Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Liegt in Ihrer Wohnung ein erheblicher Mangel vor, dürfen Sie die Miete kürzen. Auf diese Weise können Sie Ihrem Anliegen Nachdruck verleihen und den Vermieter dazu bewegen, sich um die Beseitigung des Schadens zu kümmern. Nur ist es gar nicht immer so einfach, zu beurteilen, ob ein Mangel tatsächlich eine Mietkürzung rechtfertigt und wie hoch diese ausfallen darf. Deshalb kann eine Feststellungsklage zur Mietminderung ein sinnvoller Weg sein. Wir erklären, was es damit auf sich hat. Außerdem zeigen wir Ihnen, welche anderen Verfahren noch in Frage kommen.
Als Mieter haben Sie Anspruch darauf, dass sich Ihre Wohnung in dem Zustand befindet, der im Mietvertrag vereinbart ist. Ist dem nicht so und führt ein erheblicher Mangel dazu, dass Sie Ihre Wohnung nur eingeschränkt nutzen können, müssen Sie auch nicht die volle Miete bezahlen. Stattdessen dürfen Sie die Miete mindern, bis der Vermieter den Mangel behoben hat.
Allerdings gestaltet sich die Sache mit der Mietminderung in Praxis mitunter recht schwierig. So gibt es oft Streit darüber, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, der Sie dazu berechtigt, die Miete zu mindern. Und wenn ja, welche Höhe dabei angemessen ist.
Daher kann es sinnvoll sein, frühzeitig ein Gericht einzuschalten. Eine Möglichkeit dabei ist, Feststellungsklage zu erheben. Im Rahmen der Feststellungsklage prüft das Gericht, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist.
Daneben gibt es aber auch noch andere Klageverfahren, die Sie führen können. Und auch der Vermieter kann klagen.
Die Feststellungsklage zur Mietminderung als Mieter
Streiten Sie mit Ihrem Vermieter über die Zulässigkeit oder die Höhe der Mietminderung, können Sie eine Feststellungsklage einreichen. Dabei können Sie entweder eine positive oder eine negative Feststellungsklage erheben:
- Bei einer positiven Feststellungsklage beantragen Sie, dass das Gericht feststellt, dass Sie zur Mietminderung berechtigt sind.
- Erheben Sie eine negative Feststellungsklage, lautet Ihr Antrag, dass das Gericht feststellen soll, dass der Vermieter keinen Anspruch auf eine Miete hat, die über einen bestimmten Betrag hinausgeht.
Durch die positive Feststellungsklage verfolgen Sie also die Absicht, gerichtlich feststellen zu lassen, dass Ihre Mietminderung rechtens war. Im Unterschied dazu gehen Sie bei einer negativen Feststellungsklage davon aus, dass der vorliegende Mangel eine Minderung rechtfertigt. Hier geht es stattdessen darum, dass das Gericht die Höhe Ihrer Mitminderung bestätigt.
Mit der positiven Feststellungsklage sind Sie deshalb unterm Strich besser beraten, wenn Sie auf jeden Fall vermeiden wollen, dass Sie die Miete zu hoch kürzen und dadurch in einen Zahlungsverzug geraten. Schließlich könnte der Zahlungsverzug dem Vermieter ermöglichen, Ihren Mietvertrag zu kündigen.
Praxistipp: Zahlen Sie die Miete trotz Klage unter Vorbehalt weiter
Unabhängig davon, ob Sie eine positive oder eine negative Feststellungsklage erheben, sollten Sie die Miete unter Vorbehalt weiter bezahlen. Dadurch erreichen Sie nämlich zwei Dinge.
Zum einen tritt durch die Zahlung unter Vorbehalt die sogenannte Erfüllungswirkung ein. Das bedeutet, dass Sie Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllen. Ein Zahlungsverzug kann dadurch nicht entstehen.
Der andere Punkt ist, dass bei einer Zahlung unter Vorbehalt § 814 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nicht greift. Demnach könnten Sie Leistungen, mit denen Sie Verbindlichkeiten erfüllt haben, nicht zurückfordern, wenn Sie wussten, dass Sie die Leistungen gar nicht hätten erbringen müssen. Bezahlen Sie die Miete aber ausdrücklich nur unter Vorbehalt, können Sie das Geld später vom Vermieter zurückverlangen.
Die Inhalte einer Feststellungsklage bei einer Mietminderung
Bei Gerichtsverfahren, in denen es um Wohnraum geht, sind nach § 23 Nr. 2a GVG (Gerichtsverfassungsgesetz) grundsätzlich die Amtsgerichte zuständig. Der Streitwert spielt dabei keine Rolle.
Die örtliche Zuständigkeit hängt gemäß § 29a ZPO (Zivilprozessordnung) davon ab, wo sich die Wohnung befindet. Ihre Klage reichen Sie also bei dem Amtsgericht ein, in dessen Bezirk Sie wohnen.
Nicht ganz einig ist sich die Rechtsprechung darüber, ob Sie die Höhe der Mietminderung in der Klageschrift konkret beziffern müssen. Die meisten Gerichte vertreten die Auffassung, dass die Höhe benannt werden muss.
