Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Sie feststellen, dass Sie Ungeziefer im Keller haben, so kann das unter gewissen Umständen eine Mietminderung rechtfertigen. Es lässt sich pauschal zwar nicht sagen, wann die Chance auf Minderung gut ist. Das kommt nämlich immer auf den einzelnen Fall an. Allerdings ist die Nutzbarkeit des Kellers natürlich beeinträchtigt, wenn dort etwa Ratten oder Kakerlaken auftauchen. Es kommt bei Ungeziefer im Keller tatsächlich nicht zuletzt darauf an, welche Tiere sich dort ausgebreitet haben. Auf dieser Seite erfahren Sie hierzu vieles, was Sie zu diesem Thema wissen müssen. Darüber hinaus beleuchten wir einige Urteile, die deutsche Gerichte dazu gefällt haben. Am Ende der Seite finden Sie außerdem ein Musterschreiben. Dieses können Sie in der vorliegenden Form bzw. an Ihre Umstände angepasst an Ihren Vermieter schicken.
Denn natürlich müssen Sie es melden, wenn sich Ungeziefer im Keller eingeschlichen hat. Eine mündliche Meldung reicht hier jedoch nicht aus. Das merken Sie spätestens dann, wenn Ihr Vermieter gegen eine mögliche Mietminderung klagt und Sie sich vor Gericht treffen. Gerichte benötigen handfeste Nachweise, und die können Sie nur erbringen, wenn Sie einen Schriftverkehr mit dem Vermieter belegen können. Das muss natürlich kein Brief sein, eine Email reicht hier schon völlig aus. In dieser Mail ist es nicht zuletzt auch wichtig, dass Sie dem Vermieter eine Frist setzen. Das kann eine Frist sein, bis zu der der Mangel behoben sein sollte, wenn die Beeinträchtigung schon länger vorliegt. Oder Sie setzen eine Frist, bis zu der sich Ihr Vermieter bei Ihnen melden sollte, um den Mangel anzusehen.
►Mietminderung: Ungeziefer im Keller | Musterschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
wir haben am gestrigen Abend festgestellt, dass sich Ungeziefer im Keller unserer Wohnung in der Wohnung in [Adresse] eingenistet hat. Einige dort lagernde Kartons wurden angenagt. Darüber hinaus haben wir Kotspuren festgestellt, die offensichtlich von Ratten stammen.
Zwar bewahren wir im Kellerraum keine Nahrungsvorräte oder Ähnliches auf. Doch lagern dort ein paar Kartons mit Kleidung. Weil wir davon ausgehen, dass es sich nicht nur um zwei oder drei Tiere handelt, sondern um eine größere Gruppe (die Kotmenge deutet jedenfalls darauf hin), befürchten wir nun natürlich, dass durch das Annagen ein erheblicher Schaden entstehen könnte. Da wir selbst keine Maßnahmen einleiten wollen, bevor Sie die Situation nicht besichtigt haben, schreiben wir Ihnen diese Email.
Wir bitten Sie dringend, sich bis Ende dieser Woche, also Freitag, den [Datum], bei uns zu melden. Wenn es erforderlich sein sollte, so können Sie auch direkt einen Spezialisten kontaktieren. Dieser kann bei dem Besichtigungstermin gern anwesend sein. Unserer Ansicht nach ist hier Eile geboten, denn die Ratten können vermutlich auch die anderen Kellerräume erreichen. Eine Mietminderung ziehen wir zunächst nicht in Betracht – vorbehaltlich der Tatsache, dass Sie unserer Aufforderung nachkommen. Wenn Sie das versäumen, mindern wir unsere Mietzahlungen um zehn Prozent.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Ungeziefer im Keller: wichtige Informationen
Dass niemand gern Ungeziefer im Keller hat, dürfte klar sein. Doch gibt es einige Tiere, mit denen wir größere Probleme haben als mit anderen. So ist eine einzelne Maus oder eine kleine Ameisenkolonie weniger schlimm als ein Ratten- oder Kakerlakenbefall. Und das ist nicht nur subjektives Empfinden – nein, auch objektiv sind Küchenschaben und Ratten schädlicher als andere Tiere. Ratten übertragen Krankheiten, Kakerlaken sind kaum totzukriegen und machen sich über alles her, was sie vorfinden. Spinnen, die Netze weben, sind ebenfalls weniger dramatisch, sondern in Kellern eher die Regel als die Ausnahme. Für derlei wenig schwerwiegendes Ungeziefer im Keller werden Sie keine Mietminderung durchführen können.
