Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben Feuchtigkeit im Keller festgestellt und denken daran, eine Mietminderung durchzuführen? Dann stehen Ihre Chancen recht gut. Sie sollten auf dieser Seite weiterlesen, wenn Sie mehr Details zu dieser Frage erfahren möchten. Wir zeigen Ihnen, warum Sie sich Hoffnung auf eine Mietminderung machen können. Außerdem führen wir an, was Sie unternehmen können und müssen, sobald Sie feststellen, dass Sie Feuchtigkeit im Keller haben. Denn es kommt nicht zuletzt darauf an, ob Sie sich an die Formalitäten halten. Sollte es zu einem Streit zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter kommen, ist ein Gericht manchmal die letzte Instanz. Und dort müssen Sie nachweisen können, dass Sie Ihren Pflichten entsprochen haben, die Mieter nun einmal haben. Der wichtigste Aspekt dabei ist, dass Sie den Mieter sofort nach der Entdeckung des Schadens über diesen informieren müssen.
Das können Sie fernmündlich, also am Telefon, oder auch persönlich machen. In der Regel ist das der Weg, der am wenigsten Zeit in Anspruch nimmt. Doch genügt allein diese Maßnahme nicht. Sie müssen den Schaden, der ja eigentlich ein Mietmangel ist, auch schriftlich melden. Zwar ist der Vermieter dann schon aufgrund Ihrer mündlichen Meldung informiert, doch das ist nicht der springende Punkt. Das Gericht interessiert vielmehr, ob Sie tatsächlich nachweisen können, dass Sie dem Vermieter die Feuchtigkeit im Keller gemeldet haben. Dazu kommt ein zweiter Punkt. Denn Sie sollten in dem Schreiben nicht vergessen, dem Vermieter eine Frist zu setzen. Innerhalb dieser Frist sollte er den Mangel begutachten und einen Vorschlag zur Lösung des Problems unterbreiten. Lässt er die Frist verstreichen, können Sie die Miete direkt mindern. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen Sie als Mieter kaum eine Chance auf eine Mietminderung haben.
►Feuchtigkeit im Keller – Musterschreiben Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
als wir am gestrigen Abend in unserem Keller waren, mussten wir mit Erschrecken feststellen, dass dieser unter Wasser stand. Wir reden hier nicht von einem gewissen Grad an Feuchtigkeit im Keller. Nein, das Wasser stand mindestens einen Zentimeter hoch, und das über die gesamte Fläche des Kellers.
Unserer Auffassung zufolge kann das nur von dem Gewitter herrühren, das in der Nacht zuvor niedergegangen ist. Dass es dabei zu Starkregen kam, war nicht zu überhören. Neu ist jedoch, dass dabei Wasser in den Keller eingedrungen ist. Das ist vorher noch nie passiert.
Nun lagern wir weder teure Produkte noch Lebensmittel im Keller. Allerdings haben einige alte Möbel erheblichen Schaden genommen. Darunter auch zwei Sessel, die wir im Sommer als Terrassenmöbel verwenden. Da wir nicht sehen, dass das eingedrungene Wasser in unserem Keller auch nur durch ein Teilverschulden von unserer Seite hätte verursacht werden können, liegt die Verantwortung für die Situation unserer Ansicht nach auf Ihrer Seite. Der Keller ist jedenfalls bis auf weiteres nicht benutzbar.
Daher fordern wir Sie auf, heute ab 16 Uhr bei uns vorbeizukommen. (Das haben Sie uns am Telefon bereits zugesagt.) Es ist unabdingbar, dass Sie den Wasserschaden im Keller selbst begutachten. Vermutlich muss das Wasser abgepumpt werden. Bis der Schaden behoben ist, werden wir unsere Mietzahlungen an Sie um zehn Prozent mindern. Wir gehen davon aus, dass Sie das akzeptieren.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Feuchtigkeit im Keller: die Ausnahmen
Zu diesen Fällen kommen wir sofort. Zunächst einmal betrachten wir, was das Oberlandesgericht in Düsseldorf in einem grundsätzlichen Urteil im Jahr 2005 beschlossen hat. Demnach hat ein Keller auf jeden Fall trocken zu sein (zur Ausnahme kommen wir wie gesagt sofort). Ein Vermieter kann sich nicht darauf zurückziehen, dass Feuchtigkeit im Keller irgendwie „dazugehört“. Auch dann nicht, wenn es sich um alte Bausubstanz handelt. Die Ausnahme folgt in diesem Fall auf dem Fuße.
