Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Grundsätzlich muss der Vermieter dafür sorgen, dass sich die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen und gebrauchsfähigen Zustand befindet. Tritt nun ein erheblicher Mangel auf, der dazu führt, dass Sie Ihre Wohnung nur eingeschränkt nutzen können, dürfen Sie die Miete mindern. Erst wenn der Vermieter den Schaden behoben hat, der vertraglich vereinbarte Zustand wiederhergestellt ist und Sie Ihre Wohnung wieder in vollem Umfang nutzen können, müssen Sie auch wieder die volle Miete zahlen. Doch was ist, wenn der Mangel auf Ihre Kappe geht? Rechtfertigen selbstverschuldete Schäden ebenso eine Mietminderung? Und wer muss für solche Schäden aufkommen? Wir klären auf.
Es kann durchaus passieren, dass in einer Wohnung Mängel und Schäden auftreten. Schließlich ist ein Wohnhaus letztlich eine Gebrauchssache und im Alltag gehen Dinge nun einmal kaputt. So kann zum Beispiel die Heizung ausfallen, die Fassade Risse bekommen, ein Wasserhahn tropfen oder ein Fenster irgendwann nicht mehr richtig schließen.
Zu den Aufgaben des Vermieters gehört es dann, solche Schäden an der Wohnung zu beheben. Und solange die Mängel bestehen und Sie in der Nutzung der Wohnung einschränken, dürfen Sie gemäß § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Miete kürzen. Handelt es sich aber um selbstverschuldete Schäden, wird die Sache mit der Mietminderung deutlich schwieriger.
Mietminderung und selbstverschuldete Schäden – das sagt der BGH
Streitigkeiten zwischen dem Mieter und dem Vermieter werden in vielen Fällen vor Gericht entschieden. Deshalb gibt es Urteile zu den unterschiedlichsten Sachverhalten.
Solche Urteile bilden dann zum Beispiel die Basis für eine Mietminderungstabelle. Denn weil es keine verbindlichen Regelungen zur Höhe der Mietminderung gibt, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als sich daran zu orientieren, wie die Gerichte in ähnlichen Fällen geurteilt haben.
Jedenfalls hat die Frage, ob eine Mietminderung bei selbstverschuldeten Schäden zulässig ist, die Gerichte auch schon beschäftigt. Und der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil erklärt, dass ein Mieter die Miete nicht mindern darf, wenn er selbst den Schaden verursacht hat oder der Mangel zumindest in seinen Risikobereich fällt.
So kam es zur Entscheidung
Der ganze Fall nahm damit seinen Anfang, dass ein Mieter seine Stromrechnung nicht bezahlt hatte. Daraufhin stellte der Energieversorger den Strom ab. Diese Sperre wurde wieder aufgehoben, nachdem der Mieter die Rechnung beglichen hatte.
Allerdings erhielt er vom Energieversorger eine weitere Rechnung über die Kosten für die Sperrung und die Entsperrung. Weil er diese Zahlung wieder nicht leistete, ließ der Netzbetreiber den Stromzähler ausbauen. Die nun fehlende Stromversorgung wertete der Mieter als Mangel an der Wohnung. Deshalb minderte er die Miete um die Hälfte.
In der ersten Instanz entschied das Amtsgericht Dresden zugunsten des Vermieters. Nachdem das Landgericht Dresden in der zweiten Instanz dem Mieter Recht gegeben hatte, landete der Fall schließlich vor dem BGH. Und die obersten Richter urteilten gegen den Mieter.
Sie stimmten zwar zu, dass die fehlende Möglichkeit der Belieferung mit Strom nach dem Ausbau des Zählers zu einem Mietmangel geführt habe. Aber dieser Mangel könne auf keinen Fall dem Vermieter angelastet werden. Vielmehr sei der Mieter selbst dafür verantwortlich.
Der Vermieter konnte folglich durchsetzen, dass der Mieter die rückständige Miete bezahlen und die Wohnung räumen musste (BGH-Urteil vom 15.12.10, Az. VIII ZR 113/10).
