Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben Mäuse in der Wohnung und möchten wissen, ob Sie eine Mietminderung durchführen dürfen? Die Chancen stehen jedenfalls nicht schlecht. Zwar sind Mäuse für viele von uns niedliche Tierchen, aber die Wohnung mit ihnen teilen? Das geht uns dann doch zu weit. Es ist ja auch so, dass Mäuse in der Wohnung gern die Speisekammer befallen oder Krankheiten übertragen. Für Ratten gilt das in verschärfter Form. Auf dieser Seite aber konzentrieren wir uns auf das Thema Mäuse in der Wohnung. Wir haben für Sie viele Fakten zusammengetragen, die für Sie hilfreich sein dürften, wenn Sie davon betroffen sind. Wir beleuchten, wann die Tiere zum allgemeinen Lebensrisiko zu zählen sind, dem Sie sich als Mieter nun mal aussetzen. Außerdem zeigen wir Ihnen, was Sie tun sollten, wenn Sie Mäuse in der Wohnung haben.
Darüber hinaus setzen wir Sie in Kenntnis von Urteilen, die deutsche Gerichte in der Vergangenheit zum Thema gefällt haben. Und nicht zuletzt finden Sie am Ende der Seite den Text bzw. das Muster für ein Anschreiben. Dieses können Sie in vorliegender oder etwas veränderter Form an Ihren Vermieter schicken, wenn Sie Mäuse in der Wohnung feststellen – und natürlich sollten Sie in diesem Schreiben auch nicht darauf verzichten, Ihrem Vermieter eine Frist zu setzen, innerhalb derer er auf Ihre Bitte bzw. auf Ihr Anliegen reagieren sollte. Denn eine Mietminderung dürfen Sie nur durchführen, wenn Sie vorher schriftlich eine solche Frist gesetzt haben.
►Mäuse in der Wohnung: Mietminderung Mustervorlage
Sehr geehrter Vermieter [__],
wir haben gestern Abend [Datum] festgestellt, dass wir Mäuse in der Wohnung haben. Wir haben etwa vier oder fünf Tiere mit eigenen Augen im Wohnzimmer gesehen. Daraufhin haben wir auch den Rest der Wohnung untersucht und wurden fündig. Und zwar in dem Sinn, als wir in Schränken in der Küche Mäusekot aufgespürt haben. Auch waren einige Packungen von Lebensmitteln angenagt.
Dass das eine eklige Angelegenheit ist, brauchen wir wohl nicht weiter auszuführen. Was die Lagerung der Lebensmittel angeht, so müssen wir uns hier keine Vorwürfe machen. Schließlich haben wir hier – inmitten der Stadt – nicht mit einem plötzlich auftauchenden Mäusebefall rechnen können.
Dementsprechend sehen wir uns gezwungen, die Miete von gestern an um 20 Prozent zu mindern. In Ihrem eigenen Interesse: Bitte melden Sie sich umgehend bei uns. Sie sollten sich den Befall mit eigenen Augen ansehen. Gern können Sie, nachdem wir einen Termin vereinbart haben, auch einen Kammerjäger informieren und diesen mitbringen. Uns liegt an einer zügigen Behebung der Problematik.
Die Mietminderung nehmen wir übrigens vor, weil die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung seit der Entdeckung nicht mehr gegeben ist. Dies zu Ihrer Kenntnisnahme.
In Erwartung Ihres baldigen Anrufs oder Ihrer schriftlichen Rückmeldung und mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Mäuse in der Wohnung – was tun?
