Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Es ist mitunter gar nicht so einfach, eine Wohnung zu finden, bei der von der Lage über die Größe und die Ausstattung bis hin zum Mietpreis alles zusammenpasst. Umso größer ist deshalb meist die Freude, wenn die Suche ein erfolgreiches Ende hat. Aber was ist, wenn sich die Wohnung im Nachhinein doch nicht als Glücksgriff erweist und zum Beispiel versteckte Mängel auftreten? Oder wenn Sie es sich anders überlegen und die Wohnung doch nicht wollen? Ist es möglich, einen Mietvertrag zu widerrufen? Wir klären auf!
Ist ein Mietvertrag erst einmal unterschrieben, sind grundsätzlich sowohl der Vermieter als auch der Mieter daran gebunden. Anders als bei vielen anderen Verträgen können Sie von einem Mietvertrag nicht ohne Weiteres zurücktreten. Zwar kennt auch das Mietrecht den Widerruf. Doch um ein Widerrufsrecht nutzen zu können, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein.
Wir erklären, wann Sie einen Mietvertrag widerrufen können und wann nicht. Und wir nennen Ihnen Alternativen, falls ein Widerruf nicht möglich ist.
Wann ist es möglich, einen Mietvertrag zu widerrufen?
Einen Kaufvertrag, einen Kreditvertrag und viele andere Verträge können Sie meist ohne größere Schwierigkeiten widerrufen. Bei einem Mietvertrag ist das anders. Denn bei einem Mietvertrag ist nur in wenigen Fällen ein Widerrufsrecht vorgesehen.
Grundsätzlich gilt nämlich: Ist der Mietvertrag unterschrieben, ist er für beide Seiten bindend. Trotzdem ist es nicht unmöglich, einen Mietvertrag zu widerrufen. Nur müssen dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Ein Verbraucher sind Sie als Mieter dann, wenn Sie die Wohnung als Privatperson mieten und für private Zwecke nutzen möchten. Unterm Strich muss es also um eine Wohnung gehen, in der Sie privat wohnen. Bezieht sich der Mietvertrag auf Geschäftsräume, ist kein Widerruf möglich.
Der Vermieter gilt als Unternehmer, wenn er mehrere Wohnungen gewerblich vermietet. Die Gerichte ziehen hier die Grenze meist bei drei bis acht vermieteten Wohnungen. Daneben geht die Rechtsprechung von einem Unternehmer aus, wenn der Vermieter zwar eine Privatperson ist, aber eine Hausverwaltung damit beauftragt hat, sich um die Mietangelegenheiten zu kümmern.
Sind diese beiden Grundvoraussetzungen erfüllt, können Sie einen Mietvertrag gemäß § 312 Abs. 4 BGB in folgenden Fällen widerrufen:
Vertragliches Rücktrittsrecht
Der Mietvertrag kann ein Widerrufsrecht vorsehen. Dadurch haben dann beide Seiten die Möglichkeit, den Mietvertrag zu widerrufen. Eine Begründung ist nicht notwendig. Es genügt, wenn Sie den Widerruf innerhalb der vereinbarten Frist erklären.
Neben einem Widerrufsrecht kann auch ein Rücktrittsrecht vereinbart sein. Darin ist festgelegt, warum und unter welchen Bedingungen Sie und der Vermieter vom Mietvertrag zurücktreten können.
Allerdings ist es im Normalfall so, dass Sie von einem Widerrufs- oder Rücktrittsrecht nur Gebrauch machen können, solange das eigentliche Mietverhältnis noch nicht begonnen hat und Sie noch nicht in die Wohnung eingezogen sind.
Fernabsatzvertrag oder Haustürgeschäft
Kam der Vertrag als Fernabsatzvertrag zustande, ist ein Widerruf möglich. Ein Geschäft im Sinne des Fernabsatzgesetzes liegt vor, wenn Sie den Mietvertrag zum Beispiel per Telefon, E-Mail oder online geschlossen haben. Im Unterschied zu Versicherungen, Krediten oder Online-Einkäufen sind Fernabsatzverträge bei Mietverhältnissen aber eher die Ausnahme.
Häufiger sind da schon Haustürgeschäfte. Bei einem sogenannten Haustürgeschäft schließen Sie den Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters. Sie unterschreiben den Vertrag also nicht im Büro des Vermieters, sondern treffen sich mit ihm zum Beispiel in einem Café, an Ihrem Arbeitsplatz oder in Ihrer jetzigen Wohnung. Ein Haustürgeschäft eröffnet Ihnen die Möglichkeit, den abgeschlossenen Mietvertrag zu widerrufen.
Arglistige Täuschung
Ist eine arglistige Täuschung gegeben, kann der Mietvertrag widerrufen werden. Dabei haben dann sowohl Sie als Mieter als auch der Vermieter das Recht auf einen Rücktritt.
