Fristlose Kündigung wegen Mietminderung: Ist das zulässig?

Aktualisiert am von Ömer Bekar

Infos zu fristlose Kündigung wegen Mietminderung
Die fristlose Kündigung wegen Mietminderung hat auch schon den BGH beschäftigt.

Bei einem erheblichen Mangel in Ihrer Wohnung dürfen Sie die Miete mindern. Das ist gesetzlich so geregelt. Doch in der Praxis führt genau diese Regelung oft zu Streit. Das beginnt schon mit der Frage, ob der vorliegende Mangel überhaupt zu einer Mietminderung berechtigt, und endet bei Unstimmigkeiten über die angemessene Höhe der Minderung. Und statt sich um den Schaden zu kümmern, kündigt so mancher Vermieter einfach den Mietvertrag. Teilweise greifen Vermieter sogar auf eine fristlose Kündigung wegen der Mietminderung zurück. Doch ist das rechtens?

Weist die Wohnung einen erheblichen Mangel auf, haben Sie das Recht, die Miete zu mindern. Denn Sie haben Anspruch darauf, dass sich die Wohnung in dem Zustand befindet, der im Mietvertrag vereinbart ist. Führt der Mangel dazu, dass Sie Ihre Wohnung nur noch eingeschränkt nutzen können, müssen Sie auch die Miete nur anteilig bezahlen. Und das solange, bis der Mangel behoben ist.

Allerdings führt eine Mietminderung längst nicht immer zum gewünschten Erfolg. So gibt es Vermieter, die sich davon weder beeindrucken noch zu irgendeiner Handlung bewegen lassen. Andere Vermieter sehen sich nicht in der Pflicht, weil sie die Ursache für den Mangel beim Mieter sehen.

Und manchmal beantwortet ein Vermieter die Mietminderung mit einer Kündigung. Doch ist das zulässig? Darf ein Vermieter eine ordentliche oder gar eine fristlose Kündigung wegen Mietminderung aussprechen? Wir klären auf!

Wann darf der Mieter die Miete nicht mindern?

Grundsätzlich ist es Ihr gutes Recht, die Miete bei einem erheblichen Mangel der Mietsache zu kürzen. Die rechtliche Grundlage dafür schafft § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Allerdings berechtigt Sie nicht jeder Mangel zu einer Mietminderung. In folgenden Fällen dürfen Sie die Miete nicht mindern:

Unwesentlicher Mangel

Je nachdem, wie groß der Mangel ist und wie sehr er Sie in der Nutzung Ihrer Wohnung einschränkt, dürfen Sie die Warmmiete um einen gewissen Prozentsatz kürzen. Das können nur wenige Prozentpunkte sein. In Extremfällen ist aber auch eine vollständige Kürzung der Miete denkbar.

Doch Voraussetzung ist immer, dass es sich um einen erheblichen Mangel handelt. Ist der Mangel nur unwesentlich, ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt.

Dabei liegt laut Bundesgerichtshof (BGH) dann ein unwesentlicher Mangel vor, wenn der Schaden zum einen schnell zu erkennen ist und zum anderen einfach und mit geringem Kostenaufwand behoben werden kann (BGH-Urteil vom 30.06.04., Az. XII ZR 251/02).

Bekannter Mangel

War Ihnen der Mangel schon bekannt, als Sie damals den Mietvertrag unterschrieben haben, dürfen Sie später deswegen die Miete nicht mindern. Dass eine Mietminderung in diesem Fall ausgeschlossen ist, ist in § 536b BGB geregelt.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn Sie sich beim Abschluss des Mietvertrags ausdrücklich vorbehalten haben, die Miete wegen dieses Mangels zu mindern. Doch das wird in der Praxis eher selten der Fall sein.

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Selbst verschuldeter Mangel

Auch bei Mängeln, die auf Ihre Kappe gehen, ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Denn wenn Sie einen Schaden verursacht haben, müssen Sie ihn auch beseitigen. Der Vermieter ist an dieser Stelle weder verantwortlich noch in der Pflicht.

Tatsächlich ist die Schuldfrage aber ein sehr häufiger Streitpunkt. Und oft müssen hier erst Gerichte entscheiden, wer den Mangel tatsächlich zu verantworten hat.

Ein klassisches Beispiel ist Schimmel in der Wohnung. So sieht der Mieter die Ursache für den Schimmel in baulichen Mängeln. Dann wäre der Vermieter dafür zuständig, den Mangel zu beseitigen. Doch der Vermieter ist der Meinung, dass der Schimmel deshalb entstanden ist, weil der Mieter falsch gelüftet oder seine Wäsche ständig in der Wohnung getrocknet hat.

Keine Mängelanzeige

Sie haben zwar das Recht, die Miete zu mindern. Allerdings sind Sie gleichzeitig auch dazu verpflichtet, den Vermieter unverzüglich über den Mangel zu informieren. Bleibt Ihre Mängelanzeige aus, verlieren Sie Ihr Recht auf Mietminderung. Das ist in § 536c BGB geregelt.