Schwierig ist das aber deshalb, weil § 536 BGB lediglich besagt, dass die Minderung angemessen sein muss. Verbindliche Werte oder Tabellen zur Mietminderung gibt es nicht. Stattdessen ist jedes Urteil letztlich immer eine Entscheidung im Einzelfall.
Dadurch wird es für Sie als Mieter und Kläger aber nicht leichter, einzuschätzen, ob der Betrag oder die Quote Ihrer Mietminderung angemessen ist oder nicht. Deshalb gibt es inzwischen auch Gerichte, die unbezifferte Klagen zulassen.
Was Sie in der Begründung Ihrer Feststellungsklage aber auf jeden Fall angeben müssen, sind die einzelnen Mängel. Außerdem müssen Sie ausführen, seit wann die jeweiligen Mängel bestehen. Hat der Vermieter einige Schäden inzwischen behoben, müssen Sie nennen, wie lange sie bestanden haben.
Aus allen Schäden zusammen können Sie dann eine Gesamtquote für die Minderung bilden, die Sie durchsetzen möchten. Es ist nicht notwendig, dass Sie für jeden Mangel einzeln eine bestimmte Quote bestimmen.
Die Zahlungsklage als Mieter
Neben einer Feststellungsklage kommt im Zusammenhang mit einer Mietminderung auch eine Zahlungsklage in Frage. Das gilt vor allem dann, wenn Sie die Miete unter Vorbehalt weiterbezahlt haben und nun die zuviel gezahlte Miete vom Vermieter zurückhaben wollen.
Ein anderer Fall ist gegeben, wenn Ihnen der Vermieter fristlos gekündigt hat und nun die Räumung im Raum steht. Um diesen Rechtsstreit abzuwenden, können Sie gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB die Rückstände, die durch Ihre Mietminderung aufgelaufen sind, unter Vorbehalt nachzahlen.
Anschließend können Sie Ihrerseits den Vermieter darauf verklagen, Ihnen die zu Unrecht kassierten Mietanteile zu erstatten. Der Herausgabeanspruch leitet sich dann von § 812 BGB ab. Voraussetzung ist aber, dass sich herausstellt, dass Sie die Miete zu Recht gemindert haben.
Das selbstständige Beweisverfahren
Ein weiteres Instrument, auf das Sie als Mieter zurückgreifen können, ist das selbstständige Beweisverfahren. Je nachdem, wie der aktuelle Stand Ihres Gerichtsverfahrens ist, können Sie das Beweisverfahren mit dem Ziel einsetzen,
- Beweise zu sichern,
- ein Gerichtsverfahren zu vermeiden oder
- den Prozess zu beschleunigen.
Bei Mängeln in der Mietwohnung liegt der richtige Zeitpunkt für das selbstständige Beweisverfahren in aller Regel vor einer Klage auf Zahlung, Räumung oder Mängelbeseitigung. Manchmal kann es aber auch im Verlauf eines Gerichtsprozesses notwendig werden. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn am Haus Bauarbeiten durchgeführt werden, durch die Beweismittel verloren gehen würden.
Mit Blick auf das selbstständige Beweisverfahren müssen Sie allerdings zwei Situationen voneinander unterscheiden:
1. Zwischen Ihnen und dem Vermieter gibt es noch keinen Rechtsstreit
Ist bisher kein Rechtsstreit abhängig, können Sie beantragen, dass ein Sachverständiger ein schriftliches Gutachten erstellt. Gemäß § 485 Abs. 2 ZPO ist die Voraussetzung dafür, dass Sie ein rechtliches Interesse an der Feststellung
- vom Zustand oder Wert einer Sache,
- der Ursache für einen Mangel oder Schaden oder
- des Aufwands für die Beseitigung des Mangels
haben. Dabei ist der Begriff des rechtlichen Interesses recht weit gefasst. So ist Ihr Interesse zum Beispiel schon dann gegeben, wenn die entsprechende Feststellung einen Rechtsstreit vermeiden kann.
Und weil das so gut wie immer der Fall ist, wird der Vermieter kaum Gründe nennen können, die gegen ein selbstständiges Beweisverfahren sprechen. Dass ein Antrag zurückgewiesen wird, kommt in der Praxis deshalb auch nur äußerst selten vor.
2. Der Rechtsstreit läuft bereits
Im Verlauf eines Rechtsstreits können Sie zwar ebenfalls beantragen, dass ein Gutachter eine Begutachtung durchführt. Allerdings geht das nur dann, wenn
- Ihr Vermieter einverstanden ist oder
- zu befürchten ist, dass Beweismittel verloren gehen oder nur unter erschwerten Bedingungen genutzt werden können.
Diese Vorgaben sind in § 485 Abs. 1 ZPO geregelt. Umstritten ist, ob der Gutachter auch Stellung dazu nehmen kann, in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist. Denn einerseits kann das Gericht seine Kompetenzen nicht einfach auf einen Gutachter übertragen.
