Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben in Ihrer Wohnung und an den Fenstern ernsthafte Probleme mit Bauschmutz von einer nahe gelegenen Baustelle? Oder die Baustelle befindet sich gar an Ihrem Haus? Und Sie möchten wissen, ob Sie damit einen guten Grund haben, eine Mietminderung gegenüber Ihrem Vermieter durchzusetzen? Dann sollten Sie auf dieser Seite weiter lesen, wir beschäftigen uns hier genau mit diesem Thema. Wir erläutern einige Beispiele, die in der Vergangenheit vor Gericht gegangen sind. Auf diese Weise können Sie absehen, ob bei Ihnen ein Mietmangel vorliegt und eine Mietminderung womöglich rechtens ist. Ohne Zweifel: Zumeist haben die Mieter vor Gericht Recht bekommen – aber eben nicht immer. Beginnen wir gleich mit dem ersten Fall.
Dabei, es war im Jahr 2006 in Fürth, hatten sich Mieter über Arbeiten an einer nahe gelegenen Brücke gewehrt. Dort wurde seinerzeit eine Sanierung durchgeführt. Nicht nur der Lärm störte die Mieter, sondern auch der Bauschmutz, den die Baustelle verursachte. Das führte dazu, dass die Balkone von Baustaub überzogen waren und nicht nutzbar gewesen sein sollen. Außerdem führten die Mieter weitere Einschränkungen an. So wurden zum Beispiel Bäume gefällt, was die Aussicht verschlechterte. Und durch eine Umleitung des Autoverkehrs sollen störende Verkehrslichter in die Wohn- und Schlafzimmer eingefallen sein.
►Mietminderung Bauschmutz: Vermieter-Musterschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit dem [Datum] kommt es in unserer Wohnung in der [Adresse] zu Problemen mit Bauschmutz. Die Bauarbeiten, die Sie in unserem Haus durchführen lassen, mögen notwendig sein und wichtig. Das sehen wir ein. Allerdings ist die Belastung durch den Bauschmutz inzwischen zu einem echten Übel geworden.
Es ist leider nicht mehr möglich, die Wohnung zu betreten, ohne viel Dreck der Baustelle dort über die Schuhe mit hinein zu nehmen. Die Nutzbarkeit des Balkons leidet enorm – anders ausgedrückt: Wir können den Balkon gar nicht mehr betreten, weil dort eine dicke Staubschicht liegt.
Unserer Ansicht nach bedeuten diese Umstände einen erheblichen Mietmangel. Aus diesem Grund informieren wir Sie darüber, dass wir uns für die Zeit der Arbeiten und der begleitenden Umstände vorbehalten, die Miete um 25 Prozent zu mindern.
Wir hoffen auf Ihr Verständnis. Sie kennen uns als faire Mieter, die keinen Streit suchen. Die Zustände sind derzeit allerdings wirklich untragbar. Gern können Sie mit uns dazu in Dialog treten.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Bauschmutz als alltägliches Problem in der Großstadt?
Die Richter lehnten die Klage nach einer Mietminderung allerdings ab, und zwar rundum. Der umgeleitete Verkehr und die fehlenden Bäume hätten den Gebrauch der Wohnungen nicht beeinträchtigt. Für uns wird es aber an anderer Stelle interessant, nämlich bei der Nichtnutzung des Balkons durch Baustaub und Bauschmutz. Aber auch hier sah das Gericht die Mieter nicht im Recht. Staub und Schmutz seien in der Stadt sowieso ein Problem des Alltags. Und durch die zeitweilige Verschärfung der Situation durch die Baustelle sei keine Gebrauchsminderung der Wohnung entstanden. Das Urteil ging aber noch weiter – die Richter sahen die Vermieterin generell nicht in irgendeiner Schuld. Denn sie habe vorher nichts von der geplanten Sanierung wissen können. Außerdem müsse jeder Anwohner damit rechnen, dass eine Brücke irgendwann einmal saniert werden würde. Bei Sanierungen handle es sich um ein allgemeines Risiko des Lebens.
Zu einer gänzlich anderen Auffassung kam das Landgericht in Hamburg im Jahr 2001. Hier war ein Mieter betroffen, die 50 Meter entfernten Bauschmutz und Baulärm zu ertragen hatte. Es handelte sich damals um den Bau der vierten Röhre des Elbtunnels. Die Baustellenein- und –ausfahrt sowie die offene Bauweise stellten für den Mieter einen erheblichen Mietmangel dar. Zudem wurde in der Umgebung das gewohnte Wohnumfeld durch Abrissmaßnahmen verändert. Was passierte vor Gericht?
