Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Ihre Wohnung durch einen Mangel wie Schimmel, Lärm oder andere Schäden erheblich beeinträchtigt ist, ist es Ihr gutes Recht, die Miete zu kürzen. Denn Sie haben einen Anspruch darauf, dass Sie Ihre Wohnung so nutzen können, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Und oft lässt sich der Vermieter zur Beseitigung des Mangels bewegen, wenn es an seinen Geldbeutel geht. Allerdings birgt das Thema Mietminderung einige Fallstricke. Und es gibt viele Dinge, die Sie beachten sollten. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche gängigen Fehler bei einer Mietminderung Sie unbedingt vermeiden sollten.
Schimmel, eine kaputte Heizung, undichte Fenster oder ständiger Lärm: Solche Dinge müssen Sie nicht stillschweigend hinnehmen. Im Gegenzug dafür, dass Sie Miete bezahlen, muss Ihr Vermieter nämlich den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung sicherstellen. Können Sie Ihre Wohnung wegen eines Mangels nur eingeschränkt nutzen, dürfen Sie auch die Miete anteilig kürzen.
Nur ist die Sache mit der Mietminderung in der Praxis nicht ganz so einfach. Denn nicht jeder Mangel rechtfertigt es, die Miete zu mindern. Außerdem müssen Sie aufpassen, dass Sie bei der Höhe der Mietminderung nicht übers Ziel hinausschießen. Sonst riskieren Sie eine Kündigung. Sehr wichtig ist auch, dass Sie den Mangel richtig anzeigen. Sie müssen Ihrem Vermieter nämlich die Chance geben, den Schaden zu beheben.
Andererseits können Sie mit dem notwendigen Wissen natürlich viele Stolperfallen umgehen. Und aus diesem Grund nennen wir Ihnen 11 häufige Fehler bei einer Mietminderung.
1. Fehler: Der Mietmangel rechtfertigt gar keine Mietminderung
Ist ein Mangel aufgetreten, der dazu führt, dass Sie Ihre Wohnung nicht wie im Mietvertrag vereinbart nutzen können, haben Sie gemäß § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ein Recht auf Mietminderung.
Allerdings berechtigt nicht jeder Mangel dazu, die Miete zu kürzen. Entscheidend ist vielmehr, um welche Art von Mangel es sich handelt, wie lange der Schaden besteht und wie sehr Sie der Mangel beeinträchtigt.
Ein erheblicher Mangel liegt vor, wenn Sie in der Nutzung Ihrer Wohnung tatsächlich eingeschränkt sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Fenster undicht sind, die Heizung im Winter ausfällt oder ein Wasserschaden auftritt. Auch Schimmel, Ungeziefer in der Wohnung oder ständig lärmende Nachbarn können eine Mietminderung begründen. Denn das sind alles Dinge, die Sie in der Nutzung Ihrer Wohnung beeinträchtigen.
Objektiv feststellbar ist ein Mangel, wenn der tatsächliche Zustand Ihrer Wohnung offensichtlich vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Es geht also nicht darum, was Sie persönlich als Mangel oder Schaden empfinden. Und es spielt auch keine Rolle, ob Ihr Vermieter einen Mangel als erheblich wertet oder ob nicht. Vielmehr muss bei objektiver Betrachtung eine deutliche Beeinträchtigung vorliegen.
Liegt kein erheblicher Mangel vor, dürfen Sie die Miete nicht mindern. Juristen sprechen an dieser Stelle auch von einem Bagatellschaden. Ein unerheblicher Mangel ist zum Beispiel, wenn der Wasserhahn tropft, eine Glühbirne kaputt ist oder eine Fliese in der Küche einen kleinen Riss hat. Solche Schäden führen nicht dazu, dass Sie Ihre Wohnung nicht mehr richtig nutzen können.
2. Fehler: Bei dem vorliegenden Mangel ist eine Mietminderung ausgeschlossen
Abgesehen von Bagatellschäden, gibt es noch weitere Fälle, in denen Sie als Mieter die Miete nicht mindern dürfen. Dazu zählt, wenn Sie den Schaden selbst verursacht haben. Bei selbstverschuldeten Schäden ist nämlich nicht der Vermieter in der Pflicht, sondern Sie.
