Nicht bei jedem Wasserschaden muss gleich das Wohnzimmer überflutet sein. Dennoch kann es soweit kommen, dass Wohnungen gänzlich unbewohnbar werden

Nicht bei jedem Wasserschaden muss gleich das Wohnzimmer überflutet sein. Dennoch kann es soweit kommen, dass Wohnungen gänzlich unbewohnbar werden

In Ihrer Wohnung ist es zu einem Wasserschaden gekommen und Sie wissen nicht, ob eine Mietminderung in Ordnung ist? Dann lesen Sie hier weiter. Natürlich muss zunächst festgestellt werden, woher der Schaden kommt. Denn Wasserschaden ist nicht gleich Wasserschaden. Sicher, eine Überschwemmung im Wohnzimmer ist sofort offensichtlich. In einem solchen Fall lässt sich auch schnell klären, wer der Verursacher ist. Dann ist oft ein undichtes Dach für den Schaden verantwortlich. Und dann gibt es da aber auch noch die Fälle, in denen der Schaden schleichend entsteht. Oft sickert das Wasser durch das Mauerwerk, ohne dass das bemerkt wird. Dort ist Wasser aber natürlich ebenfalls unerwünscht, schließlich bildet es dort gern Schimmel, wenn es eine Zeitlang unentdeckt bleibt. Das gefährdet die Gesundheit und ist überdies auch nicht grad gut, wenn es um die Bausubstanz des Hauses geht. Was müssen Sie also bei einem Wasserschaden tun?

Ihre erste Pflicht ist es in dem Fall, dass Sie umgehend Ihren Vermieter informieren. Das erledigen Sie in einem sehr dringenden Wasserschaden schnell mit einem Anruf. Jedoch sollten Sie sich dennoch die Zeit nehmen, den Schaden auch schriftlich zu melden. Sie sollten nämlich bedenken, dass Ihr Vermieter gegen eine eventuelle Mietminderung, die Sie vornehmen, klagen könnte. Und meistens enden diese Klagen vor einem ordentlichen Gericht. Dort sind Sie als Mieter in der Nachweispflicht. Das heißt in dem Fall, dass Sie belegen können, dass Sie dem Vermieter den Schaden gemeldet haben. Dazu kommt, dass Sie den Schaden dokumentieren müssen. Bei einem Wasserschaden ist das einfach – fotografieren Sie ihn einfach. Ihre letzte Pflicht ist es, Ihrem Vermieter in dem Schreiben eine Frist zu setzen. Entweder sollte er den Schaden innerhalb dieser Frist beheben (das ist dann geboten, wenn der Mietmangel Ihnen sehr schadet) oder sich zumindest bei Ihnen melden.

Schnell beseitigen

Denn dem Vermieter sollte daran gelegen sein, den Schaden möglichst schnell mit eigenen Augen zu sehen. Er muss ja damit rechnen, dass er den Wasserschaden nicht allein beheben kann. In diesem Fall muss er eine Drittfirma beauftragen. Das sind alles Dinge, die Zeit in Anspruch nehmen. Wenn die Wohnung durch den Wasserschaden schwer beeinträchtigt ist und sich der Vermieter nicht meldet (oder er sich weigert, den Schaden zu reparieren, auch wenn es seine Schuld ist), dann können Sie diese Firma unter Umständen mit der Reparatur beauftragen und die Kosten anschließend Ihrem Vermieter in Rechnung stellen.

Klar muss allerdings immer sein, dass der Wasserschaden nicht durch Ihr eigenes Verschulden entstanden ist. Sollte der Mangel eindeutig durch fehlerhaftes Bauen oder schlechtes Baumaterial entstanden sein, ist klar, dass Sie keine Verantwortung tragen. Der Vermieter muss nämlich immer das Gegenteil beweisen können. Überlegen Sie also, ob Sie richtig lüften und heizen oder ob hier nicht doch Schwachstellen bei Ihnen zu finden sind, die von einem Gericht als solche entlarvt werden könnten.

Wie mindere ich?

Sollte also klar sein, dass Sie keine Schuld trifft, so können Sie sich über eine Mietminderung Gedanken machen. Doch da drängen sich schon die ersten Fragen auf. Wie hoch nämlich sollte die Quote sein, mit der Sie die Miete mindern? Die Antwort darauf gibt es nicht. Denn pauschale Antworten sind in dem Fall nicht zulässig, hier entscheiden immer die einzelnen Umstände. Gesetzlich ist zwar unstrittig, dass Sie das Recht auf eine Mietminderung besitzen. Allerdings sagt das Gesetz nicht, was angemessen ist. Hier sind Sie als Mieter gefragt. Wie groß ist die Beeinträchtigung, die Ihnen durch den Wasserschaden entsteht? Wie stark ist die Wohnqualität herabgesetzt?

