Der Widerruf der Gartennutzung ist für Mieter meist schwer zu verstehen

Der Widerruf der Gartennutzung ist für Mieter meist schwer zu verstehen

Ihnen ist ein Widerruf der Gartennutzung vom Vermieter erteilt worden? Das ist unschön und es kommt auch immer wieder vor. Und es gibt leider Umstände, die es verhindern, dass Sie eine Handhabe gegen den Widerruf der Gartennutzung haben. Auf dieser Seite beleuchten wir dieses Thema einmal genauer. Wenn Ihnen ein solcher Widerruf der Gartennutzung ins Haus flattert, können Sie hier nachlesen, was Sie in diesem Fall tun können. Und natürlich sagen wir Ihnen auch, worauf Sie zu achten haben und wann Sie womöglich eine Mietminderung durchführen können. Denn das ist beileibe nicht immer der Fall –noch nicht einmal dann, wenn Ihnen die Nutzung ausdrücklich erlaubt wird. Dazu finden Sie im zweiten Absatz weitere Informationen. Darüber hinaus befassen wir uns mit einigen Urteilen von Gerichten, die dieses Thema bereits verhandelt haben. Und am Ende der Seite finden Sie ein Anschreiben, das Sie dem Vermieter schicken können.

Einen Garten nutzen zu können, obwohl man in einem Haus nur Mieter ist – das ist schon eine feine Sache. Allein: Fehlt dazu im Mietvertrag eine schriftliche Fixierung, so kann es vorkommen, dass der Vermieter das Nutzungsrecht entzieht. Und er muss das noch nicht einmal begründen. Das erste, was Sie in diesem Fall tun sollten: Schauen Sie sich Ihren Mietvertrag ganz genau an. Denn von diesem Vertrag hängt ab, was Sie im nächsten Schritt tun können. Und schlussendlich ist es auch die Frage der Mietminderung, die damit zusammenhängt. Doch der Reihe nach.

Plötzlicher Widerruf der Gartennutzung – wie sollten Sie vorgehen?

Zunächst sollte festgehalten werden, dass allein eine Erwähnung des Gartens im Mietvertrag noch gar nichts bringt. Denn auch in diesem Fall gilt es zu beachten, was dort vereinbart wurde. Ist dort nämlich nur festgehalten, dass Sie den Garten benutzen dürfen, dann bringt Ihnen das zumeist nicht viel ein. Jedenfalls dann nicht, wenn Sie eine Mietminderung im Sinn haben. Aber warum ist das so? Nun, es gibt eben einen Unterschied zwischen der ausdrücklich erlaubten Nutzung und der Miete des Gartens. Natürlich mietet niemand einzig und allein einen Garten, das nicht. Doch in einigen Mietverträgen wird der Garten ausdrücklich als Mietgegenstand ausgewiesen.

In diesem Fall ist der plötzliche Widerruf der Gartennutzung definitiv nicht erlaubt. Wenn Sie die Miete mindern möchten, dann sollten die Chancen dafür nicht allzu schlecht stehen. Nachfolgend zwei Beispiele aus der Rechtsprechung:

  • In einem Prozess in Bergisch Gladbach war Gegenstand, dass der Vermieter dem Mieter den Widerruf der Gartennutzung erteilte. Die Nutzung war allerdings im Mietvertrag geregelt, der Mieter hatte einen Teil seiner Miete also genau dafür aufgewendet. Die Richter gaben dem Mieter Recht – er durfte seine Mietzahlungen um fünf Prozent mindern.
  • In einem anderen Fall war die Benutzung des Gartens ebenfalls im Mietvertrag festgelegt. Allerdings stellte der Mieter nach dem Einzug fest, dass die Nutzung in der Praxis gar nicht möglich war. Das Gericht billigte dem Mieter zu, dass dieser die Miete um zehn Prozent mindern durfte.
  • In diesem zweiten Fall setzten die Richter allerdings noch hinzu, dass dies nur für jene Monate gelte, in denen der Garten auch nutzbar sei – ein Urteil, das das Potenzial für weiteren Streit zwischen Vermieter und Mieter birgt; weiterhin ist dazu allerdings nichts bekannt geworden.

