Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben in Ihrer Wohnung einen Ausfall der Heizung zu beklagen? Das müssen Sie nicht hinnehmen – eine Mietminderung ist meist rechtens. Auf dieser Seite zeigen wir Ihnen auf, was so ein Ausfall der Heizung im Mietrecht eigentlich bedeutet. Wir erklären, wo die Beeinträchtigung liegt und wie hoch deren Ausmaß ist. Dabei spielt es nicht zuletzt eine Rolle, welche Temperaturen bzw. welche Jahreszeit zum Zeitpunkt des Ausfalls herrscht. Zudem schauen wir uns einige Urteile genauer an, die deutsche Gerichte in der Vergangenheit zu diesem Thema gefällt haben. Darüber hinaus klären wir Sie darüber auf, weswegen Sie dem Vermieter den Ausfall der Heizung direkt zu melden haben. Und auch, warum Sie das neben der mündlichen Meldung am besten auch in schriftlicher Form tun. Zu guter Letzt finden Sie am Ende der Seite ein Musterschreiben, das Sie an Ihre Situation anpassen und dem Vermieter senden.
Es genügt allerdings, wenn Sie das schriftlich tun, postalisch ist das nicht notwendig. Aber eine schriftliche Meldung und eine Fristsetzung sind notwendig, wenn Sie eine Mietminderung durchführen wollen. Die Frist müssen Sie setzen, um dem Vermieter die Chance zu geben, dass er den Mangel beseitigen kann. Dass das in schriftlicher Form geschehen muss, hat juristische Gründe. Denn vor Gericht wird nur diese Form anerkannt. Werden die Fristen, die Sie dem Vermieter einräumen, von diesem ignoriert oder nicht gehalten, so können Sie die Miete mindern. Doch nicht nur das. Sie können in diesem Fall auch eine Firma beauftragen, das Problem zu beheben. Das nennt man dann Selbsthilfe, schließlich kann niemand von Ihnen verlangen, dass Sie bei niedrigen Temperaturen in Ihren eigenen vier Wänden frieren – und die Rechnung, die Sie für die Reparatur von der Drittfirma gestellt bekommen, dürfen Sie natürlich ohne Abzug an Ihren Vermieter weiterleiten.
►Ausfall der Heizung: Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit zehn Tagen ist es sehr kalt draußen. Und seit gestern Abend müssen wir einen Ausfall der Heizung hinnehmen, wie wir Ihnen vorhin am Telefon geschildert haben. Das hat dazu geführt, dass die Temperatur im Wohnzimmer schon jetzt, keine 24 Stunden nach dem Ausfall, gesunken ist. Aktuell liegt sie bei nur noch 19 Grad, die Tendenz ist weiter sinkend.
Für die anderen Räume wie das Schlafzimmer gelten andere Werte, dort ist es per se kälter bei uns. Doch auch hier sind die Temperaturen jetzt bei nur noch 18 Grad angekommen. Spätestens morgen wird es also in der ganzen Wohnung eindeutig zu kalt sein. Wir bitten Sie dementsprechend, uns schnell zu helfen und den Ausfall der Heizung zu beheben.
Melden Sie sich bitte bis morgen Abend bei uns, idealerweise schon früher. Zudem bitten wir Sie, die Heizungsfirma zu informieren, die für derlei Reparaturen hier im Haus zuständig ist.
Von einer Mietminderung sehen wir zunächst ab, da wir davon ausgehen, dass Sie ebenso überrascht sind wie wir. Eine Minderung müssen wir aber in Betracht ziehen, wenn Sie unserer Bitte nicht Folge leisten. Insofern es Terminschwierigkeiten mit der Heizungsfirma gibt, informieren Sie uns bitte auch. Vielleicht gibt es ja die Möglichkeit, für mobile Heizkörper zu sorgen.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Bei Ausfall der Heizung ohne Frist kündigen
Übrigens dürfen Sie Ihre Wohnung auch ohne Einhaltung von Fristen kündigen, wenn ein Totalausfall der Heizung vorliegt. Allerdings ist es ratsam, das nicht zu tun, solange Sie keine neue Bleibe gefunden haben. In der Praxis dürfte das ja relativ selten der Fall sein, da hinter einem Aus- und Umzug immer viel Arbeit steckt. Doch zunächst einmal wollen wir beleuchten, was eine Beeinträchtigung ausmacht und welches Ausmaß diese haben muss, um eine Minderung Ihrer Mietzahlungen zu rechtfertigen – lesen Sie mehr dazu unter der folgenden Aufzählung.
- Zunächst sollte erwähnt werden, dass Sie als Mieter ein Anrecht auf behagliche Temperaturen haben.
- Da im Sommer die Heizung nicht benötigt wird, ist auch meist nicht festzustellen, ob die Heizung funktioniert. Ein Ausfall der Heizung bleibt dann also ohne weitere Folgen. Eine Beeinträchtigung liegt dann natürlich auch nicht vor.