Beim Thema Ungeziefer im Keller dürfen Sie auch nicht vergessen, dass einige „Mitbewohner“ im Keller nicht zu verhindern sind. Oftmals können Sie nichts dagegen tun, dass sich etwa Insekten dort Zutritt verschaffen. Und das ist von der Gewichtung her etwas völlig anderes, als wenn es um die Wohnung selbst geht. Das sollten Sie bedenken, wenn Sie sich mit dem Gedanken an eine Mietminderung beschäftigen. Zudem obliegt es auch nicht zuletzt Ihnen als Mieter, den Keller sauber zu halten. Damit wird dem Ungeziefer im Keller deutlich weniger Raum geboten, als das in ungepflegten Untergeschossen der Fall ist.
Eine Mietminderung ist tatsächlich nur dann eine Möglichkeit, wenn das Ungeziefer im Keller diese Räumlichkeiten ganz erheblich beeinträchtigt – das heißt, wenn Sie den Keller nicht mehr so nutzen können, wie das im Mietvertrag geregelt ist. Aber auch hier prüfen die Gerichte üblicherweise die individuellen Gegebenheiten (Ihr Vermieter übrigens ebenfalls). Wohnen Sie in einem etwas älteren Gebäude, dann hat es das Ungeziefer leichter, in den Keller zu gelangen. Das gilt es zu berücksichtigen. Wenn Sie über mehrere Kellerräume verfügen, von denen nur einer befallen ist, darf die Minderungsquote nicht so hoch sein.
Ungeziefer im Keller: wie Gerichte urteilen
Vorweg muss erwähnt werden, dass die Rechtsprechung nicht viele Fälle kennt, die sich mit Ungeziefer im Keller befasst haben. Genauer gesagt gibt es nur ein Urteil aus einem Prozess, bei dem Ungeziefer im Keller vorgelegen hat.
- Im Jahr 2008 befasste sich das Amtsgericht in Berlin-Charlottenburg mit einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter. Ratten waren in den Keller des Mieters eingedrungen.
- Dieser beklagte die Zerstörung von Hausrat durch die Tiere und minderte die Miete. Gleichzeitig erhob er eine Forderung nach Schadenersatz gegenüber dem Vermieter.
- Zwar sollte man durchaus annehmen, dass das Gericht dem Anliegen des Mieters folgte – doch dem war nicht so. Die Forderung der Mietminderung wurde ebenso zurückgewiesen wie die Forderung nach einer Ersatzzahlung. Die Begründung des Gerichts: Ungeziefer im Keller, gerade Ratten, zähle in Berlin zu den ortseigenen Risiken. Der Mieter habe sich zudem eigenes Verschulden anzurechnen.
- In die Begründung des Urteils floss mit ein, dass der Vermieter sogar versucht hatte, den Mangel zu beheben. Er hatte nämlich Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung durchführen lassen. Das werteten die Richter in dessen Sinn.
Wenn Sie Mieter sind und sich nun fragen, ob es Ihnen ähnlich ergehen könnte, wenn Sie wegen Ungeziefer im Keller die Miete mindern, dann gibt es darauf keine gültige oder zulässige Antwort; was die Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung betrifft, so wäre es zumindest denkbar, diese auch im Sinne des Mieters auszulegen. Denn man könnte ja genauso argumentieren, dass der Befall trotz der Maßnahmen nicht beseitigt worden war.
Zusammenfassung
Ungeziefer im Keller stört zwar immer – aber liegen tatsächlich genügend gute Gründe vor, die eine Mietminderung rechtfertigen würden? Das entscheidet sich immer im Einzelfall. Bevor Sie sich die Mühe machen, eine Minderung durchzukalkulieren, besprechen Sie die Angelegenheit außerdem mit dem Vermieter. Vielleicht zeigt er auch von sich aus ein Entgegenkommen, was eine vorübergehende Senkung Ihres Mietzinses betrifft. Darüber hinaus sollten Sie bedenken, dass Ungeziefer im Keller bis zu einem gewissen Grad normal ist. Spinnen und Ameisen können selbst beseitigt werden, einzelne Mäuse müssen vermutlich geduldet werden. Bei Kakerlaken und Ratten liegt der Fall auch anders, zumindest dann, wenn es sich nicht um einzeln vorkommende Tiere handelt.