Der Hintergrund hierzu ist, dass der Vermieter erst dann etwas unternehmen kann, wenn er von dem Mangel weiß. Hinzu kommt, dass es auch zu Ihren Pflichten gehört, die Folgeschäden möglichst gering zu halten. Vergrößert sich der Mangel, weil Sie den Vermieter nicht oder zu spät informiert haben, kann er unter Umständen sogar Schadensersatz von Ihnen verlangen.

Verhinderte Beseitigung des Mangels

Die Mietminderung ist nicht als Maßnahme gedacht, durch die Sie ein paar Euro Miete einsparen können. Vielmehr soll die Kürzung den Vermieter dazu bewegen, den angezeigten Mangel möglichst schnell zu beseitigen. Doch das bedeutet im Umkehrschluss auch, dass Sie dem Vermieter die Chance geben müssen, aktiv zu werden.

Sind Sie für den Vermieter nicht erreichbar, lassen Sie vereinbarte Termine platzen oder verweigern Sie Handwerkern den Zutritt zu Ihrer Wohnung, verhindern Sie die Beseitigung der Mängel. Eine Mietminderung ist dann aber auch nicht mehr gerechtfertigt. Und nicht nur das: Eventuell müssen Sie sogar die entstandenen Kosten übernehmen, zum Beispiel für die Anfahrt der Handwerker.

Darf der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Mietminderung aussprechen?

Es gibt Vermieter, die abwarten, bis durch die Mietminderung ein Rückstand von zwei Monatsmieten erreicht ist. Anschließend berufen sie sich auf die §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 und 569 BGB und kündigen den Mietvertrag fristlos.

Denn hier ist geregelt, dass eine fristlose Kündigung zulässig ist, wenn der Mietrückstand zwei Mieten entspricht. Gleichzeitig ist der Rückstand der wichtige Grund, den eine außerordentliche Kündigung voraussetzt.

Oft sprechen Vermieter zusätzlich dazu auch gleich noch eine ordentliche Kündigung aus. Damit sichern sie sich für den Fall ab, dass die fristlose Kündigung wegen Mietminderung abgewehrt wird. Außerdem ist eine ordentliche Kündigung auch möglich, wenn sich der Mietrückstand nur auf eine volle Monatsmiete beläuft.

Ganz so einfach ist es dann aber doch nicht. Grundsätzlich gilt nämlich, dass der Vermieter nicht wegen Mietrückständen kündigen kann, wenn die Mietminderung gerechtfertigt ist.

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Allerdings ist genau das der Knackpunkt. Denn ob der Mieter die Miete zu Recht und in einer angemessenen Höhe mindert, muss im Einzelfall entschieden werden. Dazu drei Beispiele.

Zu Unrecht die Miete gemindert

Liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel vor, darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn wegen der Mietminderung ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen ist. Ob der Mieter glaubte, im Recht zu sein, spielt an dieser Stelle keine Rolle.

Entscheidend ist, dass der Mieter bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Voraussetzungen für eine Mietminderung nicht vorliegen (BGH-Urteil vom 11.07.12, Az. VIII ZR 138/11).

Der Fall dazu

Ein Mieter informiert seinen Vermieter darüber, dass sich in seiner Wohnung Schimmel und Kondenswasser bildet. Weil der Mieter von baulichen Mängeln ausgeht, fordert er den Vermieter dazu auf, den Mangel zu beseitigen.

Nach einer Besichtigung vor Ort erklärt der Vermieter, dass sich Schimmel und Kondenswasser nicht aufgrund baulicher Mängel bilden. Stattdessen ist die Art, wie der Mieter heizt und lüftet, die Ursache. Der Mieter teilt diese Auffassung nicht und mindert die Miete.

Nachdem der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht hat, kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise auch ordentlich. Der Mieter wehrt sich gegen die Kündigung. Im Verlauf des Verfahrens beauftragt das Gericht einen Gutachter. Er bestätigt, dass keine baulichen Mängel gegeben sind und der Mieter folglich nicht dazu berechtigt war, die Miete zu mindern.

Die fristlose Kündigung wegen Mietminderung ist damit rechtens. Auch dass der Mieter die Rückstände daraufhin zeitnah ausglich, änderte nichts. Der BGH bestätigte die Kündigung.

Die Mietminderung zu hoch angesetzt

Bei der Frage, ob die Mietminderung berechtigt ist, beurteilen Gerichte sowohl den Grund als auch die Höhe. Auch wenn ein erheblicher Mangel vorliegt, der Sie zur Minderung berechtigt, muss die Höhe, in der Sie die Miete mindern, angemessen sein.

Setzen Sie die Quote zu hoch an, rechtfertigt der entstandene Rückstand zwar nicht automatisch eine Kündigung des Vermieters. Denn es kann passieren, dass Sie sich verschätzen. Genauso ist möglich, dass Sie sich an anderen Urteilen orientiert haben, das zuständige Gericht Ihren Fall aber anders beurteilt.