- Im Umkehrschluss heißt das, dass der Ausfall während der Heizperiode ungleich schwerer wiegt. (Die Heizperiode in Deutschland gilt offiziell für die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April. Das hat das Landgericht in Düsseldorf in einem Urteil in der Vergangenheit einmal so festgelegt. Anderweitiges gilt nur, insofern es im Mietvertrag auch anderweitig geregelt wird.)
Eine Beeinträchtigung bzw. ein Mietmangel liegt dann vor, wenn die Heizung die Räume nicht aufwärmt. Hier gibt es ursprünglich zwar keine exakten Vorschriften. Allerdings liegen dazu einige Urteile vor, die Gerichte gefällt haben und die in aller Regel auch angewendet werden. Dennoch eine Bemerkung dazu: Gerichte orientieren sich nicht an eventuellen Präzedenzfällen, das ist in Deutschland nicht erlaubt. Im Gegenteil werden die einzelnen Umstände immer genau unter die Lupe genommen, jeder Fall wird individuell betrachtet. Sie sollten also keine unzulässigen Schlüsse ziehen – wenn ein Fall mit Ihrem Ähnlichkeit hat, so ist das eine Seite. Die andere ist, dass niemals zwei Fälle exakt gleich sind.
Ausfall der Heizung: was Gerichte urteilten
Heizungen in Wohnungen fallen aus. Und fast immer genau dann, wenn man sie am ehesten benötigt. Das ist ein unumstößliches Gesetz, so könnte man meinen. Aber: Wann ist der Ausfall der Heizung auch vom Mieter zu beanstanden? Immer dann, wenn die sogenannte Behaglichkeitstemperatur nicht erreicht wird. Diese liegt auf Wohnräume bezogen bei 20 bis 22 Grad, wie das Landgericht in Köln und das Oberverwaltungsgericht in Berlin unisono und unabhängig voneinander in den Jahren 1980 bzw. 1981 festgestellt haben. Für andere Räume gilt das nicht, dort darf die Mindesttemperatur unter Umständen auch niedriger sein. Explizit sind das etwa der Flur, das Schlafzimmer, die Küche und Räume, in denen nicht gewohnt wird. In all diesen Räumlichkeiten muss dennoch eine Temperatur von 18 bis 20 Grad herrschen.
- Allerdings gibt es zu diesen gerichtlich festgelegten Regelungen auch Einschränkungen, die wir hier aufzählen.
- So reicht es aus, wenn die vorstehend erwähnten Temperaturen in Wohnräumen von 6 bis 23 Uhr herrschen.
- Zwischen 23 und 6 Uhr darf der Vermieter die Heizung so einstellen, dass maximal 18 Grad herrschen.
- Zu diesem Schluss kam das Landgericht in Berlin in einem Prozess im Jahr 1999.
Was noch wissenswert ist
Natürlich lassen sich an dieser Stelle keine Angaben machen, wie hoch die Minderung der Miete im Einzelfall sein könnte. Sollte die Wohnung völlig unbewohnbar sein, weil die Heizung bei hartem Frost seit Tagen nicht funktioniert, so kann es sogar sein, dass Sie Ihre Mietzahlungen um 100 Prozent mindern können; das geht natürlich nicht, wenn der Ausfall der Heizung nur von kurzer Dauer ist. Dann nämlich greift das sognannte allgemeine Lebensrisiko, das jeder Mensch, der Mieter ist, trägt. Es kommt höchstens ein wenig darauf an, ob Sie wissen, dass der Vermieter die Heizung regelmäßig wartet. Ist das der Fall, so ist er ja selbst vom Ausfall am meisten überrascht. Dennoch kann es auch in diesem Fall dazu kommen, dass aus einer erheblichen Beeinträchtigung eine unzumutbare wird. Gut ist es, wenn man so etwas mit dem Vermieter direkt klären kann, ohne ein Gericht einzuschalten.
Denn natürlich weiß Ihr Vermieter meist, wenn er mit einer Mietminderung Ihrerseits zu rechnen hat. Zu dieser Frage gehören neben dem Aspekt der zeitlichen Komponente noch andere Gesichtspunkte. So ist es etwa wichtig, ob alle Räume in der Wohnung in Mitleidenschaft gezogen sind, und wenn nein, welche nicht. Fällt die Heizung im Schlafzimmer aus und nicht die im Wohnzimmer, ist die Beeinträchtigung zumindest nicht ganz so erheblich. Zudem wird oft überprüft, wieviel Zeit Sie als Mieter überhaupt in der Wohnung verbringen. Sind Sie etwa alleinstehend, verbringen den ganzen Tag bei der Arbeit und kommen erst spät in ein etwas kälteres Schlafzimmer, so dürfte der Mietmangel als nicht besonders erheblich erachtet werden; allerdings sind das alles juristische Grauzonen. Fragen wie diese müssen in der Regel von Gerichten eigens geprüft werden.
