Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Weist Ihre Wohnung einen erheblichen Mangel auf, ist es Ihr gutes Recht, die Miete zu kürzen. Allerdings müssen Sie zunächst Ihren Vermieter über den Mangel informieren. Denn Ihr Vermieter muss die Chance haben, den Schaden zu beheben. Und das kann er nur, wenn ihm der Mangel bekannt ist. Doch was ist, wenn der Mangel schon länger besteht? Oder wenn Ihnen der Vermieter fest zugesichert hatte, sich um die Beseitigung des Mangels zu kümmern, aber dann nichts unternimmt? Dürfen Sie in solchen Fällen die Miete auch rückwirkend mindern? Wir klären auf!
Tauchen Mängel in der Wohnung auf, muss sich der Vermieter darum kümmern. Das Gesetz verpflichtet ihn nämlich dazu, die Wohnung in einem Zustand zu halten, der dem Mieter die uneingeschränkte und wie im Mietvertrag vereinbarte Nutzung ermöglicht. Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, dürfen Sie als Mieter die Miete solange mindern, wie der Mangel besteht.
In der Praxis ist die Sache mit der Mietminderung aber oft nicht so einfach. Denn es gibt viele Dinge, die Sie beachten müssen. Und nicht selten endet der Fall vor Gericht.
Eine wichtige Frage, die sich im Zusammenhang mit einer Mietkürzung regelmäßig stellt, bezieht sich auf die Fristen. Wann müssen Sie dem Vermieter den Mangel anzeigen? Ab wann können Sie die Miete kürzen? Und ist es möglich, die Miete rückwirkend zu mindern?
In diesem Beitrag erklären wir, ob und wann eine rückwirkende Minderung der Miete in Frage kommt.
Wie kommt der Anspruch auf Mietminderung überhaupt zustande?
Mit dem Abschluss des Mietvertrags erwerben Sie den Anspruch, eine Wohnung zu nutzen, die sich in einem ordentlichen Zustand befindet und uneingeschränkt bewohnbar ist. Als Gegenleistung zahlen Sie die Miete, die im Mietvertrag vereinbart ist.
Tritt nun ein Mangel auf, der die Nutzbarkeit der Wohnung einschränkt, entspricht der Zustand nicht mehr den vertraglichen Vereinbarungen. Und weil Sie Ihre Wohnung wegen des Mangels nur eingeschränkt nutzen können, wäre es nicht gerechtfertigt, wenn Sie trotzdem die volle Miete bezahlen müssten. Denn Sie würden nicht die Gegenleistung bekommen, die vereinbart ist.
Das ist übrigens auch der Grund, warum Sie den geminderten Betrag später nicht nachzahlen müssen. Denn in der Zeit, in der der Mangel bestand, haben Sie letztlich trotz der Minderung nicht zu wenig Miete bezahlt. Stattdessen haben Sie die Miete so angepasst, dass die Höhe der Mietzahlung dem Zustand der Wohnung angemessen ist. Und wenn die Wohnung nur vermindert nutzbar ist, ist eben auch nur eine verminderte Miete als Gegenleistung gerechtfertigt.
Voraussetzung ist aber immer, dass tatsächlich ein erheblicher Mangel vorliegt. Wegen einer Kleinigkeit dürfen Sie die Miete nicht mindern. Vielmehr muss das Problem so gravierend sein, dass die Nutzung der Wohnung oder die Wohnqualität deutlich beeinträchtigt ist. Außerdem dürfen Sie den Schaden nicht selbst verschuldet haben.
Ab wann ist eine Mietminderung zulässig?
Grundsätzlich dürfen Sie die Miete ab dem Moment mindern, in dem der Mangel aufgetreten ist. Und Sie dürfen die Miete solange kürzen, bis der Schaden behoben ist und Sie Ihre Wohnung wieder uneingeschränkt nutzen können.
Um Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden, ist es zwar besser, wenn Sie den Vermieter zuerst informieren und darum bitten, das Problem innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen. Aber Sie sind nicht verpflichtet, die Reaktion des Vermieters abzuwarten. Ihr Recht auf Mietminderung besteht ab dem Auftreten des Mangels.
Unabhängig von der Mietminderung müssen Sie dem Vermieter den Mangel allerdings unverzüglich melden. Dazu sind Sie verpflichtet. Hintergrund hierzu ist, dass die Mietminderung bewirken soll, dass sich der Vermieter um die Beseitigung des Schadens kümmert. Doch das setzt voraus, dass der Vermieter überhaupt weiß, dass und welches Problem es mit Ihrer Wohnung gibt.
