Ratten - wer sie unabsichtlich in der Wohnung hat, will sie wieder loswerden. Eine Mietminderung entschädigt zumindest für ihre Anwesenheit

Ratten – wer sie unabsichtlich in der Wohnung hat, will sie wieder loswerden. Eine Mietminderung entschädigt zumindest für ihre Anwesenheit

Sie haben Ratten in der Wohnung und wollen wissen, wie Sie eine Mietminderung erreichen können? Dann sind Sie auf dieser Seite genau richtig. Hier stellen wir Ihnen vor, was Ratten in Haus und Wohnung alles anrichten können. Denn nicht nur die Hygiene in der Wohnung leidet enorm.

Nein, die Tiere delektieren sich auch an den Speisevorräten des Menschen, wenn sie erst einmal im Haus sind. Und auch das wird ein Thema sein, nämlich die Frage, wie die Tiere in die Wohnung gelangen konnten. In diesem Punkt versuchen viele Vermieter nämlich, die Schuld dem Mieter in die Schuhe zu schieben. Oft genug wird hier argumentiert, dass man die Terrassentür eben hätte verschlossen halten müssen. Doch: Stimmt das, ist diese Behauptung rechtens? Sie werden es auf dieser Seite erfahren.

Was erwartet Sie hier noch? Der wichtigste Tipp überhaupt: Informieren Sie Ihren Vermieter, wenn Sie merken, dass Sie Ratten in der Wohnung haben. Denn obwohl Sie auch dann bereits die Miete mindern dürfen, müssen Sie dem Vermieter eine Frist setzen, um den erheblichen Mangel in der Mietsache beheben zu können – denn dieser liegt definitiv vor. Darüber hinaus finden Sie am Ende dieser Seite eine Vorlage. Diese können Sie in der vorliegenden Form oder leicht verändert an Ihren Vermieter schicken. Vergessen Sie dabei bloß nicht, auch eine Frist zu setzen, innerhalb derer der Mangel beseitigt werden soll.

Ratten berechtigen fast immer zur Minderung

Für manche Menschen sind Ratten possierliche Tiere, die sie auch als Haustiere halten. In diesem Fall geht man ja auch davon aus, dass dann die Hygiene stimmt. Aber niemand möchte Ratten in der Wohnung haben, die dort hingelangen, obwohl sie gar nicht hier hingehören. Abgesehen davon, dass Ratten Keime und Erreger in sich tragen, fressen sie auch Vorräte an. Zudem verteilen sie ihre Fäkalien fast überall in der Wohnung, jedenfalls dort, wo sie hingelangen. Das ist höchst unhygienisch – und es ist unterm Strich relativ egal, ob den Vermieter unmittelbare Schuld trifft.

Denn die Ausgangslage ist die folgende. Als Sie den Mietvertrag unterzeichnet haben, da ist Ihnen eine Wohnung präsentiert worden, die komplett gebrauchstauglich war. Von den beiden Möglichkeiten, die sich nun auftun, ist keine für den Vermieter schmeichelhaft. Denn entweder er wusste schon davon, dass sich Ratten in der Wohnung aufhalten oder sich zumindest einfach Zugang verschaffen. Dann sind Ihnen falsche Tatsachen vorgespiegelt worden. Hier können Sie davon ausgehen, die Miete deutlich mindern zu dürfen, vielleicht sogar um 100 Prozent. Auch das Recht auf fristlose Kündigung dürfte Ihnen in diesem Fall zugebilligt werden, sollte der Fall vor Gericht kommen. Die zweite Möglichkeit: Die Ratten haben sich erst Zutritt verschafft, als Sie eingezogen waren. Objektiv gesehen trifft Ihren Vermieter hier eigentlich keine Schuld, er hat ja nichts falsch gemacht. Dennoch kann er haftbar gemacht werden, weil er laut Mietvertrag dafür sorgen muss, dass Ihnen kein Mietmangel entsteht. Und Rattenbefall macht eine Wohnung definitiv und in jedem Fall untauglich zu Gebrauch, wenigstens in Teilen.

Das bedeutet: Sie können eigentlich davon ausgehen, dass Ihre Mietminderung, so Sie sie durchführen, vom Vermieter nicht angefochten wird. Wird sie es doch und der Vermieter klagt, dann haben Sie auch vor Gericht die besten Aussichten, Recht zu bekommen.

Urteile zum Thema Ratten

Um das zu belegen, haben wir uns einige exemplarische Urteile angesehen, die von deutschen Gerichten hierzu gefällt worden sind:

  • In einem Fall aus dem Jahr 1999 hatte ein Mieter in Berlin die Miete aufgrund einiger Mängel gemindert. Einer der Gründe waren Ratten, die sich frei im Hof bewegen konnten. Die Vermieterin klagte gegen die Mietminderung, das Gericht (Landgericht in Berlin) jedoch folgte dem Mieter. Es stellte fest, dass allein der Rattenbefall des Innenhofs eine Mietminderung um zwei Prozent rechtfertigte.
  • In einem vergleichbaren Prozess ging es ausschließlich um den von Ratten befallenen Innenhof. Hier hatte – einmal andersherum – die Mieterin ihre Vermieterin verklagt, auf dass diese ihr einen Teil der bereits gezahlten Miete zurück überweisen solle; zwar war die Wohnung nicht unmittelbar von dem Befall betroffen, aber dennoch waren aus Sicht des Gerichts das Wohngefühl und das Wohnumfeld extrem negativ beeinflusst. Also urteilte das Amtsgericht in Aachen, dass eine Mietminderung bzw. –rückzahlung von zehn Prozent angemessen war. Schließlich habe man etwa auch die Fallen überall sehen können, mit denen die Ratten gefangen werden sollten.