Außerdem ist eine Mietminderung ausgeschlossen, wenn der Mangel bei Ihrem Einzug schon da war oder Sie damit rechnen mussten. War zum Beispiel der Fußboden in einem Zimmer kaputt und haben Sie diesen Zustand akzeptiert, als Sie den Mietvertrag unterschrieben haben, können Sie wegen dieses Mangels die Miete später nicht kürzen. Gleiches gilt, wenn im Nachbarhaus gebaut wird und Sie beim Einzug davon wussten. Denn dann hätte Ihnen klar sein müssen, dass es zu Baulärm kommen kann.
Seit der Mietrechtsform dürfen Sie die Miete auch dann nicht kürzen, wenn am oder im Mietobjekt energetische Modernisierungsmaßnahmen stattfinden. Die Auswirkungen davon müssen Sie drei Monate lang hinnehmen. Erst ab dem vierten Monat ist eine Mietminderung zulässig.
3. Fehler: Der Vermieter wird nicht über den Mangel informiert
Sinn und Zweck einer Mietminderung ist, dass der Vermieter die Beseitigung des Mietmangels veranlasst. Doch das setzt voraus, dass der Vermieter überhaupt von dem Schaden weiß. Hat er keine Kenntnis des Mangels, kann er auch nichts dagegen unternehmen. Deshalb sind Sie als Mieter dazu verpflichtet, Ihrem Vermieter den Schaden zu melden.
Erst die Mängelanzeige begründet Ihr Recht auf eine Mietminderung. Gleichzeitig schafft die Schadensmeldung die Grundlage dafür, dass Sie weitere Rechte geltend machen können, damit der Mangel behoben wird. Dass Sie als Mieter den Mangel zeitnah beim Vermieter anzeigen müssen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung bestätigt (Az. VIII ZR 330/09, Urteil vom 03.11.2010).
Melden Sie den Schaden nicht, können Sie sich unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig machen. Das ist dann der Fall, wenn der Schaden größer wird oder Folgeschäden auftreten und eine frühzeitige Mängelanzeige das vermieden hätte.
4. Fehler bei einer Mietminderung: Die Mängelanzeige ist zu ungenau
In Ihrer Anzeige sollten Sie den oder die Mängel möglichst genau beschreiben. Belassen Sie es nicht bei einer Formulierung wie „Schimmel an der Wand“. Sondern erläutern Sie präzise, was Sache ist, zum Beispiel so: „Im Wohnzimmer, unterhalb des rechten Fensters zur Hofseite hin, befindet Schimmel. Der Fleck ist grünlich-schwarz, rund 20 cm vom Fußboden entfernt und hat einen Durchmesser von knapp 10 cm.“
Zusätzlich zu Ihren Ausführungen sollten Sie den Mangel mit Fotos dokumentieren. Je nach Mangel sollten Sie außerdem ein Protokoll führen, die Entwicklungen festhalten oder Zeugen hinzuziehen.
Direkt nach der Mängelanzeige können Sie die Miete kürzen. Und zwar solange, bis der angezeigte Schaden komplett behoben ist.
5. Fehler bei einer Mietminderung: Der Mieter setzt keine (angemessene) Frist
In Ihrer Mängelanzeige müssen Sie den Mangel nicht zur beschreiben. Stattdessen müssen Sie dem Vermieter auch eine Frist setzen, bis wann er den Schaden beheben soll.
Bei der Fristsetzung ist zum einen wichtig, dass Sie konkret werden. Schreiben Sie nicht etwas wie „sofort“, „umgehend“ oder „so schnell wie möglich“. Denn damit Ihr Vermieter in Verzug gerät und Sie weitere Maßnahmen einleiten können, muss die Frist ohne Erfolg abgelaufen sein. Doch eine Frist kann nur verstreichen, wenn sie klar begrenzt ist.