Die Pflichten von Mieter und Vermieter
Die Sorgfalts- und die Obhutspflicht zählen zu den sogenannten Nebenpflichten des Mieters. Diese Pflichten beinhalten, dass Sie die Wohnung als solches pfleglich behandeln müssen. Gleiches gilt für Einrichtungen wie beispielsweise eine Einbauküche oder einen Parkettboden, die Sie zusammen mit der Wohnung mieten.
Deshalb müssen Sie zum Beispiel regelmäßig lüften, in der kalten Jahreszeit heizen und die Wohnung sauber halten. Auch dass Sie die Fenster bei einem Unwetter schließen oder den Müll rausbringen, damit sich kein Ungeziefer in der Wohnung ausbreitet, gehört zu Ihren Pflichten als Mieter.
Tritt in Ihrer Wohnung nun ein Mangel oder Schaden auf, müssen Sie Ihren Vermieter darüber informieren. Wie der Schaden entstanden ist, spielt dabei zunächst keine Rolle. Ob der Mangel auf äußere Einflüsse zurückgeht, Sie den Schaden selbst verursacht haben oder ein Besucher oder Ihr Untermieter die Wohnung beschädigt hat, ist also egal. Melden müssen Sie den Mangel Ihrem Vermieter so oder so.
Gleichzeitig sind Sie dazu verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen, die noch größere Schäden verhindern. So müssen Sie zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch das Wasser abstellen oder bei einem Brand die Feuerwehr rufen.
Informieren Sie Ihren Vermieter nicht, kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz von Ihnen verlangen. Nämlich dann, wenn sich der Schaden vergrößert oder Folgeschäden auftreten, die eine rechtzeitige Meldung vermieden hätte.
Und der Vermieter?
Zu den Pflichten des Vermieters gehört, die Wohnung in dem Zustand zu halten, der im Mietvertrag vereinbart ist und Ihnen die vertragsgemäße Nutzung uneingeschränkt ermöglicht. Das beinhaltet auch, dass sich der Vermieter darum kümmern muss, dass Mängel und Schäden in der Wohnung beseitigt werden. Die Ursache ist dabei nicht maßgeblich.
Die Haftung des Mieters bei selbstverschuldeten Schäden
Wenn Sie in einer Wohnung leben, bleiben Gebrauchsspuren und Abnutzungserscheinungen nicht aus. Und weil das auch der Gesetzgeber weiß, hat er kraft Gesetzes bestimmt, dass Sie als Mieter nicht für Schäden haften, die auf den normalen, vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückgehen. In § 538 BGB heißt es dazu nämlich:
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
Zu den typischen Gebrauchsspuren gehören zum Beispiel vergilbte Tapeten, kleinere Kratzer im Dielenboden, Druckstellen auf dem Teppich oder auch Bohrlöcher in den Wänden, die laienhaft verspachtelt sind.
Haben Sie hingegen große Brandlöcher im Fußboden verursacht oder das Waschbecken im Bad zertrümmert, geht das über eine normale Abnutzung hinaus. Ähnlich sieht es aus, wenn beim Ballspielen Ihrer Kinder eine Fensterscheibe zu Bruch gegangen ist oder Ihre Katze die Türrahmen in der Wohnung großflächig zerkratzt hat.
Solche Mängel sind selbst verursachte Schäden. Und eine Mietminderung können Sie darauf nicht stützen, sondern haften vielmehr und müssen dem Vermieter die Reparaturkosten für die selbstverschuldeten Schäden ersetzen.
Teilweise ziehen Schäden nicht nur Ihre eigenen Sachen und das Eigentum des Vermieters in Mitleidenschaft. Stattdessen betreffen sie auch Dritte. Verursacht zum Beispiel Ihre Waschmaschine einen Wasserschaden, kann dieser Wasserschaden in der Mietwohnung unter Ihnen genauso zum Tragen kommen. In diesem Fall sind Sie dann auch Ihrem Nachbarn gegenüber zu Schadensersatz verpflichtet.
In diesem Umfang haften Sie
Bei Mängeln und Schäden in der Wohnung, die Sie als Mieter zu verantworten haben, kann Sie der Vermieter in die Haftung nehmen. Es gehört zwar zu seinen Aufgaben, dafür zu sorgen, dass der Mangel beseitigt wird. Aber die Kosten, die für die Reparatur oder den Austausch anfallen, kann er Ihnen in Rechnung stellen.