Ein letztes Fallbeispiel wurde vom Amtsgericht in Dülmen im Jahr 2012 verhandelt. Eine Mieterin hatte den Vermieter informiert, dass die Wohnung und der Garten von Ratten befallen waren.

Die klassische Frage nach der Schuld

Daraufhin rief der Vermieter einen Schädlingsbekämpfer, der die Arbeiten im Folgemonat durchführte. Doch genau ab diesem Zeitpunkt stellte die Mieterin die Zahlung ihrer Miete komplett ein. Außerdem reichte sie die fristlose Kündigung ein und zog vier Monate später aus. Dagegen klagte der Vermieter, der Fall ging vor das Gericht. Der Vermieter argumentierte zudem, dass der Befall durch die Ratten aufgrund eines Fehlverhaltens der Mieterin zustande gekommen war. Sie habe die Tür zur Terrasse praktisch nie geschlossen gehalten, was den Befall der Wohnung erst ermöglicht habe.

Der Fall war also recht komplex, das Gericht musste die einzelnen Punkte voneinander trennen. Das geschah dann wie folgt:

  • Sowohl Mieterin als auch Vermieter sprach das Gericht Recht zu – in unterschiedlichen Punkten. So bekam die Mieterin das Recht zugebilligt, die Miete für jenen Monat zu mindern, in dem die Maßnahmen durchgeführt wurden. Allerdings durfte sie nicht um 100, sondern nur um 80 Prozent mindern.
  • Denn sie hatte es versäumt, den Nachweis zu erbringen, dass die Rattenplage in diesem Monat noch Bestand hatte. Das Recht auf die Mietminderung speiste sich nach Ansicht des Gerichts aber aus der Tatsache, dass die Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung die Wohnung in diesem Monat so untauglich zum Gebrauch gemacht hatte, dass erhebliche Mängel vorgelegen hatten; unter anderem wurden Köder in der Wohnung ausgelegt sowie Wohnzimmer, Küche und Schlafzimmer verschlossen bleiben, was eine übliche Nutzung der Wohnung unmöglich machte.
  • Auch für die Terrassentür steckte der Vermieter eine Niederlage ein. Das freie Öffnen und Schließen dieser Tür gehörte nach Meinung des Gerichts zum Gebrauch nach dem Mietvertrag.
  • Die fristlose Kündigung durch die Mieterin wies das Gericht jedoch ab. Spätestens ab dem Monat, nachdem die Maßnahmen durchgeführt worden waren, habe dazu kein Recht mehr bestanden.

 

Ratten: Mietminderung Briefvorlage

Sehr geehrter Vermieter [XY],

zunächst konnten wir es nicht glauben, aber in unserer Wohnung im Parterre in der [Adresse] halten sich – zumindest zeitweise – Ratten auf. Wir haben einige Tage lang Indizien vorgefunden, bis wir am gestrigen Abend zwei Tiere mit eigenen Augen gesehen haben. Wie Sie sich vorstellen können, sitzt der Schock diesbezüglich ziemlich tief. Es versteht sich von selbst, dass es hier keine Toleranz unsererseits geben kann. Denn Rattenbefall bedeutet einen erheblichen, wenn nicht den kompletten Verlust der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung.

Insofern gibt es nur eine Möglichkeit: die Plage muss beseitigt werden. Und zwar so schnell, wie es nur irgend möglich ist. Aus diesem Grund bitten wir Sie um Kontaktaufnahme. Hierfür müssen wir Ihnen leider eine Frist bis kommenden Freitag, den [Datum], setzen. Bitte setzen Sie sich mit uns bis dahin in Verbindung, um einen Termin zur Besichtigung zu vereinbaren. Dazu ist es unter Willen, dass dann auch ein Kammerjäger erscheint, der sich ein professionelles Bild machen kann.

Dennoch kommen wir nicht umhin, die Miete für den aktuellen Monat zu mindern. Das Auftauchen von Ratten in der Wohnung stellt einen eklatanten Mangel in der Mietsache dar. Wir behalten uns eine Mietminderung von 50 Prozent für diesen Monat vor. Sollten wir innerhalb der genannten Frist keine Rückmeldung von Ihnen bekommen, so werden wir reagieren. In diesem Fall kürzen wir die Miete nicht um 50, sondern um 75 Prozent.

Wichtiger wäre uns allerdings, dass die Ratten aus der Wohnung verschwinden. Darum bitten wir Sie eingehend, sich mit uns umgehend nach Erhalt dieser Nachricht in Verbindung zu setzen. Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen, Familie [X]