Bei einem akuten Schaden wie zum Beispiel einem Wasserrohrbruch muss Ihr Vermieter zwar sofort eingreifen. Wenn es aber darum geht, dass ein Nachbar das ganze Treppenhaus mit seinem Krempel zustellt, müssen Sie Ihrem Vermieter mehr Zeit einräumen. Nach gängiger Auffassung gilt dann eine Zwei-Wochen-Frist als allgemein angemessen.
6. Fehler bei einer Mietminderung: Es gibt keinen Beleg für die Mängelanzeige
Es gibt zwar keine verbindlichen Vorgaben dazu, wie Sie den Vermieter über den Schaden informieren müssen. Sie können ihm den Mangel deshalb im persönlichen Gespräch oder telefonisch melden. Genauso ist eine Mängelanzeige per E-Mail oder Fax möglich.
Trotzdem sind Sie mit einem normalen Brief am besten beraten. Und Ihr Schreiben sollten Sie entweder als Einschreiben verschicken, unter Zeugen einwerfen oder gegen eine Empfangsbestätigung abgeben. Denn im Ernstfall müssen Sie beweisen, dass Sie den Vermieter rechtzeitig über den Schaden informiert hatten. Das hat der BGH in einem Urteil bestätigt (Az. VIII ZR 74/12, Urteil vom 05.12.2012).
Behauptet der Vermieter, dass er nichts von dem Mietmangel wusste, müssen Sie diese Behauptung widerlegen. Erklärt der Vermieter, dass er Ihre Mängelanzeige erst sehr spät bekommen hat, kann ein Gericht die verspätete Anzeige so werten, als hätte es sie gar nicht gegeben. Auch bei dieser Behauptung müssen Sie nachweisen, dass sie nicht stimmt.
7. Fehler: Der Mieter wartet bei einer Mietminderung zu lange ab
Wenn ein erheblicher Mietmangel vorliegt, dürfen Sie die Miete mindern, sobald Sie den Schaden gemeldet und dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt haben. Möchten Sie eine Mietminderung erfolgreich durchsetzen, dürfen Sie sich aber nicht ewig Zeit lassen.
Im Zweifel wird das Gericht dann nämlich davon ausgehen, dass der Mangel nicht so gravierend ist. Bei einem erheblichen Mangel, der Sie tatsächlich ernsthaft in der Nutzung Ihrer Wohnung einschränkt, hätten Sie schließlich kaum so lange tatenlos abgewartet.
Andererseits sollten Sie sich vom Vermieter nicht einschüchtern lassen. Bei Schimmel beispielsweise erklären viele Vermieter, dass der Mangel auf ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Doch Schimmel ist und bleibt ein Mietmangel, der zu einer Minderung berechtigt.
8. Fehler: Die Quote bei einer Mietminderung ist zu hoch
Einer der größten Fehler bei einer Mietminderung ist eine zu hoch angesetzte Minderungsquote. In der Praxis ist es oft so, dass Gerichte eine zulässige Mietminderung deutlich niedriger beziffern als die Mieter.
Erschwerend kommt dazu, dass es keine verbindlichen Vorschriften oder Tabellen gibt. Vielmehr entscheiden die Gerichte immer im Einzelfall. Und so kann es durchaus sein, dass ein Gericht eine Minderungsquote von 20 Prozent für angemessen hält, während ein anderes Gericht einen vergleichbaren Mietmangel bei 5 oder 10 Prozent sieht.
Ein weiterer typischer Fehler ist, dass Mieter bei einer Mietminderung einfach alle vorliegenden Mängel zusammenzählen. Tatsächlich müssen Sie aber die Gesamtsituation sehen. Auch ein Gericht wird immer bewerten, wie sich alle Mängel zusammen auf die Wohnverhältnisse auswirken. Im Ergebnis kann so die zulässige Minderungsquote viel niedriger sein.
9. Fehler: Die Mietminderung wird falsch berechnet
Haben Sie die Minderungsquote für Ihren Fall ermittelt, müssen Sie die Höhe richtig ausrechnen.