Allerdings ist Ihre Haftung begrenzt. Und zwar auf die Höhe, die den Geschädigten so stellt, als hätte es den Schaden nicht gegeben. Das bedeutet, dass Sie in aller Regel nur den Zeitwert ersetzen müssen.
Die Rechtsprechung zum Mietrecht legt hier das Prinzip „Abzug Neu für Alt“ zugrunde. Dazu gibt es Tabellen, die Richtwerte dafür enthalten, welche wirtschaftliche Lebensdauer ein Gegenstand hat.
Bei einem Teppichboden zum Beispiel liegt die übliche Nutzungsdauer bei ungefähr zehn Jahren. Beschädigen Sie nun den Teppichboden nach fünf Jahren so stark, dass er ausgetauscht werden muss, müssen Sie dem Vermieter nur die Hälfte der Kosten ersetzen. Denn die halbe Lebensdauer war zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen.
Außerdem müssen Sie die Kosten verhältnismäßig bleiben. Haben Ihre Kinder beispielsweise ein kleines Stück der Wand im Kinderzimmer bemalt, reicht es aus, wenn diese Wand frisch gestrichen wird. Der Vermieter kann nicht die ganze Wohnung neu streichen lassen und Ihnen die Kosten dafür in Rechnung stellen.
Und: Der Vermieter kann seine Schadensersatzansprüche nicht ewig geltend machen. Solange Sie in der Wohnung wohnen, gilt eine dreijährige Verjährungsfrist. Die Frist beginnt, sobald der Vermieter von dem Schaden erfährt.
Bei einem Umzug verkürzt sich die Verjährungsfrist auf sechs Monate. Sind Sie ausgezogen, kann der Vermieter somit nur ein halbes Jahr ab der Wohnungsrückgabe verlangen, dass Sie für verursachte Schäden aufkommen.
Fragen Sie bei Ihrer Haftpflichtversicherung nach
Verlangt Ihr Vermieter Schadensersatz für einen entstandenen Schaden, den Sie zu verantworten haben, sollten Sie sich an Ihre Haftpflichtversicherung wenden. Sind Mietsachschäden in Ihrem Tarif eingeschlossen, wird die Versicherung den Schaden in vielen Fällen regulieren.
Etwas anderes gilt bei Glasschäden, also wenn Sie zum Beispiel eine Fensterscheibe beschädigt haben. Denn Glasschäden deckt die Haftpflichtversicherung meist nicht ab. Für solche Fälle bräuchten Sie stattdessen eine Glasversicherung als zusätzlichen Baustein oder eigenständigen Vertrag.
Selbstverschuldete Schäden sind nicht immer eindeutig
Sie wollen ein Bad nehmen, verquatschen sich dann aber am Telefon und vergessen den laufenden Wasserhahn. Dadurch fluten Sie Ihr Bad und das Badezimmer des Nachbarn. In diesem Fall dürfte unstrittig sein, dass Sie als Mieter den Wasserschaden zu verantworten haben.
Doch so eindeutig ist es in der Praxis längst nicht immer. Ein klassisches Beispiel ist Schimmel: Der Mieter führt den Schimmel auf die Bausubstanz zurück und sieht den Vermieter in der Pflicht. Gleichzeitig will der Mieter die Miete mindern, weil er im Schimmel einen Mangel sieht, der ihn zur Minderung berechtigt.
Der Vermieter hingegen führt den Schimmel darauf zurück, dass der Mieter die Wohnung nicht richtig gelüftet und beheizt hat. Seiner Ansicht nach haftet der Mieter. Und weil der Vermieter selbstverschuldete Schäden unterstellt, weist er eine Mietminderung zurück.
Besteht Uneinigkeit darüber, wie ein Mangel entstanden ist, muss prinzipiell der Vermieter nachweisen, dass der Mieter den Schaden verursacht hat. Doch oft ist das nicht ohne Weiteres möglich. Deshalb sind das typische Fragen, die letztlich im Rahmen einer Feststellungsklage vor Gericht geklärt werden.