Radiatoren kosten Geld und Strom
Wenn es tatsächlich zu einem Ausfall der Heizung kommt, fühlen sich verantwortungsbewusste Mieter oft verpflichtet, ihren Mietern zu helfen. Die Vermieter wissen, dass die Reparatur einer Heizung im Winter oft nicht schnell vonstattengeht. Denn der Vertragspartner, also die Sanitärfirma, die vom Vermieter beauftragt wird, hat möglicherweise einen vollen Terminkalender im Winter. Also ergeht seitens des Vermieters oft das Angebot, mobile Heizkörper für Ihre Wohnung zu beschaffen. Die Kosten dafür darf er natürlich nicht auf Sie umlegen. In der Regel verfügen Vermieter über einige dieser Geräte, die sie Mietern dann anbieten. Ansonsten können Sie Ihren Vermieter ja auch danach fragen, wenn Sie erfahren sollten, dass die Reparatur der Heizung womöglich nicht am gleichen Tag erfolgt.
Nachfolgend betrachten wir noch einige Urteile, die in diesem Zusammenhang schon gefällt worden sind.
Einzelne Gerichtsurteile
Beginnen wollen wir mit einem Urteil, das in Fachkreisen besonders berühmt ist. Es wird bis heute gern als Argument genommen, wenn die Heizung nicht funktioniert, und zwar von Vermietern.
- Es kam nämlich das Amtsgericht in Erkelenz im Jahr 1999 zu dem Schluss, einem Mieter keine Minderung zu gewähren. In dessen Wohnung war die Heizung an vier sehr kalten Tagen im Winter ausgefallen. Die Klage des Mieters wurde ohne Angabe von Gründen abgewiesen; ein Urteil, das bis heute nicht nachvollziehbar ist.
- Acht Prozent Minderung hingegen konnte ein Mieter in Berlin durchführen. Das Landgericht sprach ihm diese Quote aufgrund fehlender Thermostatventile im Jahr 2003 zu.
- Das Oberlandesgericht in Düsseldorf kam 1984 zu der Auffassung, dass eine Heizung, die Energie verliert, eine Minderung rechtfertigt. Die Quote veranschlagte das Gericht zwischen zehn und 15 Prozent; der Energieverlust der Heizung wurde auf 60 Prozent beziffert.
- Ein durchaus wundersames Urteil sprach das Amtsgericht in Berlin-Schöneberg im Jahr 1998 aus. In einer Wohnung waren die Temperaturen unter 18 Grad gefallen, wohlgemerkt im Sommer. Das Gericht erkannte darauf, dass der Mieter die Miete um 15 Prozent mindern durfte.
- Weil die Temperaturen nur 16 bis 18 Grad erreichten, minderte ein Kölner Mieter um 20 Prozent. Das Kölner Amtsgericht gab dem Mieter im Jahr 1978 Recht.
- Das Landgericht in der gleichen Stadt erkannte zwei Jahre später eine Minderung von 20 Prozent an. In einer Wohnung waren die Werte im Winter dauerhaft aus 20 Grad gefallen.
- Etwas kälter war es in der Wohnung eines Mieters im Jahr 1973 in Düsseldorf. Die Temperaturen dort blieben konstant unter 15 Grad. Das Landgericht entschied, dass der Mieter das Recht habe, seine Miete um 30 Prozent zu mindern.
Weitere Urteile zum Thema
Dass der Ausfall der Heizung in der oben vorgestellten Heizperiode Mietminderungen rechtfertigt, dürfte inzwischen klar sein. Doch wie ebenfalls schon beschrieben, urteilen Gerichte immer in einzelnen Fällen. Das zeigt sich deutlich daran, dass deutsche Gerichte in der Vergangenheit unterschiedliche Minderungsquoten erlaubt haben. Das Oberlandesgericht in Frankfurt gewährte im Jahr 1974 exakt 50 Prozent, während das Landgericht Hamburg zwei Jahre darauf eine Mietminderung von 100 Prozent erlaubte, das Landgericht in Kassel im Jahr 1987 aber wiederum nur 50 Prozent. Und während das Landgericht Berlin im Jahr 1992 eine Minderung von 75 Prozent gewährte, erlaubte dasselbe Gericht (in vermutlich anderer Besetzung und natürlich in einem anderen Fall) einem Mieter eine Minderung von lediglich 40 Prozent.
Dass Sie jedoch auch eine Minderung durchführen können, wenn es im Sommer sehr kalt ist, belegt ein weiteres Urteil. Es wurde gefällt vom Amtsgericht in Waldbröl im Jahr 1981. Hier lag der Fall so, dass eine Zeit lang Außentemperaturen von nur 13 bis 17,5 Grad geherrscht hatten. Doch die Mieter konnten nicht heizen, da ein Ausfall der Heizung vorlag. Das Gericht erlaubte es den Mietern, die Zahlungen um 50 Prozent zu reduzieren. In einem weiteren Fall in Görlitz lag die Raumtemperatur dauerhaft bei 14 bis 15 Grad. Der Ausfall der Heizung und des Warmwassers führte dazu, dass ein Mieter seine Miete minderte. Vor Gericht erhielt er Recht, er durfte tatsächlich um 70 Prozent mindern.