Ein Baugerüst allein rechtfertigt nicht immer eine Mietminderung

Ein Baugerüst allein rechtfertigt nicht immer eine Mietminderung

Sie sind seit einiger Zeit von einem Baugerüst umgeben und möchten wissen, ob Sie dafür eine Mietminderung bekommen können? Die Antwort darauf ist leider nicht immer eindeutig. Es gibt viele Gründe, weswegen Bauarbeiten an einem Haus ein Baugerüst nötig machen.

Manche dieser Gründe sind für eine Mietminderung hinreichend, andere wiederum nicht. Es hilft tatsächlich nur die Prüfung eines jeden einzelnen Falls. Wir haben uns die Mühe gemacht, frühere Gerichtsurteile zu diesem Thema zu sichten. Sie sind unterschiedlich begründet, weil auch unterschiedliche Fälle vorgelegen haben. Wir haben diese Fälle für Sie einmal näher angeschaut und zählen einige Beispiele auf. Mit Sicherheit sind auch Umstände dabei, die Ihrem Fall recht ähnlich sind.

Sicher, ein Baugerüst ist ein Baugerüst ist ein Baugerüst. Es ist für einen Mieter immer ärgerlich, weil die Wohnqualität dadurch negativ beeinflusst wird. Und auch die Ästhetik des Hauses und der Wohnung leidet darunter. Nicht zuletzt ist die Aussicht praktisch immer verschandelt. Und als ob das noch nicht reichen würde: Bauarbeiter können von außen in Ihre Wohnung hineinsehen. Die Privatsphäre leidet also auch eindeutig unter dem Baugerüst.

Das Baugerüst muss bestimmten Anforderungen genügen

Die aufgezählten Faktoren allein rechtfertigen aber nicht, dass Sie unter allen Umständen eine Mietminderung umsetzen dürfen. Hierzu gibt es weitere Anforderungen, und diese wollen wir uns im Folgenden einmal ein wenig genauer ansehen. Was ist nötig, damit ein Baugerüst nicht mehr als unerheblicher, sondern als erheblicher Mietmangel gilt?

  • Das betrifft in erster Linie die Informationspflicht, die der Vermieter Ihnen gegenüber hat, wenn energetisch saniert wird. In diesem Fall werden die Wände oder das Dach des Hauses gedämmt. Dazu wird eigentlich immer ein Baugerüst aufgestellt. Wenn die Arbeiten nicht länger als drei Monate dauern, entsteht kein Anspruch auf Mietminderung. Der Mieter muss dann auch die Einrüstung der Fassade dulden.
  • Ganz anders sieht es aus, wenn die Einrüstung nicht dem Zweck der energetischen Sanierung dient. Dann nämlich erwächst Ihnen fast automatisch das Anrecht darauf, die Miete zu kürzen.
  • Wie hoch die Quote ist, mit der Sie Ihre Miete mindern, hängt vom jeweiligen Grad der Beeinträchtigung ab. Wenn Sie etwa einen Balkon oder eine Terrasse aufgrund des Gerüsts nicht nutzen können, dürfen Sie weniger Miete zahlen. Bei einer Teilnutzung darf die Mietminderung hingegen nicht so hoch ausfallen. Und wenn das Baugerüst im Winter das Haus umgibt, spielt der Aspekt Balkon bzw. Terrasse meist keine Rolle.

Wenn Renovierungsarbeiten durchgeführt werden und das Haus mit einem Baugerüst umgeben ist, bleibt es oft nicht bei einer Maßnahme. Zusätzlich etwa zu einer Dämmung des Hauses kann es sein, dass die Fassade abgestrahlt wird. Dabei muss der Verputz abgeschlagen und oft auch mehrere Tage lang gehämmert und gebohrt werden. Das bedeutet für Sie deutlich mehr Beeinträchtigungen, als wenn die Fassade zum Beispiel nur neu angemalt wird. Dementsprechend wirkt sich das auf die Höhe der Mietminderung aus.

Baugerüst Mietminderung: Was sagen die Gerichte dazu?

Nicht immer geben die Gerichte den Mietern Recht – diese müssen schon plausible Gründe für die Mietminderung anbringen. Ein Baugerüst bedeutet nicht zwingend, dass die Wohnqualität vermindert wird. 2006 etwa fällte das Landgericht Berlin das Urteil, dass bloße Abdunkelung keinen Mietmangel bedeutet. Ein Mieter hatte Mietminderung verlangt, weil das Baugerüst Küche und Speisekammer verdunkelte. Das Gericht folgte dem Mieter hier also nicht.

