Aktualisiert am 22. Juli 2024 von Ömer Bekar, geprüft und gegengelesen von Rechtsanwalt Andreas Berger
Die bereitgestellte Vorlage zur Mietminderung der Bruttomiete wurde rechtlich geprüft und gründlich von Fachleuten gegengelesen. Bitte nutzen Sie dieses Musterschreiben, um Ihren Anspruch auf Mietminderung geltend zu machen. Ihr Name
Ihre Adresse
PLZ und Ort
E-Mail-Adresse
Datum
Name des Vermieters
Adresse des Vermieters
PLZ und Ort
Betreff: Mietminderung der Bruttomiete
Sehr geehrte*r Name des Vermieters,
hiermit mache ich von meinem Recht auf Mietminderung gemäß § 536 BGB Gebrauch und mindere die Bruttomiete für die Wohnung in der Adresse der Mietwohnung aufgrund folgender Mängel: detaillierte Beschreibung der Mängel.
Die oben genannten Mängel bestehen seit dem Datum, ab dem die Mängel bestehen und wurden trotz mehrmaliger Aufforderung zur Beseitigung nicht behoben. Daher sehe ich mich gezwungen, die Miete um Prozentsatz oder Betrag ab dem Datum, ab dem die Mietminderung gelten soll zu mindern.
Bitte bestätigen Sie den Erhalt dieses Schreibens und die Mietminderung schriftlich.
Vielen Dank für Ihr Verständnis.
Mit freundlichen Grüßen,
Unterschrift (falls in Papierform)
Ihr Name
Berechnen der Mietminderung: Bruttomiete als Grundlage
Die Bemessungsgrundlage einer Mietminderung ist immer die Bruttomiete oder genauer die Brutto-Warmmiete. Die Bruttomiete umfasst die monatliche Grundmiete inklusive aller Nebenkosten. Sie gehen bei einer Mietminderung also nicht von der Kaltmiete aus, sondern von der gesamten Miete einschließlich aller Nebenkosten. Vereinfacht erklärt, ist die Brutto-Warmmiete somit der Betrag, den Sie jeden Monat an Ihren Vermieter überweisen. Ob Sie die Heiz- und Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung leisten, spielt dabei keine Rolle.
Um eine angemessene Höhe für die Mietminderung auszurechnen, müssen Sie also zuallererst die Bruttomiete ermitteln.
Dazu ein Beispiel
Angenommen, die monatliche Grundmiete beträgt 750 Euro. Dazu kommen 120 Euro für die Betriebskosten und 110 Euro für die Heizkosten. Dann rechnen Sie:
Grundmiete (Kaltmiete) + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung = Bruttomiete
750 Euro + 120 Euro + 100 Euro = 980 Euro
Die Minderungsquote ermitteln
Im nächsten Schritt müssen Sie eine angemessene Quote für Ihre Mietminderung ermitteln. Diese Quote soll beziffern, wie sehr der vorliegende Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Dabei handelt es sich bei der Quote um einen Prozentsatz. Die Höhe der Quote hängt immer vom Einzelfall ab. Leider kennt das Mietrecht an diesem Punkt keine Pauschalen. Und auch die Gerichte kommen teilweise zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Allerdings gibt es Minderungstabellen, an denen Sie sich orientieren können. Die Tabellen listen verschiedene Gerichtsurteile zu Minderungsquoten auf. Schauen Sie also nach, in welcher Höhe Gerichte eine Minderung in vergleichbaren Fällen für angemessen hielten. Aus diesen Quoten können Sie dann einen Mittelwert bilden. Die Quote rechnen Sie anschließend auf Ihre Bruttomiete an, um die Höhe der Mietminderung für einen Monat zu beziffern.
Ein Beispiel
Angenommen, Sie wohnen im Dachgeschoss eines großen Mehrfamilienhauses. Leider ist der Fahrstuhl kaputt. Anhand von Minderungstabellen haben Sie herausgefunden, dass die Gerichte in solchen Fällen eine angemessene Mietminderung mit 15 Prozent ansetzen. Diesen Prozentsatz wenden Sie also auf Ihre Bruttomiete an. In unserem Beispiel beläuft sich die Bruttowarmmiete auf 980 Euro. Daraus ergibt sich:
Bruttomiete / 100 * Minderungsquote = Mietminderung pro Monat
980 Euro / 100 * 15 = 147 Euro
Die Dauer des Mangels berücksichtigen
Durch die Quote für die Mietminderung finden Sie heraus, um welchen Betrag Sie die monatliche Bruttomiete kürzen können. Nun besteht Ihr Recht auf eine Minderung aber solange, wie der Mangel tatsächlich vorhanden ist. Und das ist nicht immer ein Monat. Vielmehr kann es sein, dass der Vermieter den Mangel schon nach wenigen Tagen beseitigt. Andersherum ist natürlich genauso möglich, dass der Vermieter erst nach mehreren Wochen etwas unternimmt. Die Mietminderung müssen Sie deshalb immer taggenau berechnen. Dafür teilen Sie Ihren Minderungsbetrag zunächst durch die Anzahl der Kalendertage des Monats und multiplizieren ihn anschließend mit der Anzahl der Tage, an denen der Mangel vorlag.
