Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn ein Marder dafür sorgt, dass es bei Ihnen unruhig zugeht, können Sie dann die Miete mindern? Das klären wir auf dieser Seite. Dazu müssen wir uns allerdings ein wenig annähern – denn es gibt bis dato kaum verwertbare Prozesse zum Thema. Das heißt, dass es noch nicht allzu viele Fälle vor deutsche Gerichte geschafft haben, in denen Marder vorgekommen sind. Jedenfalls im Zusammenhang mit dem Thema „zur Miete wohnen“ bzw. „eine Mietminderung durchführen“. Das heißt aber nicht, dass es zur Problematik der Marder im Haus oder in der Wohnung nichts zu sagen gibt. Ganz im Gegenteil, denn eigentlich muss man sich nur anschauen, was Gerichte etwa dazu sagen, wenn Sie anderes Ungeziefer in der Wohnung oder im Haus haben – etwa Mäuse; allerdings gibt es natürlich den Unterschied, dass Sie durch Mäuse nachts nicht besonders oft wach werden. Durch Marder allerdings schon. Zudem riechen Urin und Kot von einem Marder ziemlich übel.
Ganz gleich, was für ein Mietmangel Ihnen durch einen Marder entsteht: Sie sind fast immer zur Mietminderung berechtigt. Aber dazu kommen wir weiter unten auf dieser Seite noch. Zunächst einmal möchten wir Ihnen darlegen, dass es eminent wichtig ist, den Befall Ihrem Vermieter sofort zu melden. Tun Sie das sowohl telefonisch bzw. persönlich als auch schriftlich. Dazu genügt übrigens auch eine Mail. In dieser setzen Sie eine Frist, bis zu welcher der Vermieter den Mangel beseitigen sollte. Diese Frist muss natürlich angemessen sein, aber ein paar Werktage oder eine Woche sind in der Regel okay. Schließlich sollte es ja auch im eigenen Interesse des Vermieters liegen, den Mangel zu beheben. Schlagen Sie ruhig vor, dass sich ein Kammerjäger die Lage einmal ansehen sollte. Ihr Vermieter sollte erkennen, dass eine rasche Beseitigung des Mangels in seinem Interesse liegt, bevor noch höhere Kosten entstehen.
►Mietminderung Marder: Muster-Anschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit genau einer Woche schrecken wir jede Nacht durch laute Geräusche ab, die offenbar vom Dachboden über uns kommen. Zunächst war es unsere Vermutung, dass womöglich Vögel dort nisten. Inzwischen aber sind wir der Überzeugung, dass es sich um ein Raubtier handelt, das dort haust. Oder das dort zumindest ein- und ausgeht.
Das würde nämlich auch den beißenden Geruch erklären, der sich seit ebenfalls sieben Tagen in der Wohnung ausbreitet. Der Gestank könnte tatsächlich von den Fäkalien eines Raubtiers herrühren.
Der langen Rede kurzer Sinn: Wir bitten Sie, diesbezüglich etwas zu unternehmen. Uns wäre es sehr recht, wenn Sie gemeinsam mit einem Kammerjäger den Dachboden inspizieren würden. Wir schlagen vor, Sie melden sich bei uns auf dieses Schreiben hin, damit wir einen Termin vereinbaren können. Dass wir für den Zeitraum des Mangels, der uns entsteht, die Miete mindern, möchten wir Sie auf diesem Wege ebenfalls wissen lassen – die Quote dieser Minderung wird für den Zeitraum, den das beschriebene Problem existiert, 15 Prozent der Miete betragen.
In Erwartung Ihres baldigen Anrufs oder Ihres Vorschlags für einen Termin,
mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Marder mindern die Tauglichkeit der Wohnung
Wenn Sie also einen Marder in der Wohnung „zu Gast“ haben, dann ist Ihre Wohnung im vertragsgenmäßen Gebrauch gemindert. Und zwar nicht nur unerheblich. Denn es ist damit zu rechnen, dass der oder die Marder die Wohnung auch verunreinigen. Noch dazu ist es möglich, dass die Tiere sich einen Weg bahnen, um an Ihre Lebensmittel zu gelangen. Diese Tiere sind überdies sehr nachtaktiv und nicht eben das, was man gemeinhin als leise bezeichnen würde. Wenn sie sich also in der Nähe des Schlafzimmers aufhalten, etwa in der Wand oder auf dem Dachboden, dann können sie ziemlich laut werden – was wiederum für Ihre Nachtruhe überhaupt nicht gut ist. Dass Marder als Raubtiere stark riechende Fäkalien verursachen, macht die Sache natürlich auch nicht besser oder erträglicher.