1. Halten Sie Ihren Mülleimer geschlossen und entfernen Sie alle Essensreste, die Mäuse anlocken könnten.
2. Beseitigen Sie alle von Haustieren hinterlassenen Krümel.
3. Dichten Sie alle Öffnungen um Rohre und Abflüsse mit Dichtungsmasse ab.
4. Reparieren Sie Löcher in Wänden und Böden.
5. Prüfen Sie auf undichte Wasserleitungen.
6. Vergewissern Sie sich, dass es keine Risse oder Spalten gibt, in denen sich Mäuse verstecken könnten.
7. Wenn Sie Anzeichen für einen Befall feststellen, wenden Sie sich sofort an einen Kammerjäger.
8. Saugen Sie täglich
9. Lassen Sie die Haustür nicht unnötig offen.
10. Prüfen Sie, ob es in der Wohnung Nahrungsquellen gibt.
11. Prüfen Sie die Außenwand auf Anzeichen von Mäusen.
12. Seien Sie beim Umgang mit Mäusen vorsichtig. Sie können beißen!
Was aber sollten Sie in einem ersten Schritt unternehmen, wenn Sie Mäuse in der Wohnung bemerken? So blöd es erst einmal klingt: Bewahren Sie Ruhe. Und versuchen Sie nicht, der Plage selbst Herr zu werden, indem Sie das Tier oder die Tiere fangen wollen. Es ist immer besser, wenn Sie den Vermieter informieren, damit dieser sich um das Problem kümmert. Wenn Sie selbst zum Giftköder greifen, dann sieht es mit einer Mietminderung in der Regel schlecht aus. Halten Sie sich ans „Protokoll“: Vermieter informieren, natürlich (auch) schriftlich, und eine Frist setzen. Ansonsten hat eine Mietminderung sowieso keine Aussichten, wenn Ihr Fall vor Gericht landet.
Zur Bemerkung „bleiben Sie ruhig“ ist noch etwas hinzuzufügen. Denn die erste Feststellung, dass Mäuse in der Wohnung sind, sollte erst einmal verifiziert werden. Oftmals wird aus mehreren Mäusen nämlich genau eine einzige Maus. Und die wird in der Regel als zum allgemeinen Leben gehörendes Risiko gezählt. Dass sich eine Maus in Ihre Wohnung hineinschleicht, können Sie oft gar nicht verhindern – und der Vermieter auch nicht. Eine Maus läuft in dem Fall unter dem Begriff der Zumutbarkeit. Erst, wenn es mehrere sind, wird daraus eine Plage. Denn zumeist ist es ja so, dass viele Mäuse in der Wohnung auch Kot hinterlassen. Und das gar nicht so selten dort, wo wir Speisen aufbewahren. Sie knabbern alles Mögliche an, und sie sterben ja auch – und dann entstehen Verwesungsgerüche, die äußerst unangenehm sind.
Das subjektive Empfinden spielt keine Rolle
Ob Sie sich nun besonders ekeln, wenn Mäuse in der Wohnung sind, oder ob Sie hier eher cool bleiben können, spielt keine Rolle – kein Gericht der Welt gibt Ihnen nur deshalb Recht, weil Sie zum Beispiel eine Phobie vor Mäusen haben. Es muss von außen, also ganz objektiv, so sein, dass ein erheblicher Mangel in der Mietsache vorliegt. Dass nämlich Mäuse in der Wohnung die Wohnsituation verschlechtern, ist objektiv immer unstrittig. Doch die Frage ist, wo oder ob – ebenfalls objektiv – die Grenze zur Unzumutbarkeit überschritten wird. Dabei spielt jedoch jene Einschätzung eine Rolle, die ein „normaler Mieter“ (also jemand ohne Phobien) hier vornehmen würde.
- Wenn ein Mäusebefall vorliegt, dann liegt zunächst einmal auch immer ein Grund für eine Mietminderung vor. Zumindest dann, wenn es sich nachweislich nicht nur um ein einzelnes Tier handelt.
- Dabei spielt es gar keine Rolle, ob Ihren Vermieter hier in irgendeiner Art und Weise Schuld trifft. Entscheidend ist nur, dass Sie als Mieter Ihre Wohnung nicht mehr ungestört nutzen können.
- Anders ausgedrückt: Die Wohnung ist in diesem Fall nicht mehr wie im Mietvertrag festgelegt gebräuchlich.
- Sollte der Vermieter jetzt einen Kammerjäger rufen, ändert das die Situation nicht. Denn die Mäuse in der Wohnung haben schon vorher dafür gesorgt, dass Sie die Räume nicht mehr so nutzen konnten, wie das mietvertraglich geregelt und vorgesehen ist – was wiederum bedeutet, dass Sie eine Mietminderung immer noch durchführen dürfen. Und zwar rückwirkend bis zu jenem Tag, an dem Sie die Tiere bemerkt haben.