Wieder ein Beispiel
Der Fahrstuhl, der Sie eigentlich in Ihre Dachgeschosswohnung bringen soll, fällt am 2. Juli aus. Erst am 29. Juli ist der Aufzug repariert und funktioniert wieder. Damit war der Lift 28 Tage lang außer Betrieb. Sie rechnen deshalb so:
Mietminderung pro Monat / Kalendertage * Tage = taggenaue Mietminderung
147 Euro / 31 * 28 = 132,77 Euro
Die Beeinträchtigung auf die Wohnung beachten
Nicht jeder Mangel betrifft die ganze Wohnung. Oft ist es vielmehr so, dass Sie wegen des Mangels lediglich einzelne Räume gar nicht oder nur eingeschränkt nutzen können. Die Quoten, die in Minderungstabellen angegeben sind, beziehen sich aber in aller Regel auf die gesamte Wohnung. Deshalb müssen Sie im letzten Schritt noch die Mietminderung anteilig auf die Wohnfläche umrechnen. In unserem Beispiel mit dem Fahrstuhl ist kein Abzug notwendig. Denn der kaputte Lift beeinträchtigt Sie in der Nutzung der kompletten Wohnung. Anders würde es aussehen, wenn zum Beispiel im Schlafzimmer Schimmel an der Wand oder das Fenster kaputt wäre. Könnten Sie dadurch nur diesen einen Raum nicht nutzen, müssten Sie die Mietminderung anteilig ins Verhältnis zur Bruttomiete setzen. In solchen Fällen gehen Sie am besten von der Gesamt-Wohnfläche aus.Ein Beispiel
Ihre Wohnung ist 80 Quadratmeter groß und das Schlafzimmer hat eine Größe von 18 Quadratmetern. Somit beträgt der Anteil des Schlafzimmers 22,5 Prozent von der gesamten Wohnfläche. In dem Schlafzimmer ist das Fenster undicht. Dadurch ist es in dem Raum so zugig und klamm, dass Sie darin nicht schlafen können. Deshalb setzen Sie die Minderungsquote mit zehn Prozent an. Ihr Vermieter lässt den Mangel erst nach 16 Tagen beheben. Ausgehend von einer Bruttomiete von 980 Euro, berechnen Sie die Mietminderung wie folgt:
980 Euro / 100 * 10 = 98 Euro Mietminderung für den gesamten Monat
98 Euro / 30 * 16 = 52,26 Euro Minderung für die Tage, in denen der Mangel vorlag
98 Euro / 100 * 22,5 = 22,05 Euro anteilig für das Schlafzimmer
Überprüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung
Die Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete. Das ergibt sich aus den Leitsatz-Urteilen des BGH. Denn die Miete im rechtlichen Sinne setzt sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Doch wie wirkt sich die Mietminderung auf die jährliche Nebenkostenabrechnung aus? Auch zu dieser Frage gibt es eine Entscheidung des BGH (Urteil vom 13. April 2011, Az. VIII ZR 223/10). In diesem Fall ging es um eine Mieterin, die geklagt hatte, weil ihre Vermieterin die Mietminderung auf die Kaltmiete und die geleisteten Vorauszahlungen verteilt hatte. Nach Ansicht der Richter ist das so aber nicht zulässig. Denn Vermieter könnten sich auf diese Weise einen Teil der Mietminderung über die abgerechneten Betriebskosten zurückholen. Zieht ein Vermieter den geminderten Betrag nämlich anteilig von den Nebenkosten ab, hat der Mieter unterm Strich weniger Vorauszahlungen geleistet, als er gemusst hätte. Im Ergebnis hat der Vermieter dadurch eventuell Anspruch auf eine höhere Nachzahlung. Und so gleicht der Mieter über einen Umweg die Mietminderung aus. Doch wenn die Mietminderung gerechtfertigt ist, muss der Mieter die Kürzung nicht erstatten. Der BGH gab der Klägerin deshalb insoweit Recht, dass die Vermieterin die Mietminderung nicht auf die Grundmiete und die Vorauszahlungen für die Nebenkosten aufteilen kann. Trotzdem bleibt es dabei, dass die Bruttomiete für die Mietminderung maßgeblich ist. Ein Problem sah der BGH darin nicht. Vielmehr können die Nebenkosten in einer einfachen Rechnung, die die Mietminderung berücksichtigt, korrekt ermittelt werden.Eine Beispielrechnung
Der Zeitraum für die Betriebskostenabrechnung beträgt ein Kalenderjahr. Der Mieter zahlt monatlich 500 Euro Grundmiete plus 100 Euro Nebenkosten. Das macht im Jahr 6.000 Euro Kaltmiete und 1.200 Euro Nebenkosten. Im Abrechnungsjahr hat er die Miete um insgesamt 300 Euro gemindert. Werden die Jahreskaltmiete und die Vorauszahlungen addiert und davon die Minderung abgezogen, ergibt sich ein Betrag von 6.000 Euro + 1.200 Euro – 300 Euro = 6.900 Euro. Bei der Jahresabrechnung legt der Vermieter nun die tatsächlichen Betriebskosten zugrunde. Diese sind monatlich 5 Euro höher als veranschlagt und belaufen sich für das Kalenderjahr somit auf 1.260 Euro. Der Vermieter rechnet folglich 6.000 Euro Miete + 1.260 Euro Nebenkosten – 300 Euro Minderung = 6.960 Euro. Die Differenz zwischen diesen beiden Beträgen beziffert die Nachforderungen des Vermieters oder das Guthaben des Mieters in der korrekten Höhe. In unserem Fall müsste der Mieter somit 60 Euro für die Nebenkosten nachzahlen. Sie sollten in der Abrechnung für das Jahr, in dem Sie die Miete gemindert haben, also darauf achten, ob die Höhe der Vorauszahlungen für die Nebenkosten stimmt.