Wie gehe ich bei einer Mietminderung konkret vor?
Rechtfertigt der Mangel in Ihrer Wohnung eine Mietminderung, sollten Sie dem Vermieter umgehend eine Mängelanzeige zukommen lassen. Beschreiben Sie darin so genau wie möglich, welcher Mangel besteht, wann er aufgetreten ist und inwiefern er die Nutzung Ihrer Wohnung einschränkt.
Gleichzeitig sollten Sie den Vermieter dazu auffordern, das Problem zu beheben. Setzen Sie dazu eine angemessene Frist. Außerdem sollten Sie ankündigen, dass Sie die Miete mindern werden, wenn der Mangel nach Ablauf der Frist nicht beseitigt ist.
Sie können dem Vermieter zwar schon in der Mängelanzeige mitteilen, dass Sie die Miete ab sofort kürzen oder ab dem nächsten Monat den Minderungsanteil der Miete unter Vorbehalt bezahlen. Die Praxis zeigt aber, dass eine sofortige Minderung oft zu mietrechtlichem Streit führt.
Setzen Sie die Minderung zu hoch an oder unterläuft Ihnen ein anderer Fehler, können nur noch mehr Schwierigkeiten entstehen, ohne dass das bestehende Problem gelöst ist. Sie fahren deshalb besser, wenn Sie dem Vermieter erst die Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen, um so die angekündigte Mietminderung abzuwenden.
Denn wenn Sie trotz des Mangels die Miete in voller Höhe weiterzahlen, verwirken Sie womöglich Ihr Recht auf eine Kürzung. Dann liegt nämlich die Vermutung nahe, dass der Mangel nicht so gravierend ist, dass er die Wohnqualität ernsthaft beeinträchtigt. Sonst hätten Sie schließlich nicht so lange tatenlos zugesehen.
Kann ich die Miete rückwirkend mindern?
Generell gilt: Eine Minderung der Miete ist möglich, sobald ein erheblicher Mangel aufgetreten ist und Sie den Vermieter durch Ihre Mängelanzeige über das Problem in Kenntnis gesetzt haben. Denn erst wenn der Vermieter in Kenntnis des Mangels ist, kann er etwas unternehmen, um den angezeigten Mangel zu beseitigen.
Gleichzeitig sind Sie dazu verpflichtet, dem Vermieter umgehend mitzuteilen, dass es einen Schaden gibt. Denn es ist auch im Interesse des Vermieters, den ordnungsgemäßen Zustand seines Mietobjekts zu erhalten. Sie können deshalb nicht ewig abwarten und dadurch womöglich noch größere Folgeschäden riskieren. Und weil Sie den Mangel unverzüglich melden müssen, ist es grundsätzlich auch nicht möglich, rückwirkend die Miete zu mindern.
Taucht ein Schaden auf und Sie lassen sich mit Mängelanzeige beim Vermieter zum Beispiel drei Monate Zeit, können Sie die Miete nicht rückwirkend ab dem Auftreten des Mangels mindern. Stattdessen ist die Mietminderung erst ab dem Zeitpunkt zulässig, ab dem Ihr Vermieter informiert ist.
Doch es gibt eine Ausnahme
Ein Beispiel: Dem Vermieter war bekannt, dass die Wohnung mit Schimmel belastet ist. Doch er hat davon bewusst nichts erwähnt, als Sie sich die Wohnung angeschaut und den Mietvertrag unterschrieben haben. Einige Zeit nach Ihrem Einzug macht sich der Schimmel dann bemerkbar.
In diesem Fall dürfen Sie die Mietminderung rückwirkend geltend machen. Dabei können Sie die Miete ab dem Moment, ab dem Sie die Schimmelbelastung bemerken, rückwirkend bis zum Datum Ihres Einzugs mindern. Sie könnten sogar eine rückwirkende Mietminderung fordern, wenn Sie inzwischen schon wieder aus der Wohnung ausgezogen sind.
Das Problem an der Sache ist nur, dass Sie nachweisen müssen, dass der Vermieter den Mangel kannte und verschwiegen hat. Und das gestaltet sich in der Praxis schwierig.
Ein Urteil des BGH bejaht die Möglichkeit, die Miete rückwirkend zu mindern
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil zugunsten der Mieter entschieden. Dabei ging es in den Fall um Mieter, die trotz eines erheblichen Mangels in ihrer Wohnung über Jahre weiterhin die volle Miete gezahlt hatten.