Wenn Sie sich mit derlei rechtlichen Dingen befassen, dann gehen Sie davon aus, dass Vermieter das auch tun. Wenn Sie eine überzogene Mietminderung fordern, dann wird aus dem Streit oft schnell eine Gerichtsverhandlung. Hier wäre es zu empfehlen, sachlich zu bleiben. Idealerweise reagiert Ihr Vermieter ebenfalls sachlich auf Ihr Schreiben (das wir Ihnen unten auf dieser Seite zur Verfügung stellen; hier müssen Sie nur noch die persönliche Anrede sowie die genauen Umstände des Wasserschadens ergänzen). Im besten Fall beschreiben Sie den Ihnen entstandenen Mietmangel genauso, wie Sie ihn erleben. Nennen Sie zwar Ross und Reiter in dem Schreiben, übertreiben Sie aber nicht bei der Frage nach der Beeinträchtigung. Sicher ist Schimmel hinter der Tapete ärgerlich, aber ein kleiner Fleck macht eine Wohnung nicht gleich völlig unbewohnbar. Raufen Sie sich mit dem Vermieter zusammen, bieten Sie Ihre Hilfe an. Dann dürften auch Ihre moderaten Forderungen nach einer Mietminderung erfüllt werden.

Ein Wasserschaden kann ungeheuerlich sein

Dennoch gibt es sie, jene Fälle, in denen Wasser ganz besonderen Schaden anrichtet. Und es gibt ein entsprechendes Urteil dazu, das wir Ihnen gern vorstellen.

  • Wenn eine Wohnung durch einen Wasserschaden komplett unbewohnbar ist, dann muss ein Mieter in der Regel gar keine Miete bezahlen; außerdem hat er dann das Recht, die Wohnung zu kündigen, ohne auf die Kündigungsfrist zu achten.
  • In einem schweren Fall hat das Landgericht in Wuppertal in einem Prozess im Jahr 1991 ein Urteil gefällt. Damals war es in einer Mietwohnung zu schlimmen Folgeschäden durch Feuchtigkeit gekommen. Das Gericht stellte ein Verschulden des Vermieters fest. Weil ein beträchtlicher Teil des Hausrats des Mieters durch den Wasserschaden hinüber war, wurde der Vermieter dazu verurteilt, für den kaputten Hausrat einen Schadensersatz zu zahlen.
  • Dieses Urteil kann durchaus als wegweisend angesehen werden. Liegt eine fahrlässige Verhaltensweise durch den Vermieter vor, so muss er persönlich für den entstandenen Schaden haften.

In vielen Fällen ist der Schaden so verheerend, dass nur Trocknungsgeräte die Feuchtigkeit aus den Räumen beseitigen können. Für den Vermieter bedeutet das fast immer, dass er eine Mietminderung hinnehmen muss. Warum das so ist? Nun, der Einsatz der Geräte führt dazu, dass für den oder die Mieter eine zusätzliche Belastung entsteht. Dabei geht es in erster Linie um die – oft sehr hohe und meist dauerhafte – akustische Belastung für den Mieter. Außerdem ist es oft so, dass der Mieter für die Trocknungsgeräte erst noch Platz in der Wohnung schaffen muss. Da müssen dann Möbel umgestellt werden und auch sonstiger Hausrat muss den Geräten weichen.

 

Mietminderung Wasserschaden: Musterschreiben Mietminderung an Vermieter

Sehr geehrter Vermieter [XY],

seitdem wir Mieter in der Wohnung in der [Adresse] sind, gab es schon einige Unwetter. Neu ist dabei allerdings, dass das Dach des Hauses nicht ganz dicht zu sein scheint. Denn wie wir am gestrigen Morgen nach dem Gewitter festgestellt haben, ist die Zimmerdecke an vielen Stellen dunkel angelaufen. Wir konnten sogar mit bloßen Händen ertasten, dass es sich bei diesen Flecken um Feuchtigkeit handelt.

Wir haben zunächst überlegt, wie wir damit umgehen. Uns hat sich die Frage gestellt, ob wir direkt die Miete mindern sollten. Denn ein undichtes Dach müssen wir natürlich nicht hinnehmen. Doch unser gutes Verhältnis zu Ihnen hat uns davon absehen lassen. Wir sind der Ansicht, dass sich der entstandene Wasserschaden ohne Probleme beheben lassen müsste. Und zur Bildung von Schimmel dürfte es so schnell auch nicht kommen. Darüber hinaus ist kein Hausrat betroffen.

Unser Appell an Sie lautet allerdings: Bitte melden Sie sich bis zum Ende dieser Woche bei uns. Wir bestehen darauf, dass Sie den Mietmangel in Augenschein nehmen. Denn einfach hinnehmen können wir den Schaden nicht. Heute ist es die Decke, morgen sind es dann die Wände. Halten Sie die genannte Frist allerdings nicht ein, so werden wir die Miete ab gestern um eine angemessene Quote mindern. Wir gehen davon aus, dass Sie in dem Fall Verständnis zeigen würden.

Mit freundlichen Grüßen, Familie [X]