Eine arglistige Täuschung wäre zum Beispiel, wenn Ihnen der Vermieter ganz bewusst erhebliche Mängel in der Wohnung verschwiegen hat. Andersherum hätten Sie den Vermieter arglistig getäuscht, wenn Sie beispielsweise absichtlich falsche Angaben über Ihr Einkommen gemacht oder gefälschte Unterlagen vorgelegt hätten.
Kommt es wegen einer arglistigen Täuschung zum Rücktritt, wird der Mietvertrag nichtig. Der Bundesgerichtshof hat dazu in einem Urteil erklärt, dass ein Mietvertrag auch dann angefochten werden kann, wenn der Mieters bereits in die Wohnung einzogen ist und wenn das Mietverhältnis gar nicht mehr besteht (BGH-Urteil vom 6. August 2008, Az. XII ZR 67/06).
Die Problematik bei einer arglistigen Täuschung ist aber immer, den Nachweis zu erbringen, dass die Gegenseite wirklich gezielt und mit voller Absicht wesentliche Dinge verschwiegen oder falsche Angaben gemacht hat. Möchten Sie einen Mietvertrag anfechten, sollten Sie sich deshalb juristischen Rat einholen. Ein Anwalt kann sie beraten, die Chancen einschätzen und Ihnen mögliche Alternativen aufzeigen.
Unzumutbarer Zustand
Befindet sich die Wohnung in einem Zustand, der einen Einzug unzumutbar macht, können Sie den Mietvertrag zwar nicht widerrufen. Mängel wie nasse Wände, Schimmel als Folge von Bauschäden oder eine kaputte Heizung im Winter führen nicht zu einem Widerrufsrecht. Gleiches gilt, wenn ein Neubau zum vereinbarten Einzugstermin nicht fertig ist. Statt eines Widerrufs sind Sie in solchen Fällen aber zu einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt.
Wann kann ein Mietvertrag nicht widerrufen werden?
Solange Sie den Mietvertrag noch nicht unterschrieben haben, können Sie es sich jederzeit noch anders überlegen und zurücktreten. Im Unterschied dazu lässt ein schon abgeschlossener Mietvertrag einen Widerruf nur noch in Ausnahmefällen zu.
Grundsätzlich nicht widerrufen können Sie den Mietvertrag, wenn
- es nicht um Wohnräume geht. Ein Widerrufsrecht bei einem Gewerbemietvertrag gibt es nicht.
- der Vermieter eine Privatperson ist. Wenn der Vermieter als Privatperson nur eine oder zwei Wohnungen vermietet und auch keine Hausverwaltung mit der Abwicklung der Mietsachen beauftragt hat, ist er kein Unternehmer. Doch Voraussetzung für einen Widerruf ist, dass der Mietvertrag zwischen einem Verbraucher (Mieter) und einem Unternehmer (Vermieter) zustande kommt.
- Sie den Mietvertrag in den Geschäftsräumen des Vermieters oder im Büro der Hausverwaltung unterschrieben haben.
- Sie sich die Wohnung im Vorfeld angeschaut haben. Gab es einen Besichtigungstermin, bei dem Sie alle Räume der Wohnung und dazugehörige Nebenräume wie einen Keller, eine gemeinschaftliche Waschküche oder eine Garage gesehen haben, und unterschreiben Sie daraufhin den Mietvertrag, ist Ihr Widerrufsrecht erloschen.
Wie kann der Mieter einen Mietvertrag widerrufen?
Können Sie von einem Widerrufsrecht Gebrauch machen, haben Sie die Möglichkeit, vom Mietvertrag zurückzutreten. Dazu müssen Sie den Widerruf innerhalb der vereinbarten Frist erklären. In aller Regel beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage. Innerhalb von zwei Wochen nach dem Abschluss des Mietvertrags können Sie ihn also widerrufen.
Eine Ausnahme gilt dann, wenn Sie der Vermieter nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt hat. Eine fehlerhafte oder unvollständige Widerrufsbelehrung hat zur Folge, dass sich die Widerrufsfrist um ein Jahr verlängert. Die Frist beläuft sich dann also auf zwölf Monate und 14 Tage.
Für den Widerruf als solches ist keine besondere Form vorgeschrieben. Es genügt, wenn Sie ausdrücklich und unmissverständlich erklären, dass Sie den Mietvertrag widerrufen. Damit Sie im Zweifel belegen können, dass Sie Ihren Widerruf fristgerecht erklärt haben und Ihre Erklärung beim Vermieter angekommen ist, sind Sie aber mit einem klassischen Brief am besten beraten.