Doch andererseits wird sich ein Gericht bei seiner Beurteilung am Vorschlag des Gutachters orientieren. Schließlich war er vor Ort. Damit wird sich die Einschätzung des Sachverständigen zumindest indirekt auf das Urteil des Gerichts auswirken.
Klageverfahren durch den Vermieter
Der Vermieter muss eine Mietminderung nicht stillschweigend hinnehmen. Ist er der Meinung, dass Sie die Miete zu Unrecht kürzen, kann er seinerseits Klage erheben.
Denkbar ist das zum Beispiel dann, wenn der Vermieter den Mangel als unerheblich sieht. Oder wenn er von einem Mangel ausgeht, den Sie verschuldet haben. Auch wenn Ihr Vermieter die Höhe der Mietminderung für unangemessen hoch hält, kann er rechtliche Schritte einleiten.
Genau wie Sie kann er dabei ein selbstständiges Beweisverfahren betreiben. Daneben kommen eine negative Feststellungsklage und eine Zahlungsklage in Betracht.
Negative Feststellungsklage bei Mietminderung
Eine Feststellungsklage mit dem Ziel, dass Ihre Mietminderung nicht berechtigt ist, wird der Vermieter in aller Regel nicht erheben können. Denn nach § 256 ZPO setzt eine Feststellungsklage voraus, dass ein sogenanntes Feststellungsinteresse vorliegt.
Doch genau dieses Interesse an der Feststellung wird es oft nicht geben. Dem Vermieter kann nämlich zugemutet werden, dass er abwartet, ob und in welcher Höhe Sie eine Mietminderung durchführen. Anschließend kann er darauf mit einer Zahlungsklage reagieren.
Etwas anders sieht die Sache bei einer negativen Feststellungsklage aus. Hier kann der Vermieter ein Interesse an der Feststellung haben und mit der Klage auf die Zahlung der rückständigen Mietanteile verbinden. Denn auf diese Weise muss er seine Klageschrift während des Verfahrens nicht ständig erweitern, um die Beträge für jeden weiteren Monat geltend zu machen.
Der Antrag, den der Vermieter im Rahmen einer negativen Feststellungsklage bei einer Mietminderung stellen kann, würde dann zum Beispiel so lauten:
Es wird festgestellt, dass der Beklagte wegen der von ihm behaupteten Mängel in der angemieteten Wohnung nicht mindern darf und die Minderung folglich kraft Gesetzes nicht eintritt.
Zahlungsklage durch den Vermieter
Sie können auf Zahlung klagen, wenn Sie die Miete unter Vorbehalt bezahlt haben und das Gericht Ihre Mietminderung bestätigt. Andersherum kann aber auch der Vermieter die rückständigen Beiträge einklagen. Und das kann er auf zwei verschiedenen Wegen tun.
Urkundenprozess
Durch einen Urkundenprozess gemäß § 592 ZPO kann der Vermieter seine Ansprüche schneller geltend machen. Um die Tatsachen zu beweisen, die seinen Anspruch begründen, muss er zwar für sämtliche Punkte Urkunden vorlegen.
Doch das ist nicht besonders schwer. Denn wer die Parteien sind und welche Vereinbarungen sie getroffen haben, steht im Mietvertrag. Dort ist auch geregelt, wie hoch die Miete ist und wann sie fällig wird.
Aus Sicht des Vermieters hat der Urkundenprozess den Vorteil, dass als Beweismittel nur Urkunden und der Antrag auf die Vernehmung der Parteien zulässig sind. Durch diese eingeschränkten Beweismittel werden Sie als Mieter aber kaum nachweisen können, dass in Ihrer Wohnung erhebliche Mängel vorliegen und Ihre Mietminderung daher gerechtfertigt war. Ihr Vermieter kann so recht schnell ein Urteil erwirken, das vorläufig vollstreckbar ist.
Normalprozess
Anstelle eines Urkundenprozesses kann der Vermieter auch einen Normalprozess führen. In der Praxis ist das die häufigere Variante. Als Mieter können Sie in diesem Fall die Mietminderung entgegenhalten und mit Ihren Ansprüchen auf eine Rückzahlung verrechnen.
Gleichzeitig ist der Vermieter in der Pflicht, die relevanten Tatsachen vorzutragen. Als Mieter haben Sie nur eine eingeschränkte Darlegungslast. Dazu gibt es mehrere Urteile, unter anderem vom BGH und vom Bundesverfassungsgericht (WuM 91, 544; NJW-RR 04, 1450; WuM 07, 565).
Unter Umständen können die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung aber verwirkt sein. Denkbar ist das dann, wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum nicht gegen die Mietminderung unternimmt. Nach einem BGH-Urteil liegt dieser Zeitraum bei zwei Jahren (WuM 06, 55).
Allerdings tritt keine Verwirkung ein, wenn der Vermieter die rückständigen Zahlungen zwar erst spät einfordert, der Mietminderung zuvor aber schon widersprochen hatte (BGH-Urteil WuM 04, 199).