Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben Räume gemietet, weil Sie ein Gewerbe betreiben möchten, und es sind Mietmängel aufgetaucht? Dann möchten Sie vermutlich wissen, ob eine Mietminderung drin ist. Grundsätzlich ist auch in Sachen Gewerbe das BGB (Paragraph 536) gültig. Doch muss auch hier jeder Fall einzeln beurteilt werden. Pauschal lässt sich hierzu in den seltensten Fällen eine Tendenz ableiten. Im Mietrecht gilt, dass jeder Umstand individuell betrachtet werden muss – das ist genau das, was Gerichte machen. Auf dieser Seite gehen wir jedoch gar nicht auf Urteile ein, die von Gerichten zum Thema Mietminderung im Gewerbe gefällt worden sind, es gibt nämlich wenig Beispiele (nur ein Urteil des BGH, also des Bundesgerichtshofs); dafür beleuchten wir, welche Mängel Ihnen überhaupt entstehen können, welche Mängel möglicherweise irrelevant sind und was Sie tun müssen, um eventuell doch eine Mietminderung notfalls auch vor Gericht durchsetzen können.
Doch zunächst einmal möchten wir klären, was ein Mietmangel im Gewerbe sein kann. Zunächst einmal gehören jene Klassiker dazu, die Sie auch als Privatmieter zu Recht als Mängel beanstanden würden. Das kann also zum Beispiel der Ausfall der Heizung sein oder der Umstand, dass Schäden durch Feuchtigkeit entstanden sind. Beim Gewerbe kann hinzukommen, dass der Vermieter an Ihren direkten Konkurrenten vermietet – und das trotz einer sogenannten Konkurrenzschutzverpflichtung. In all diesen Fällen würden Sie vor Gericht mit hoher Wahrscheinlichkeit Recht bekommen, wenn Sie eine Mietminderung durchführen. Denn hier liegt jedes Mal ein Sachmangel vor. Kein Sachmangel hingegen ist es etwa, wenn Sie Räumlichkeiten in einem Einkaufszentrum gemietet haben, in dem es viele Leerstände gibt. Das nämlich hätten Sie vorher ersehen können.
►Mietminderung Gewerbe: Musterschreiben an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
ich bin nun seit zwei Monaten Mieter Ihrer Räumlichkeiten in der [Adresse], wo ich mein Gewerbe betreibe; am gestrigen Tag habe ich nach Feierabend im hinteren Lagerraum aufgeräumt und dabei entdeckt, dass hinter sämtlichen Wänden Feuchtigkeit herrscht. Schimmelbildung ist zwar keine zu sehen, doch womöglich ist es tiefer in der Wand schon schimmlig.
Ich war natürlich überrascht und schockiert, das feststellen zu müssen. Ich gehe mal davon aus, dass Ihnen die Feuchtigkeit auch nicht bekannt gewesen ist. Dennoch muss ich Sie dringend bitten, den Schaden so bald wie möglich beheben zu lassen. Denn die Feuchtigkeit in den Wänden überträgt sich auch auf die Luft, was für einen Lagerraum und die dort aufbewahrten Materialien nicht gut ist, wie Sie sich vorstellen können. Außerdem gilt es zu vermeiden, dass sich hier Schimmel bildet.
Dass diese Situation innerhalb der genannten zwei Monate entstanden ist, ist ausgeschlossen. Ich denke, das wird jeder Experte so beurteilen. Das führt zu dem Schluss, dass ein Verschulden meinerseits ausgeschlossen werden kann. An den Kosten der Mangelbeseitigung kann und werde ich mich daher nicht beteiligen.
Bitte veranlassen Sie, dass die Trocknung des Lagerraums bis zum [Datum] begonnen hat. Mir ist bewusst, dass es einige Wochen dauert, bis der Raum vollständig trocken geworden ist. Von einer Mietminderung möchte ich fürs Erste einmal absehen. Wenn meiner Aufforderung im genannten Zeitraum nicht entsprochen wird, werde ich eine Mietminderung durchführen. Sollte es Ihnen aus welchen Gründen auch immer nicht möglich sein, den Mietmangel so schnell wie möglich zu beheben, so informieren Sie mich bitte über diesen Umstand – sollte hier eine Funkstille entstehen, so sehe ich mich ebenfalls zur Minderung der Miete gezwungen.