Und diese Ausnahme findet sich in bei Mietshäusern, die kurz nach dem Krieg errichtet worden sind. Das Amtsgericht in München hat zu diesem Thema bereits ein Urteil gefällt. Es lautet sinngemäß, dass Mieter bei solchen Häusern wissen müssten, dass die Bausubstanz mitunter sehr schlecht ist. Das betrifft also Häuser, die in den 50er Jahren erbaut wurden. Doch warum ist das so? Nach dem Krieg war es besonders wichtig, dass sehr schnell gebaut werden musste. Damals herrschte akute Wohnungsnot in Deutschland. Allerdings war das Baumaterial nicht vorhanden und so wurde alles Material verwendet, das aufzutreiben war. Mit der Qualität, mit der heute gebaut wird, ist das natürlich nicht zu vergleichen. Wenn Sie also in einem solchen Haus wohnen und Feuchtigkeit im Keller haben, so ist eine Mietminderung eher schwierig.
Es gibt zu dieser Thematik sogar ein begründetes Urteil des erwähnten Gerichts. Dort heißt es, dass nicht nur die Qualität des verbauten Materials damals zu wünschen übrig ließ. Auch die Grundstückspreise waren in den 50er Jahre nicht auf dem Niveau, auf dem sie in den 20ern waren. Es wurde also außerdem billig gebaut. Als Mieter müssen Sie laut Amtsgericht also damit rechnen, dass eine unzulängliche Feuchtigkeitssperre verbaut worden ist. Auch die Dämmung des Kellers wurde bei weitem nicht so penibel vorgenommen wie davor und danach. Die Lagerung von Hausrat geschieht in solchen Kellern also auf Verantwortung der Mieter.
Der Vermieter haftet
Ergänzend zum vorangehenden Absatz sei noch erwähnt, dass der Vermieter hier nicht die Pflicht zur Kellersanierung hat. Wenn der Keller feucht oder gar nass ist, trägt der Mieter dafür immer das Risiko. Denn der Zustand des Kellers bestimmt dessen vertragsgemäßen Gebrauch.
Ansonsten gilt: der Vermieter haftet. Denn wenn Feuchtigkeit im Keller vorliegt, so hat das fast immer bauliche Ursachen. Feuchtigkeit kann durch den Boden eindringen, wenn dieser zum Beispiel schlecht isoliert ist. Das geht so vor sich, dass die Feuchte über die Wände nach oben zieht und dort irgendwo austritt. Und zwar nach innen, also in den Kellerraum hinein. Doch sind natürlich auch andere Szenarien denkbar. So kann etwa ein Starkregen dazu führen, dass Wasser eindringt und Feuchtigkeit im Keller verursacht. Oder ein Wasserkanal läuft über und flutet den Keller. Für all diese Situationen gilt: der Vermieter haftet. Ein Recht auf Mietminderung für Sie ist damit gegeben.
Denn der Keller ist damit nicht mehr laut Vertrag gebrauchstauglich, wie es im Mietvertrag geregelt sein sollte. Wie hoch die Minderung ist, kann pauschal nicht beantwortet werden. Die Quote orientiert sich daran, wie sehr der Gebrauch des Kellers beeinträchtigt ist. Somit ist klar, dass immer im einzelnen Fall entschieden wird. Im folgenden Absatz haben wir ein paar Beispiele aufgelistet.
Feuchtigkeit im Keller: was Gerichte sagen
Diese Beispiele entstammen der Realität, sie sind also in exakt dieser Weise von deutschen Gerichten gefällt worden.
- Keine Mietminderung gewährte das Landgericht in Hannover einem Mieter in einem Prozess im Jahr 1974. In einem Neubau war es zu Schwitzwasserbildung gekommen. Das Gericht sah das Verschulden dabei allerdings nicht beim Vermieter.
- Das Amtsgericht Düren entschied im Jahr 1983, dass ein Mieter seine Miete um fünf Prozent mindern durfte. Er hatte wegen Feuchtigkeit im Keller gemindert.
- Ebenfalls fünf Prozent Minderung gewährte das Amtsgericht in Osnabrück einem Mieter im Jahr 1987. In diesem Fall hatte der Keller des Mieters sogar unter Wasser gestanden.
- Eine ganz andere Dimension stellte sich im Jahr 2007 in Brandenburg an der Havel dar. Der Mieter eines Einfamilienhauses hatte seine Miete gemindert, weil die gesamte Kellerfläche des Hauses unter Wasser gestanden hatte. Der Vermieter klagte gegen die Mietminderung, der Fall ging vor das Oberlandesgericht. Die Richter dort entschieden, dass der Mieter im Recht war. Er durfte seine Miete um 20 Prozent mindern.