Mietminderung Bruttomiete: So rechnen Sie richtig

Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar

Liegen erhebliche Mängel in der Wohnung vor, dürfen Sie als Mieter die Miete kürzen. So etwas wie eine einheitliche, pauschale Höhe gibt es bei der Mietminderung aber nicht. Stattdessen muss immer im Einzelfall ermittelt werden, wie hoch eine angemessene Kürzung ist. Nur: Wie rechnen Sie den genauen Betrag aus? Welche Faktoren legen Sie bei Ihrer Berechnung zugrunde? Zählt für die Mietminderung die Bruttomiete oder die Nettomiete? In diesem Ratgeber erklären wir, wie Sie die Höhe der Minderung berechnen können. Und wir zeigen, wie Sie prüfen können, ob Ihr Vermieter die Minderung bei der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten richtig berücksichtigt hat.

Führt ein erheblicher Mangel dazu, dass Sie Ihre Wohnung nur eingeschränkt nutzen können, müssen Sie auch nicht die volle Miete zahlen. Dass Sie die Miete anteilig kürzen dürfen, ist in § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

Allerdings dürfen Sie nicht einfach irgendeinen Betrag abziehen. Vielmehr müssen Sie die Minderung so ansetzen, dass sie mit Blick auf den vorliegenden Mangel angemessen ist. Außerdem müssen Sie beachten, wie lange der Mangel bestand. Sobald Ihr Vermieter den Schaden behoben hat, müssen Sie nämlich wieder die volle Miete bezahlen.

Klingt kompliziert, ist aber halb so wild. Wir erläutern, wie Sie bei der Berechnung am besten vorgehen und welche Faktoren Sie dabei berücksichtigen müssen.

Berechnen der Mietminderung: Bruttomiete als Grundlage

Die Bemessungsgrundlage einer Mietminderung ist immer die Bruttomiete oder genauer die Brutto-Warmmiete. Die Bruttomiete umfasst die monatliche Grundmiete inklusive aller Nebenkosten. Sie gehen bei einer Mietminderung also nicht von der Kaltmiete aus, sondern von der gesamten Miete einschließlich aller Nebenkosten.

Dass sich eine Mietminderung nach der Bruttomiete bemisst, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Urteilen bestätigt (BGH-Urteil vom 6. April 2005, XII ZR 225/03; BGH-Urteil vom 20. Juli 2005 VIII ZR 347/04). Hintergrund hierzu ist, dass die Rechtsprechung die monatliche Miete als eine Art Gesamtpaket sieht, das sich eben aus der Grundmiete plus Nebenkosten zusammensetzt.

Aber Achtung: Wenn Sie neben dem eigentlichen Mietvertrag für Ihre Wohnung noch eine zusätzliche Vereinbarung für zum Beispiel einen Stellplatz oder einen Garten haben, müssen Sie die Miete dafür bei Ihrer Berechnung abziehen. Betrifft der Mangel hingegen nur einen zusätzlich angemieteten Raum, etwa eine Garage oder einen Lagerraum, nehmen Sie die Miete dafür als Berechnungsgrundlage.

Dazu ein Beispiel

Angenommen, die monatliche Grundmiete beträgt 750 Euro. Dazu kommen 120 Euro für die Betriebskosten und 110 Euro für die Heizkosten. Dann rechnen Sie:

Diese Bruttomiete von 980 Euro bildet die Bemessungsgrundlage für die Mietminderung. Zahlen Sie eine Inklusivmiete, die den Mietzins einschließlich aller weiteren Kosten einschließt, nehmen Sie diesen Betrag als Rechengrundlage.

Die Minderungsquote ermitteln

Im nächsten Schritt müssen Sie eine angemessene Quote für Ihre Mietminderung ermitteln. Diese Quote soll beziffern, wie sehr der vorliegende Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Dabei handelt es sich bei der Quote um einen Prozentsatz.

Die Höhe der Quote hängt immer vom Einzelfall ab. Leider kennt das Mietrecht an diesem Punkt keine Pauschalen. Und auch die Gerichte kommen teilweise zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Allerdings gibt es Minderungstabellen, an denen Sie sich orientieren können. Die Tabellen listen verschiedene Gerichtsurteile zu Minderungsquoten auf.

Schauen Sie also nach, in welcher Höhe Gerichte eine Minderung in vergleichbaren Fällen für angemessen hielten. Aus diesen Quoten können Sie dann einen Mittelwert bilden.

Ein Beispiel

Angenommen, Sie wohnen im Dachgeschoss eines großen Mehrfamilienhauses. Leider ist der Fahrstuhl kaputt. Anhand von Minderungstabellen haben Sie herausgefunden, dass die Gerichte in solchen Fällen eine angemessene Mietminderung mit 15 Prozent ansetzen. Diesen Prozentsatz wenden Sie also auf Ihre Bruttomiete an.

In unserem Beispiel beläuft sich die Bruttowarmmiete auf 980 Euro. Daraus ergibt sich:

Für den defekten Fahrstuhl könnten Sie also 147 Euro abziehen. Folglich müssten Sie Ihrem Vermieter nur 833 Euro überweisen.

Die Dauer des Mangels berücksichtigen

Durch die Quote für die Mietminderung finden Sie heraus, um welchen Betrag Sie die monatliche Bruttomiete kürzen können. Nun besteht Ihr Recht auf eine Minderung aber solange, wie der Mangel tatsächlich vorhanden ist.

Und das ist nicht immer ein Monat. Vielmehr kann es sein, dass der Vermieter den Mangel schon nach wenigen Tagen beseitigt. Andersherum ist natürlich genauso möglich, dass der Vermieter erst nach mehreren Wochen etwas unternimmt.