Mit freundlichen Grüßen, Herr [X]
Im Gewerbe gibt es nicht nur den Sachmangel
Was das Mietrecht in Sachen Gewerbe betrifft, so können nicht nur Sach-, sondern auch Rechtsmängel entstehen. Ein Rechtsmangel existiert beispielsweise, wenn Sie Räumlichkeiten anmieten, die nicht als Gewerbe hätten vermietet werden dürfen. (So etwas kann etwa bautechnische Gründe haben.) Die Konsequenz daraus kann sein, dass Sie Ihr Geschäft gar nicht erst eröffnen dürfen. Oder aber Sie müssen es nach der Eröffnung schon bald wieder schließen. Wenn das Verschulden eindeutig beim Vermieter liegt, so dürfen Sie eine Mietminderung durchführen, doch nicht nur das. In dem Fall haben Sie in der Regel auch das Recht, ersatzweise Räumlichkeiten anzumieten für Ihr Gewerbe. Für diese Kosten muss dann der Vermieter aufkommen. Das gilt auch für etwaige Verluste aufgrund fehlender Umsätze.
Ein Rechtsmangel liegt aber nicht vor, wenn Sie als Mieter selbst Schuld haben. Dann können Sie gegenüber dem Vermieter natürlich keine Ansprüche geltend machen. Nachfolgend ein Beispiel dafür:
- Im Mietvertrag ist festgehalten, dass es dem Mieter (also Ihnen) obliegt, sich behördlich über die Räume zu vergewissern.
- Das beinhaltet auch, dass Gutachter die Räumlichkeiten für das Gewerbe inspizieren. Schließlich wollen Sie ja wissen, ob sich die Räume für gewerbliche Zwecke eignen.
- Sind die Räume nicht gewerbetauglich, so geht das zu Ihren Lasten. Immerhin ist Ihre Verantwortung im Mietvertrag festgehalten.
- Diese Situation können Sie nur umgehen, indem Sie die Räume vor dem Unterzeichnen des Vertrags untersuchen lassen.
Neben diesen Aspekten gibt es noch eine weitere Komponente, welche eine Rolle spielen kann. Dazu mehr im folgenden Abschnitt.
Sollzustand versus Istzustand
Bei einem Gewerbe bzw. der Vermietung der dazu dienenden Räumlichkeiten ist es relevant, dass diese Räumlichkeiten auch exakt dem entsprechen, was vertraglich fixiert ist – ein Beispiel: Der Vermieter gibt im Vertrag an, dass die Räume eine bestimmte Größe haben (zum Beispiel 75 Quadratmeter), Sie aber müssen feststellen, dass die Räume in Wahrheit kleiner sind bzw. die Nutzfläche deutlich kleiner ist (etwa 60 Quadratmeter). Ist das der Fall, dann entspricht der Sollzustand nicht dem Istzustand, und das können Sie beanstanden. In der Regel bekommen Sie in einem solchen Fall eine Mietminderung durchgesetzt.
Insgesamt betrachtet geht es also darum, dass ein Mangel festgestellt wird, der für Sie relevant ist. Diese Relevanz zielt auch die Tauglichkeit jener Räume ab, die Sie für das Gewerbe angemietet haben. Wenn daraus eine nicht zu vernachlässigende Beeinträchtigung entsteht, so sind Sie zur Minderung der Miete berechtigt. Die Miete dürfen Sie übrigens für den Zeitraum mindern, in dem der Mietmangel auch tatsächlich besteht. Ein Passus im Mietvertrag, in dem die Möglichkeit der Minderung rechtlich ausgeschlossen wird, ist übrigens ungültig.
Die Mängelanzeige mit einer Frist ausstatten
Wenn Sie Ihren Vermieter über einen Mietmangel informieren, der Ihrem Gewerbe schadet, so tun Sie das definitiv schriftlich. Denn nur so können Sie eine gültige Frist setzen. Das wiederum hat direkt mit Ihrer Mietminderung zu tun. Wenn der Vermieter den Mangel umgehend behebt, halten sich die negativen Folgen für Sie in aller Regel in Grenzen. Eine Mietminderung sollten Sie dann nicht sofort vornehmen. Wird die Frist unbeachtet überschritten, so ist die Sachlage natürlich eine andere.
Wenn jedoch zu erkennen ist, dass der Vermieter sich bemüht, die Mängel zu beseitigen, aber dabei noch keinen Erfolg hatte, ist das Stellen einer weiteren Frist vielleicht besser, als direkt die Miete zu mindern – immerhin sollte es Ihnen nicht um die Einsparung von Geld gehen, sondern um die Beseitigung des Mietmangels in Ihren Räumlichkeiten, die Sie für Ihr Gewerbe angemietet haben.
Mietminderung im Gewerbe – wie hoch sollte sie sein?
Das zu sagen ist tatsächlich sehr schwer. Pauschal kann diese Frage sowieso nicht beantwortet werden, da jeder Fall für sich steht. Das heißt, dass auch jeder Fall individuell betrachtet wird, wenn er vor ein Gericht geht. Vereinfacht gesagt misst sich die Höhe der Minderungsquote an der Schwere, die der Mangel aufweist. So gesehen ist die Grenze nach oben also offen. Bei besonders gravierenden Fällen ist es somit auch denkbar, dass Sie die Miete um 100 Prozent mindern.