Verschicken Sie den Brief per Einschreiben, werfen Sie ihn unter Zeugen ein oder übergeben Sie das Schreiben dem Vermieter gegen Bestätigung persönlich. Sollte Ihr Vermieter behaupten, dass er Ihren Widerruf gar nicht oder erst nach Ablauf der Frist erhalten hat, können Sie seine Behauptung so nämlich widerlegen.
Welche Folgen hat ein Widerruf des Mietvertrags?
Ein wirksamer Widerruf führt dazu, dass der Mietvertrag seine Gültigkeit verliert. Die vertraglichen Vereinbarungen werden nichtig und das Mietverhältnis wird rückwirkend aufgehoben. Für die Praxis bedeutet das:
- Als Mieter müssen Sie die Wohnung räumen und in den Zustand versetzen, in dem Sie die Räume zu Mietbeginn übernommen haben. Widerrufen Sie den Mietvertrag vor Einzug, ziehen Sie erst gar nicht in die Wohnung ein.
- Der Vermieter muss Ihnen die Zahlungen erstatten, die Sie seit Mietbeginn geleistet haben. Dazu zählen die Kaution und die monatlichen Mieten samt Nebenkosten.
Ist alles abgewickelt, sollen beide Seiten unterm Strich so gestallt sein, als hätte es den Mietvertrag nicht gegeben.
Welche Alternativen gibt es, wenn der Mieter den Mietvertrag nicht widerrufen kann?
Wenn Sie es sich anders überlegen und die Wohnung doch nicht wollen, kommen Sie bei einem Mietvertrag nicht so einfach aus dem Vertragsverhältnis heraus. Denn im Unterschied zu anderen Verträgen sieht das Mietrecht nur bedingt einen Widerruf oder Rücktritt vor. Trotzdem sind Sie nicht für alle Zeit an den Vertrag gebunden. Können Sie den Mietvertrag widerrufen, gibt es folgende Alternativen:
Aufhebungsvertrag
Sie können versuchen, sich mit dem Vermieter auf einen sogenannten Aufhebungsvertrag zu einigen. Wie der Name schon andeutet, hebt ein Aufhebungsvertrag den bestehenden Mietvertrag auf. Im Prinzip schließen Sie mit dem Vermieter also einen zweiten Vertrag, der das bestehende Vertragsverhältnis auflöst.
Anders als bei einer Kündigung müssen beide Seiten mit der Beendigung des Mietvertrags einverstanden sein. Dafür können Sie aber individuelle Vereinbarungen mit dem Vermieter treffen. Dazu kann zum Beispiel gehören, dass Sie keine Fristen einhalten und sich um keine Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten müssen.
Andersherum kann der Vermieter allerdings festlegen, dass Sie beispielsweise eine bestimmte Entschädigung als Ausgleich für den Mehraufwand bezahlen, den der Vermieter durch die neue Suche nach einem Nachmieter hat.
Nachmieter
Ist ein Aufhebungsvertrag keine Option, können Sie den Vermieter fragen, ob er mit einem Nachmieter einverstanden ist. Bieten Sie dabei ruhig an, dass Sie die Wohnung auf Ihre Kosten inserieren, um den Aufwand für den Vermieter so gering wie möglich zu halten.
Wenn Sie Nachmieter präsentieren, dann achten Sie darauf, dass diese zur Wohnung passen. Am besten orientieren Sie sich bei der Auswahl an sich selbst. Schließlich wissen Sie, welche Kriterien dazu geführt haben, dass sich der Vermieter für Sie entschieden hatte. Haben Sie zum Beispiel als berufstätiger Single ein Zwei-Zimmer-Appartement angemietet, brauchen Sie dem Vermieter für diese Wohnung keine fünfköpfige Familie als Nachmieter vorzuschlagen.
Aber: Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren. Es bleibt allein seiner Entscheidung überlassen, welcher Mieter die Wohnung bekommt. Lehnt der Vermieter Ihren Nachmieter ab, kommen Sie vorzeitig nicht aus dem Vertrag heraus.
Ordentliche Kündigung
Können Sie den Mietvertrag weder widerrufen noch vorzeitig aussteigen, bleibt Ihnen immer die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung. Bei einer ordentlichen Kündigung beenden Sie das Mietverhältnis fristgerecht.
Sofern es keine abweichenden Vereinbarungen gibt, beträgt die Kündigungsfrist für Sie als Mieter drei Monate. Gleichzeitig muss Ihre Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter vorliegen, damit dieser Monat noch mitzählt. Zum Ende des übernächsten Monats läuft der Mietvertrag dann aus. Die Regelungen zur gesetzlichen Kündigungsfrist stehen in § 573 c Abs. 1 BGB.
Kündigen müssen Sie den Mietvertrag immer schriftlich. Allerdings brauchen Sie bei einer ordentlichen Kündigung keine Begründung. Es genügt, wenn Sie schreiben, dass Sie den Mietvertrag fristgerecht zum nächstmöglichen Termin beenden wollen.