Begonnen hatte alles im Januar 2011. Damals trat ein übler, fauliger Geruch in der Küche der Mietwohnung auf. Nachdem die Geruchsbelästigung anhielt, informierten die Mieter ihre Vermieterin im März 2013 über den Mangel. Die Vermieterin ließ die Ursache für den üblen Geruch daraufhin zwar beseitigen, allerdings erst im Dezember 2015.
Zwei Monate vor der Behebung des Mangels hatten sich die Mieter per E-Mail bei der Vermieterin erkundigt, ob sie die Miete um 15 Prozent mindern können. Dabei wollten sie die Miete rückwirkend ab dem Zeitpunkt mindern, an dem die Geruchsbelästigung erstmals aufgetreten war.
Die Vermieterin wies die angefragte Forderung mit der Begründung zurück, dass die Mieter über den ganzen Zeitraum die volle Miete überwiesen hätten, obwohl der Mangel bestand. Ihr Recht auf eine Mietminderung für den vergangenen Zeitraum sei deshalb verwirkt.
Die Mieter bezahlten daraufhin die fälligen Monatsmieten weiter, rechneten aber eine Minderung von 15 Prozent monatlich, rückwirkend ab Januar 2011 gegen. Also zog die Vermieterin vor Gericht.
Die Entscheidung
In der ersten Instanz gab das Amtsgericht Berlin-Mitte der Vermieterin Recht. Die Mieter wären zwar aufgrund des Mangels zu einer Mietminderung berechtigt. Allerdings dürften sie die Miete nicht rückwirkend, sondern erst ab der Ankündigung im November 2015 mindern.
Angemessen sei außerdem nur eine Mietminderung von zehn Prozent. Das Gericht begründete die Entscheidung damit, dass die Mieter die volle Miethöhe trotz des Mangels überwiesen hatten.
Mit dieser Entscheidung waren die Mieter nicht einverstanden und der Fall ging in die nächste Runde. Das Landgericht Berlin entschied in zweiter Instanz zu ihren Gunsten. Die Richter kamen nämlich zu dem Ergebnis, dass die Mieter die Miete nur deshalb in voller Höhe bezahlt hätten, weil sie die Rechtslage zur Mietminderung nicht kannten.
Da die Vermieterin dieses Urteil nicht akzeptieren wollte, legte sie Berufung ein. So kam der Fall schließlich vor den BGH. Der für Mietrecht zuständige Senat des BGH bestätigte das Urteil des Landgerichts mit Verweis auf § 814 BGB. Demnach können Mieter die zuviel gezahlten Mieten nicht zurückfordern, wenn sie wussten, dass sie diese Zahlungen gar nicht hätten leisten müssen.
Doch im vorliegenden Fall kannten die Mieter ihr Recht auf Mietminderung offensichtlich nicht. Die E-Mail an die Vermieterin, ob eine Mietminderung möglich sei, belege das. Aus diesem Grund könnten die Mieter den Mietzins eben doch rückwirkend mindern, wenn auch nur um zehn Prozent (Az. VIII ZR 100/18).
Fazit zur rückwirkenden Mietminderung
Die Rechtsprechung des BGH legt nahe, dass Sie sich auch nach einem längeren Zeitraum darauf berufen können, die Rechtslage falsch beurteilt zu haben. Allerdings wird diese Entscheidung in der Praxis wohl nichts daran ändern, dass Sie die Miete nicht rückwirkend mindern und im Nachhinein eine Erstattung des Minderungsbetrags verlangen können.
Denn der Fall, über den der BGH entschieden hat, weist einen gravierenden Unterschied zu den sonst üblichen Fällen auf: Die Mieter hatten nachweislich überhaupt keine Kenntnis von ihrem Minderungsrecht.
Auch die Möglichkeit, rückwirkend die Miete zu mindern, wenn Ihnen der Vermieter absichtlich einen vorhandenen und bekannten Mangel verschwiegen hat, ist problematisch. Denn der Nachweis, dass der Vermieter den Mangel kannte oder zumindest hätte kennen müssen, ist oft nur schwer zu führen.
Deshalb: Wenn in Ihrer Wohnung ein Problem auftritt, informieren Sie den Vermieter umgehend schriftlich darüber. Anschließend können Sie die Miethöhe kürzen, wenn der Vermieter nichts unternimmt.
Noch sicherer ist, wenn Sie die ganze Miete überweisen, den Minderungsbetrag aber nur unter Vorbehalt bezahlen. Sind Sie im Recht, muss Ihnen der Vermieter diesen Betrag später erstatten. Zahlen Sie aber nach Ihrer Mängelanzeige die Miete weiterhin unverändert weiter, dürften Sie Ihren Anspruch auf eine Mietminderung verlieren.
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