- Die Vermieterin klagte, weil der Mieter seine Mietzahlung um 35 Prozent drosselte. Sie wollte lediglich 15 Prozent Mietminderung gewähren.
- Das Landgericht Hamburg gab jedoch dem Mieter in allen Punkten Recht. Die Großbaustelle bedeutete nach Ansicht der Richter eine erhebliche Einschränkung der Wohnqualität. Bauschmutz und andere Faktoren waren dafür ausschlaggebend. Die Mietminderung um 35 Prozent sei angemessen gewesen, so lautete das Urteil.
Bauschmutz von einer Baustelle am eigenen Haus
Was aber ist, wenn sich die Baustelle am „eigenen“ Haus befindet, also in dem Gebäude, in dem man die Wohnung mietet? Auch hier neigten die Gerichte in der Vergangenheit eher den Mietern zu. Ein Fall landete vor dem Kammergericht Berlin, das für ein Urteil einige Zeit benötigte. Es wurde im Jahr 2001 gefällt, die Streitsache datierte aus dem Zeitraum November 1995 bis Juli 1997. Das Haus wurde kernsaniert, die Fußböden entfernt, es wurde mit Presslufthämmern gearbeitet. Auch neue Wände wurden bei diesen Arbeiten eingezogen. Zudem wurde das Gebäude aufgestockt, was wiederum Abbrucharbeiten bedeutete.
Die Richter stimmten dem Mieter in folgenden Punkten zu:
- Bauschmutz und Baulärm sind untragbar, gerade über eine so lange Zeit. Dafür gestand das Gericht dem Mieter eine Minderung seiner Mietzahlungen um 20 Prozent zu.
- Für das Aufstemmen der Wände erhielt der Mieter noch einmal zehn Prozent Minderung zugebilligt.
- Weil das Haus eingerüstet und mit einer Plane verhängt worden war, gestatteten die Richter dem Mieter weitere zehn Prozent Mietminderung.
Eine kleine Bemerkung am Rande: Es geht auf dieser Seite natürlich um Baumschmutz, der entstanden ist und Wohnqualität schmälert. Vielleicht ist es überflüssig zu erwähnen, aber Bauschmutz und Baulärm gehen meist Hand in Hand. Bauschmutz ist ohne Lärm kaum denkbar, weswegen in den richterlichen Urteilen immer wieder von beiden Faktoren die Rede ist.
Bei Baustellen kommen oft viele Beeinträchtigungen zusammen
Das gilt auch für das Urteil, das das Amtsgericht in Mainz im Jahr 1996 gefällt hat. Bei Bauarbeiten direkt am Haus wurden Balkone und Fenster mit Folie verklebt. Auch Bauschmutz und Lärm stellten über viele Monate hinweg ein Problem dar. Tageslicht und frische Luft konnten so kaum in die Wohnung gelangen. Wenn der Mieter dennoch mal die Balkontür und die Fenster öffnete, so drang Staub in die Wohnung ein.
Eine Zeugin vor Gericht sagte aus, dass die Wohnung für bis zu vier Monate nicht bewohnbar gewesen sei. Die Richter urteilten, dass die Beeinträchtigung durch die Folien eine Mietminderung um 15 Prozent rechtfertigte. Der für uns maßgebliche Part sind der Bauschmutz und der Lärm, die durch die Baustelle entstanden waren. Hierfür gewährten die Richter zusätzlich eine Mietminderung um 25 Prozent.
Zusammenfassung
Wie Sie sehen, haben Sie als Mieter in den meisten Fällen gute Aussichten, wenn Baulärm einen erheblichen Mietmangel darstellt. Der einzige auf dieser Seite aufgeführte Fall, bei dem die Vermieter Recht bekamen, bezog sich auf eine öffentliche Baustelle. Ein anderer öffentlicher Fall war die Baustelle in Hamburg (Elbtunnel). Hierbei können Sie sehen, wie sehr ein Urteil von Richtern individuell abhängig ist. Gute Aussichten auf Mietminderung bei Bauschmutz haben Sie hingegen, wenn die Arbeiten privater Natur sind. Oder wenn diese direkt in Ihrem Haus durchgeführt werden.