Wenn Sie also bemerken, dass es laut wird und/oder übel riecht, dann sollten Sie umgehend den Vermieter informieren. Denken Sie an die oben angesprochene Frist und bitten Sie darum, auch gleich einen Kammerjäger zu rufen. Denn in den meisten Fällen kann erst ein Kammerjäger genau erkennen, welches Tier sich eingenistet hat. Der Vermieter kann in vielen Fällen haftbar gemacht werden, auch wenn das Auftauchen der Tiere nicht seine Schuld ist. Denn immerhin zahlen Sie ja dafür, dass Sie die Wohnung in vollem Umfang nutzen können. Und das ist nicht mehr der Fall, wenn zum Beispiel ein Marder die Wohnung befallen hat.
Die Rechtsprechung ist hier zurückhaltend
In der Geschichte der deutschen Rechtsprechung sind nicht viele Fälle bekannt, die es vor ein Gericht geschafft haben. Das bedeutet also, dass sich die Parteien in der Regel einig werden, wenn Marder in der Wohnung sind. (Oder es bedeutet, dass dies so gut wie nie vorkommt, was aber nicht anzunehmen ist.) Ein recht allgemein gehaltenes Urteil zu dieser Thematik hat das Amtsgericht in Hamburg-Barmbek im Jahr 2003 gefällt.
- Der Fall lag so: Ein Marder war im Dach eines Mietshauses nachts aktiv und verursachte dabei einen erheblichen Lärm.
- Der Mieter fühlte sich gestört und beklagte einen erheblichen Mangel in der Mietsache. Er kürzte seine Miete.
- Das wollte der Vermieter nicht hinnehmen, er zog gegen die Minderung vor Gericht.
- Das Gericht folgte der Auffassung des Mieters. Es sah ebenfalls einen erheblichen Mangel, die Wohnung war nicht mehr so nutzbar wie im Mietvertrag geregelt.
- Die Richter sahen in diesem Fall eine Mietminderung von 30 Prozent als völlig gerechtfertigt an.
Marder – um wie viel sollte gemindert werden?
Das ist eine Frage, die sich eigentlich nur beantworten lässt, wenn man jeden einzelnen Fall individuell überprüft. Schließlich sind die Umstände nie zwei Mal die gleichen. Allerdings gibt es ein paar Richtwerte, an denen Sie sich orientieren können. Gesetzt den Fall, dass etwa die nächtliche Lärmbelästigung nahezu jede Nacht stattfindet, können Sie dafür fünf Prozent der Miete mindern; für den beißenden Geruch können Sie im Falle einer dauerhaften Belastung bis zu zehn Prozent der Miete einbehalten.
Das sind wie gesagt Richtwerte, die aber ziemlich realistisch sind. Natürlich müssen Sie diese Minderungsquote auf die Anzahl der Tage im Monat herunterrechnen, an denen Sie tatsächlich betroffen sind. Anders ausgedrückt: Ist das Problem vom Vermieter nach 15 Tagen beseitigt, so können Sie natürlich nur die halbe Monatsmiete mit der Quote verrechnen.
Zusammenfassung
Ein Marder in der Wohnung ist aus mehreren Gründen äußerst unangenehm. Er verursacht Lärm und Gestank und macht sich womöglich auch an Ihren Vorräten zu schaffen. Für Sie bedeutet das, dass Sie die Miete nahezu in jedem Marder-Fall mindern können. Dabei ist nicht relevant, ob den Vermieter eine aktive Schuld trifft, dass das Tier sich eingeschlichen hat. Dennoch ist es das Problem des Vermieters, dass er Ihnen eine Wohnung stellen muss, die völlig gebrauchstauglich ist. Das nämlich haben Sie mit ihm durch die Unterzeichnung des Mietvertrags vereinbart.