Als Grundlage für Ihre Berechnungen dient die Brutto-Warmmiete. Sie umfasst die Kaltmiete inklusive aller Nebenkosten, also die Grundmiete plus die Vorauszahlungen für die Nebenkosten und die Heizkosten. Die Brutto-Warmmiete ist somit der Betrag, den Sie jeden Monat an den Vermieter überweisen.
Dass die Brutto-Warmmiete für eine Mietminderung maßgeblich ist, hat der BGH in mehreren Urteilen bestätigt (Az. XII ZR 225/03, Urteil vom 06.04.2005 und Az. VIII ZR 223/10, Urteil vom 13.04.2011).
Ein Beispiel:
Ihre Miete setzt sich aus einer Grundmiete von 650 Euro und 200 Euro als Vorauszahlung für die Betriebs- und die Heizkosten zusammen. Damit beläuft sich Ihre volle Miete auf 850 Euro monatlich.
Sie wohnen im achten Stock eines Hochhauses und der Fahrstuhl ist kaputt. Deshalb ist eine Mietminderung über 15 Prozent gerechtfertigt. Diese 15 Prozent ziehen Sie also von der Gesamtmiete ab.
Das sind in diesem Fall 850 Euro / 100 * 15 = 127,50 Euro. Solange der Fahrstuhl kaputt ist, müssen Sie Ihrem Vermieter also nur 722,50 Euro überweisen.
Sobald der Fahrstuhl wieder funktioniert, müssen Sie aber wieder die volle Miete bezahlen. Und wenn der Fahrstuhl nicht den ganzen Monat über kaputt war, dürfen Sie die Miete auch nur anteilig für diese Tage mindern.
10. Fehler: Der Mieter behält die Miete zu lange zurück
Reagiert Ihr Vermieter nicht auf die Mängelanzeige und lässt die Frist tatenlos verstreichen, gibt es mit der Zurückbehaltung noch ein weiteres Druckmittel. Das Zurückbehaltungsrecht sieht vor, dass Sie bei einem schwerwiegenden Mangel zusätzlich zur Mietminderung einen weiteren Teil der Miete einbehalten können. Die Quote dabei ist höher als bei einer Minderung.
Weil Sie die Miete nicht mindern, sondern zurückbehalten, müssen Sie den einbehaltenen Betrag nachzahlen, wenn der Mietmangel behoben ist.
Denn wenn der Vermieter davon unbeeindruckt bleibt, hat das Druckmittel seine Wirkung verfehlt. Und dann gibt es keine Grundlage mehr, um dieses Instrument weiterhin einzusetzen.
11. Fehler: Der Mieter riskiert bei einer Mietminderung die Kündigung
Setzen Sie die Mietminderung zu hoch an, riskieren Sie die Kündigung des Mietvertrags. Entsteht durch die Minderung ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete, hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen.
Beläuft sich der Rückstand auf mehr als zwei Monatsmieten, kann der Vermieter sogar mit einer fristlosen Kündigung reagieren. Im Nachhinein zu erklären, dass Sie nicht wussten, dass Ihre Minderungsquote zu hoch war, wird Ihnen nicht unbedingt weiterhelfen.
Der Fall ging bis vor den BGH. Und dort bekam der Vermieter Recht. Denn es stellte sich heraus, dass eine Minderung von 30 Prozent nicht angemessen war. Die Richter erkannten nur einen einzigen Mietmangel an und bezifferten die dafür zulässige Minderungsquote mit 5 Prozent. Folglich war ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen und die Kündigung war rechtens (Az. VIII ZR 171/03, Urteil vom 04.02.2004).
Um kein Risiko einzugehen, ist es deshalb besser, weiterhin die Miete in voller Höhe, aber unter Vorbehalt zu zahlen. Überweisen Sie die Miete unter Vorbehalt, entstehen nämlich keine Mietrückstände. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, prüft das Gericht, ob eine Mietminderung berechtigt war und wenn ja, in welcher Höhe. Bekommen Sie Recht, muss Ihnen der Vermieter die unter Vorbehalt bezahlten Mietanteile erstatten.