Wenn die Regelung im Mietvertrag fehlt

Immer wieder kommen Fälle vor deutsche Gerichte, die sich mit dem Thema Widerruf der Gartennutzung befassen müssen. Und die Richter tun sich naturgemäß deutlich leichter, wenn sie im Mietvertrag einen entsprechenden Passus vorfinden. Was also ist, wenn eine solche Regelung fehlt? Dann haben Sie, um es deutlich zu sagen, als Mieter denkbar schlechte Karten. Auch hierzu gibt es Urteile, die beide von Gerichten in Berlin gefällt worden sind:

  • Der chronologisch betrachtet erste Fall datiert aus dem Jahr 2006. Damals hatte das Kammergericht Berlin darüber zu entscheiden, ob einem Mieter das Recht auf Mietminderung zustand. Der Mieter minderte seine Zahlungen, weil der Vermieter den Widerruf der Gartennutzung durchgeführt hatte. Die Nutzung dieser Fläche war im Mietvertrag nicht aufgeführt. Es spielte für die Richter keine Rolle, ob die zeitweise Mit-Benutzung des Gartens durch den Mieter ausdrücklich vereinbart war, nur stillschweigend oder gar nur durch eine Duldung seitens des Vermieters. Das Urteil lautete: keine Mietminderung! Das Gericht stellte fest, dass kein Mangel in der Mietsache vorliegt.
  • Ganz ähnlich ein Fall, der vom Amtsgericht in Charlottenburg im Jahr 2010 verhandelt wurde. Dem Mieter war die Nutzung des Gartens zwar erlaubt, im Mietvertrag fand sich dazu jedoch nichts. Dem Mieter wurde auch kein bestimmter Teil des Gartens zugewiesen, den er nutzen durfte. Das hätte vielleicht eher einen verbindlichen Charakter gehabt. Da beides nicht der Fall war, entschieden die Richter darauf, dass der Widerruf der Gartennutzung rechtens sei. Eine Mietminderung durfte der Mieter also nicht durchführen.

Zusammenfassung

Wenn Ihr Vermieter Ihnen einen Widerruf der Gartennutzung zukommen lässt, handeln Sie nicht überstürzt. Kürzen Sie nicht gleich die Miete – denn das könnten Sie bereuen. Spätestens dann, wenn Ihr Vermieter gegen diesen Umstand vor Gericht geht. Als erstes nehmen Sie am besten Ihren Mietvertrag zur Hand und sehen nach, was sich dort zum Garten findet. Wenn Ihnen die Nutzung ausdrücklich gewährt wird, dann setzen Sie ein Schreiben an den Vermieter auf. Die Miete mindern Sie in diesem Fall um mindestens fünf Prozent. Es kommt auch darauf an, wie viel Zeit Sie in der Regel im Garten verbringen.

Eins noch: Trotz unserer Hinweise, dass viel vom Mietvertrag abhängt und wie die Nutzung des Gartens doch geregelt ist, vergesse Sie eins nicht: Jeder Fall ist individuell und wird auch von deutschen Gerichten genauso bewertet.

 

Widerruf der Gartennutzung – Anschreiben an Vermieter

Sehr geehrter Vermieter [XY],

wir haben den Garten nun seit unserem Einzug in der [Adresse] mit benutzen dürfen. Und nicht nur das: der Garten ist laut Mietvertrag Mietsache, für die wir anteilsmäßig Miete bezahlen. Uns steht die Benutzung also nicht nur aus einem Gewohnheitsrecht heraus zu, sondern auch aus juristischer Sicht.

Diese Zeilen stellen wir voran, weil Sie die Chance haben sollen, den Widerruf der Gartennutzung innerhalb einer Woche zurückzunehmen. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, werden wir die nächste Mietzahlung um fünf Prozent mindern. Das wird von uns anteilsmäßig umgerechnet von den Tagen, an denen die Nutzung nicht gestattet ist, auf den Monat. Der erste Bezugstag ist dabei jener Tag, der das Datum Ihres Schreibens trägt. Der letzte Tag, an dem wir die Miete mindern, ist jener, an dem uns Ihr Widerruf des Widerrufs erreicht. Mit dem Mieterschutzverein haben wir zu diesem Thema bereits Kontakt hergestellt.

Mit freundlichen Grüßen, Familie [X]