Trotzdem ist Vorsicht geboten. Denn wenn Sie die Minderung schuldhaft zu hoch ansetzen, ist eine fristlose Kündigung wegen der Mietrückstände infolge der Mietminderung zulässig. Schuldhaft heißt, dass Sie die Miete absichtlich oder zumindest fahrlässig zu stark mindern.

Grundsätzlich gilt nämlich, dass die Minderung dem Mangel angemessen sein muss.

Hierzu ein Fall

In einer Wohnung sind mehrere Mängel vorhanden. Der Mieter setzt den Vermieter davon in Kenntnis und kürzt die Miete um 30 Prozent. Der Widerspruch des Vermieters gegen die Mietminderung bleibt erfolglos.

Nach über einem Jahr spricht der Vermieter eine fristlose Kündigung aus und klagt die Mietrückstände, die wegen der Mietminderung entstanden sind, ein. Der BGH urteilt zugunsten des Vermieters. Nach Ansicht der Richter ist eine Minderung von 30 Prozent nicht angemessen.

Die Richter erkennen zwar einen Mangel an, der eine Mietminderung rechtfertigt. Aber sie sehen nur einen einzigen Mangel und beziffern die zulässige Quote dafür mit fünf Prozent.

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Folglich befindet sich der Mieter mit den übrigen 25 Prozent in Verzug. Und weil dadurch der Mieter in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, ist die Kündigung rechtens (BGH, Urteil vom 04.02.04, Az. VIII ZR 171/03).

Falsch beraten

Lässt sich der Mieter von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten und bekommt er dort eine falsche Auskunft, haftet er selbst. Denn wenn der Vermieter wegen einer erheblichen Vertragsverletzung kündigt, ist nicht zwingend erforderlich, dass sich der Mieter selbst schuldhaft verhalten hat.

Hat der Mieter einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt eingeschaltet, wird dieser zur Erfüllungsgehilfe des Mieters. Und der Mieter ist auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen verantwortlich (BGH-Urteil vom 25.10.06, Az. VIII ZR 102/06).

Im Klartext heißt das: Wenn Sie sich beraten lassen und die Mietminderung anschließend so durchführen, wie es Ihnen empfohlen wurde, müssen Sie für die Folgen einstehen. Sie können eine fristlose Kündigung wegen einer unberechtigten Mietminderung nicht dadurch abwehren, dass Sie sich auf einen Beratungsfehler berufen. Ihnen bleibt in diesem Fall nur die Möglichkeit, später den Mieterverein oder Anwalt in Regress zu nehmen.

Fazit zur fristlosen Kündigung wegen Mietminderung

Mindern Sie die Miete berechtigterweise, haben Sie nichts zu befürchten. Das ist der Fall, wenn der vorliegende Mangel erheblich ist, eine Minderung rechtfertigt und Sie die Höhe der Minderung angemessen ansetzen.

Eine Kündigung des Vermieters ist dann ausgeschlossen. Vielmehr muss der Vermieter die Mietminderung akzeptieren und sich darum kümmern, den Mangel zu beseitigen. Sollte er dennoch kündigen, können Sie die Kündigung sofort zurückweisen.

Anders sieht es aber aus, wenn Sie die Mietrückstände schuldhaft verursacht haben. Das ist gegeben, wenn der Mangel gar keine Mietminderung rechtfertigt oder wenn Sie die Minderung unangemessen hoch angesetzt haben. Erreichen die Mietrückstände die Höhe von zwei Monatsmieten, kann der Vermieter mit einer fristlosen Kündigung wegen der Mietminderung Erfolg haben.

Sie haben in diesem Fall aber noch einen Trumpf in der Hand: Sie können die fristlose Kündigung abwehren, indem Sie die Mietrückstände zeitnah ausgleichen. Juristen sprechen an dieser Stelle von einer Heilung der Kündigung.

Bezahlen Sie die kompletten Rückstände innerhalb von zwei Monaten, ist die Kündigung vom Tisch. Allerdings können Sie eine fristlose Kündigung auf diese Weise nur einmal innerhalb von zwei Jahren abwehren. Und: Die Heilung ist nur bei einer fristlosen Kündigung möglich. Hat der Vermieter den Mietvertrag ordentlich gekündigt, bleibt die Kündigung bestehen, auch wenn Sie die Rückstände ausgleichen.

Um keine unnötigen Risiken einzugehen, sollten Sie im Zweifel weiterhin die volle Miete überweisen, den Anteil der Mietminderung aber nur unter Vorbehalt bezahlen. Teilen Sie das Ihrem Vermieter schriftlich mit oder ergänzen Sie die Überweisung um einen entsprechenden Vermerk.

Durch die Zahlung unter Vorbehalt entstehen keine Rückstände. Folglich hat der Vermieter keine Handhabe für eine fristlose Kündigung wegen der Mietminderung. Vor Gericht wird dann geprüft, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist. Bekommen Sie Recht, muss Ihnen der Vermieter die vorbehaltlich geleisteten Zahlungen erstatten.