Wieder ein Beispiel

Der Fahrstuhl, der Sie eigentlich in Ihre Dachgeschosswohnung bringen soll, fällt am 2. Juli aus. Erst am 29. Juli ist der Aufzug repariert und funktioniert wieder. Damit war der Lift 28 Tage lang außer Betrieb. Sie rechnen deshalb so:

Für den vierwöchigen Ausfall des Fahrstuhls könnten Sie in unserem Beispiel somit 132,77 Euro von der Miete abziehen.

Die Beeinträchtigung auf die Wohnung beachten

Nicht jeder Mangel betrifft die ganze Wohnung. Oft ist es vielmehr so, dass Sie wegen des Mangels lediglich einzelne Räume gar nicht oder nur eingeschränkt nutzen können. Die Quoten, die in Minderungstabellen angegeben sind, beziehen sich aber in aller Regel auf die gesamte Wohnung.

Deshalb müssen Sie im letzten Schritt noch die Mietminderung anteilig auf die Wohnfläche umrechnen. In unserem Beispiel mit dem Fahrstuhl ist kein Abzug notwendig. Denn der kaputte Lift beeinträchtigt Sie in der Nutzung der kompletten Wohnung.

Anders würde es aussehen, wenn zum Beispiel im Schlafzimmer Schimmel an der Wand oder das Fenster kaputt wäre. Könnten Sie dadurch nur diesen einen Raum nicht nutzen, müssten Sie die Mietminderung anteilig ins Verhältnis zur Bruttomiete setzen. In solchen Fällen gehen Sie am besten von der Gesamt-Wohnfläche aus.

Ein Beispiel

Ihre Wohnung ist 80 Quadratmeter groß und das Schlafzimmer hat eine Größe von 18 Quadratmetern. Somit beträgt der Anteil des Schlafzimmers 22,5 Prozent von der gesamten Wohnfläche.

In dem Schlafzimmer ist das Fenster undicht. Dadurch ist es in dem Raum so zugig und klamm, dass Sie darin nicht schlafen können. Deshalb setzen Sie die Minderungsquote mit zehn Prozent an. Ihr Vermieter lässt den Mangel erst nach 16 Tagen beheben.

Ausgehend von einer Bruttomiete von 980 Euro, berechnen Sie die Mietminderung wie folgt:

Überprüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung

Die Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete. Das ergibt sich aus den Leitsatz-Urteilen des BGH. Denn die Miete im rechtlichen Sinne setzt sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Doch wie wirkt sich die Mietminderung auf die jährliche Nebenkostenabrechnung aus?

Auch zu dieser Frage gibt es eine Entscheidung des BGH (Urteil vom 13. April 2011, Az. VIII ZR 223/10). In diesem Fall ging es um eine Mieterin, die geklagt hatte, weil ihre Vermieterin die Mietminderung auf die Kaltmiete und die geleisteten Vorauszahlungen verteilt hatte. Nach Ansicht der Richter ist das so aber nicht zulässig.

Denn Vermieter könnten sich auf diese Weise einen Teil der Mietminderung über die abgerechneten Betriebskosten zurückholen. Zieht ein Vermieter den geminderten Betrag nämlich anteilig von den Nebenkosten ab, hat der Mieter unterm Strich weniger Vorauszahlungen geleistet, als er gemusst hätte.

Im Ergebnis hat der Vermieter dadurch eventuell Anspruch auf eine höhere Nachzahlung. Und so gleicht der Mieter über einen Umweg die Mietminderung aus. Doch wenn die Mietminderung gerechtfertigt ist, muss der Mieter die Kürzung nicht erstatten.

Der BGH gab der Klägerin deshalb insoweit Recht, dass die Vermieterin die Mietminderung nicht auf die Grundmiete und die Vorauszahlungen für die Nebenkosten aufteilen kann. Trotzdem bleibt es dabei, dass die Bruttomiete für die Mietminderung maßgeblich ist. Ein Problem sah der BGH darin nicht. Vielmehr können die Nebenkosten in einer einfachen Rechnung, die die Mietminderung berücksichtigt, korrekt ermittelt werden.

Eine Beispielrechnung

Der Zeitraum für die Betriebskostenabrechnung beträgt ein Kalenderjahr. Der Mieter zahlt monatlich 500 Euro Grundmiete plus 100 Euro Nebenkosten. Das macht im Jahr 6.000 Euro Kaltmiete und 1.200 Euro Nebenkosten. Im Abrechnungsjahr hat er die Miete um insgesamt 300 Euro gemindert.

Werden die Jahreskaltmiete und die Vorauszahlungen addiert und davon die Minderung abgezogen, ergibt sich ein Betrag von 6.000 Euro + 1.200 Euro – 300 Euro = 6.900 Euro.

Bei der Jahresabrechnung legt der Vermieter nun die tatsächlichen Betriebskosten zugrunde. Diese sind monatlich 5 Euro höher als veranschlagt und belaufen sich für das Kalenderjahr somit auf 1.260 Euro. Der Vermieter rechnet folglich 6.000 Euro Miete + 1.260 Euro Nebenkosten – 300 Euro Minderung = 6.960 Euro.

Die Differenz zwischen diesen beiden Beträgen beziffert die Nachforderungen des Vermieters oder das Guthaben des Mieters in der korrekten Höhe. In unserem Fall müsste der Mieter somit 60 Euro für die Nebenkosten nachzahlen.

Rechnet der Vermieter hier mit anderen Zahlen als das, was Sie tatsächlich bezahlt haben, hat er die Mietminderung möglicherweise falsch angerechnet oder gar nicht berücksichtigt.