In vielen anderen Fällen aber haben Mieter in Prozessen Recht bekommen. Hier eine kleine Auswahl:

  • Wieder das Landgericht Berlin, allerdings im Jahr 1994. Weil ein Baugerüst nicht nur die Lichtzufuhr, sondern auch die Lüftung einschränkte, wurde einer Mietminderung stattgegeben. Das Gericht entschied, dass der Mieter fünf Prozent seiner Miete einbehalten durfte.
  • Das Amtsgericht in Mainz urteilte 1996 in einem ähnlichen Fall härter für den Vermieter. Zusätzlich zum Baugerüst wurden an den Fenstern Plastikfolien angebracht. Das dunkelte die Wohnung deutlich ab und sorgte auch für eine schlechte Lüftung. Die Richter befanden, dass der Mieter 15 Prozent seiner Miete einbehalten durfte.
  • Das Amtsgericht in Hamburg kam in seinem Urteil 1996 zum gleichen Prozentsatz in einem vergleichbaren Prozess. Ein Baugerüst, dazu wurden Planen verhängt und zudem war auch noch der Balkon nicht nutzbar.
  • Das Kammergericht Berlin hatte im Jahr 1998 einen besonders umfangreichen Fall zum Thema Baugerüst zu verhandeln. Das Baugerüst hatte die Einbruchgefahr erhöht, erkannte das Gericht, zudem sei der Blick aus den Fenstern nicht hinnehmbar. Überdies konnten Bauarbeiter ständig die Wohnung einsehen – und noch dazu war die Zufuhr von frischer Luft sehr stark eingeschränkt. Das Gericht erkannte auf eine Mietminderung um 50 Prozent, wovon 40 Prozent den Bauarbeiten im Allgemeinen zugeordnet wurden. Die weiteren zehn Prozent durfte der Mieter aufgrund des mit Planen überdeckten Baugerüsts einbehalten.

Zusammenfassung

Ein Baugerüst allein reicht noch nicht aus, damit Sie einfach Ihre Miete mindern dürfen. Doch sobald es sich nicht um eine energetische Sanierung handelt, stehen die Chancen gut, Ihre Forderung durchzubekommen. Allerdings kann nicht immer pauschal gesagt werden, wie hoch die Quote ist.

Bei allem Recht, das Ihnen auf eine Mietminderung durch ein Baugerüst entsteht, sollten Sie aber eines bedenken. Denn eine neue Fassade mit besserer Optik erhöht nicht zuletzt auch Ihre Wohnqualität. Wenn Sie die Mietminderung durchsetzen möchten, dann am besten nur dann, wenn Ihnen wirkliche Mängel entstehen. Dunkelheit, schlechte Lüftung oder die Unbenutzbarkeit von Terrasse oder Balkon gehören hier selbstverständlich dazu.

 

Baugerüst Mietminderung: Vermieter-Schreiben

Sehr geehrter Vermieter [XY],

seit ca. zwei Wochen ist das Haus, in dem wir wohnen, von einem Baugerüst eingekleidet. Es handelt sich um die Wohnung in der [Adresse] im dritten Obergeschoss. Natürlich ist generell nichts gegen die Arbeiten an der Fassade einzuwenden.

Allerdings haben wir ja grad Frühjahr und wir hatten uns sehr auf den Balkon gefreut. Leider konnten wir den Balkon aufgrund des Gerüsts bislang überhaupt nicht nutzen. Selbst das Lüften der Wohnung ist schwierig, das immer wieder Baustaub in die Wohnung gelangt, wenn die Fenster schräggestellt sind.

Unsere Frage an Sie lautet: Können Sie absehen, wie lang die Arbeiten noch dauern? Wir haben aufgrund Ihrer Ankündigung vom Februar damit gerechnet, dass die Arbeiten maximal zehn Tage dauern würden. Ein Ende scheint derzeit nicht absehbar.

Aus diesem Grund behalten wir uns vor, die Mietzahlungen an Sie vom heutigen Tag an um zehn Prozent zu kürzen. Die Wohnung ist von erheblichen Mietmängeln betroffen und wir haben mit Staubproblemen zu kämpfen. Bei unserem Anwalt haben wir uns im Vorfeld dieses Schreibens erkundigt, was zu tun ist. Dort wurde uns geraten, die Miete um zehn Prozent zu mindern.

Wir würden uns über (positive) Nachricht Ihrerseits freuen und verbleiben

mit freundlichen Grüßen, Familie [X]