Befall ist nicht gleich Befall
Zwar lässt sich pauschal sagen, dass Mäuse in der Wohnung deren Wohn- und Nutzungswert mindern. Das urteilte auch das Amtsgericht in Bremen im Jahr 1998. Doch wann ist der Befall auch wirklich eine Plage? Nicht immer ist die Anzahl der Mäuse in dieser Frage allein entscheidend. Auch der Wohnort kann in diesem Zusammenhang von ganz entscheidender Bedeutung sein. So hat es jedenfalls das Amtsgericht der Stadt Brandenburg im Jahr 2001 gesehen. Hier gingen die Richter der Frage nach, ob die Wohnung auf dem Land liegt oder in der Stadt. Das war für das Urteil von maßgeblicher Bedeutung. Auf dem Land lassen sich Mäuse in der Wohnung oft gar nicht vermeiden. In der Stadt hingegen ist das schon der Fall.
So kann es für eine Mietminderung – und vielleicht ja auch für Sie – schon ausreichen, wenn Sie gezwungen sind, ständig die Tür zur Terrasse geschlossen zu halten, damit die Nager nicht in die Wohnung hinein gelangen können. Wenn das der Fall ist und die Tür geschlossen bleiben muss, ist die uneingeschränkte Nutzung der Wohnung nicht gegeben. Das ist allein schon ein Grund für Sie, die Miete mindern zu dürfen. Wenn durch das Eindringen der Mäuse eine Gefahr für Ihre Gesundheit besteht, dann ist das ebenfalls zu beachten. Allerdings muss diese Gefahr schon konkret sein und nicht abstrakt. Eine Gesundheitsgefährdung liegt zum Beispiel vor, wenn die Mäuse an Essensvorräte gehen, Packungen annagen oder Mäusekot hinterlassen. Wenn Mäuse im Keller auftreten und aber nicht in der Wohnung, so müssen Sie das unter Umständen sogar hinnehmen.
Die Zeit spielt eine Rolle
Mäuse in der Wohnung sind immer ärgerlich – doch was ist mit der zeitlichen Komponente? Immerhin ist es ja vorstellbar, dass Sie eine Familie von Mäusen in Ihrer Wohnung wahrnehmen. Dann tauchen diese aber einige Tage ab und Sie sehen sie erst nach einer Woche wieder. Was nun? Mindern Sie die Miete nur für jene Tage, an denen Sie die Tiere tatsächlich sehen können? Oder ist der ganze Zeitraum Ihr Bezugspunkt? Das ist immer nur im Einzelfall zu entscheiden, das sehen meist auch die Gerichte so. Also empfiehlt es sich, genau zu beobachten und die Situation intensiv im Auge zu behalten.
Apropos Gerichte – wir haben oben ja versprochen, noch ein paar Urteile zu schildern. Dem möchten wir natürlich auch entsprechen:
- Das Amtsgericht in Rendsburg erkannte im Jahr 1989 auf eine Mäuseplage. Die Mieter waren ständig mit einer größeren Anzahl der Tiere konfrontiert. Sie minderten die Miete, der Vermieter klagte dagegen. Doch das Gericht folgte dem Mieter und erlaubte ihm, die Miete um zehn Prozent mindern zu dürfen.
- In einem Fall aus dem Jahr 1986 ging es um den Befall von Mäusen und Kakerlaken. Der Mieter hatte gemindert, der Vermieter dagegen Einspruch erhoben. Und auch hier gewährte das Gericht dem Mieter eine Minderung von zehn Prozent. Im Vergleich zum vorher angeführten Prozess erscheint diese Quote allerdings etwas zu niedrig. Immerhin war die Wohnung von zwei Arten von Schädlingen befallen.
- Zurück zum schon oben genannten Fall in der Stadt Brandenburg im Jahr 2001. Es handelte sich dabei – das ist die Auflösung – um eine Stadtwohnung. Die Mieterin konnte glaubhaft machen, dass sie an die zehn Mäuse in der Wohnung bzw. im Wohnzimmer gezählt hatte. Die Richter sahen das als einen erheblichen Befall und fällten ein deutliches Urteil. Die Mieterin durfte die Miete um 100 Prozent kürzen.