Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben in Ihrer Wohnung eine defekte Therme und leiden dementsprechend darunter? Oft hat eine Mietminderung dann gute Chancen. Denn zumeist bedeutet eine defekte Therme ja den Ausfall von Warmwasser und bzw. oder der Heizung. Und das sind Zustände, die Sie als Mieter nicht hinnehmen müssen. Allerdings – und das ist natürlich bei anderen Schadensfällen vergleichbar – kommt es immer auf den einzelnen Fall an. Gerichte urteilen in Deutschland ja nie pauschal, sondern betrachten immer die genauen Umstände. Um diese zu dokumentieren, ist es wichtig, dass Sie Nachweise erbringen, dass tatsächlich eine defekte Therme vorliegt.
Doch die Frage lautet, wie diese Nachweise aussehen könnten. Denkbar wäre es doch zum Beispiel, ein elektronisches Thermometer unter den Wasserstrahl zu halten und zu filmen. Natürlich müsste in diesem Fall ausschließlich Warmwasser aufgedreht sein. Am sichersten ist es immer, den Hausmeister zu informieren, damit dieser bezeugen kann, dass tatsächlich kein heißes Wasser fließt. Wenn Sie keine verwertbaren Nachweise für eine defekte Therme haben, dann wird es oft schwer, gerichtlich zu bestehen. Soll heißen, dass Richter Ihnen eine Minderung der Miete im Zweifelsfall nicht gewähren, wenn Sie nicht nachweisen können, dass eine unzumutbare Situation in Ihrer Wohnung vorliegt, die durch den Mietmangel verursacht wird; in diesem Fall wäre das die defekte Therme und damit einhergehend fehlendes Warmwasser oder womöglich sogar ein Ausfall der Heizung.
►Mietminderung: Defekte Therme | Muster-Anschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
weil seit zwei Tagen nur noch kaltes Wasser aus der Dusche kommt, möchten wir Ihnen das heute melden. Wir nehmen stark an, dass eine defekte Therme dafür verantwortlich ist. Heute haben wir zudem versucht, die Heizung zu bedienen, da es inzwischen doch recht kalt ist. Allerdings wird diese überhaupt nicht warm, was unsere Befürchtung noch einmal unterstreicht.
Weil die Temperaturen gesunken sind und in den kommenden Tagen weiter sinken sollen, bitten wir Sie um Hilfe. Bitte antworten Sie auf diese Mail umgehend oder rufen Sie uns unter der Ihnen vorliegenden Telefonnummer an. Wir möchten, dass Sie innerhalb der kommenden drei Werktage einen Blick auf die defekte Therme werfen. Es wäre vermutlich nicht schlecht, wenn Sie zu dieser Besichtigung einen Experten mitbringen könnten. Besonders der Ausfall des warmen Wassers im Badezimmer ist nicht mehr allzu lange zumutbar.
Sollten wir von Ihnen nichts auf dieses Schreiben hören, so werden wir die Miete um 15 Prozent mindern. Und zwar rückwirkend ab vorgestern, den [Datum]. Zudem behalten wir uns in diesem Fall vor, selbst ein Unternehmen mit der Reparatur zu beauftragen. Die Rechnung dafür werden wir Ihnen weiterleiten.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Sorgen Sie also dafür, dass Sie belegen können, dass die Therme defekt ist. Im nächsten Schritt müssen Sie auf jeden Fall Ihren Vermieter informieren. Dieser muss nämlich die Chance haben, den Mangel zu reparieren bzw. reparieren zu lassen.
Defekte Therme: erst einmal eine Frist setzen
Damit diese Chance auch ausreichend gegeben ist, sollten Sie die Frist nicht allzu knapp verhängen. Wenn der Hausmeister sich ein eigenes Bild von dem Schaden gemacht hat, wird er Meldung an den Vermieter machen. Dennoch: Auch Sie selbst sollten das tun, denn Sie müssen ja eine Frist setzen. Diese sollte einige Werktage betragen bzw. einen realistischen Zeitraum, in dem sich der Mangel beheben lässt. In der Regel bedeutet eine solche Behebung für einen Spezialisten nur wenige Handgriffe. Liegt eine komplett defekte Therme vor, so ist ein Austausch für gewöhnlich auch zügig vorgenommen. Eine mögliche Mietminderung kommt für Sie also normalerweise nur in Frage, wenn dem Vermieter der Mangel bekannt ist und er trotz Ihrer (eventuell mehrfachen= Aufforderung noch keine Schritte unternommen hat, um dafür zu sorgen, dass der Mietmangel behoben wird.
Die erwähnte Frist sollten Sie natürlich in schriftlicher Form setzen. Denn nur dann haben Sie später, sollte es zu einer Gerichtsverhandlung kommen, einen Nachweis dafür in der Hand. Viele Vermieter zögern die Reparatur bzw. deren Beauftragung auch hinaus. Das hat oft den Grund, dass sie das Geld für Fachleute nicht bezahlen wollen, die die Behebung vornehmen müssen. Denn es sollte schon jemand vom Fach sein, da sonst die Gefahr besteht, dass der Schaden nicht vollständig beseitigt wird. Wenn Ihr Vermieter auf Ihre Eingabe überhaupt nicht reagiert, dann wird es spannend.
Und der Vermieter meldet sich nicht zurück
In diesem Fall stehen Ihnen einige Möglichkeiten offen. Zum einen dürfen Sie nach dem Ablauf der Frist selbst eine Firma beauftragen, die defekte Therme zu reparieren. Die Rechnung dafür müssen Sie natürlich nicht selbst tragen. Nein, Sie dürfen Sie dem Vermieter die Kosten für die Beseitigung des Mietmangels in Rechnung stellen. Vergessen Sie jedoch nicht, von Ihrem Vermieter die Herausgabe von Zweitschlüsseln zu verlangen, die eventuell in dessen Besitz sind. Sonst kann er sich und anderen Handwerkern Zutritt in Ihre Wohnung verschaffen und den Schaden beheben, wenn Sie nicht zuhause sind – und somit Ihrem Schritt entgegenwirken, mit dem Sie eine Fremdfirma völlig legal beauftragt haben.
Und natürlich können Sie die Miete mindern, wenn Ihr Vermieter die von Ihnen gesetzte Frist einfach verstreichen lässt. Die notwendigen Voraussetzungen hierfür liegen auf jeden Fall vor. Dennoch sollten Sie versuchen, hier realistisch zu bleiben. So wird im Allgemeinen eine Minderungsquote von 15 Prozent von Gerichten als vertretbar gesehen. (Das werden Sie auch den Beispielen entnehmen können, die wir ein Stück weiter unten auf dieser Seite aufgeführt haben.) Natürlich ist es unangenehm, wenn Sie für ein paar Tage auf warmes Wasser verzichten müssen. Die wärmende Dusche oder das heiße Bad fehlt dann natürlich, und erst recht im Winter. Doch ist es für Mieter durchaus zumutbar, wenn man sich ein paar Tage mal mit kaltem Wasser waschen muss. Das entbindet den Vermieter aber natürlich nicht davon, die Reparatur der defekten Anlage so schnell wie möglich vorzunehmen.
Beispiele aus der Rechtsprechung
Wie schon erwähnt, haben deutsche Gerichte in der Vergangenheit erstaunlich oft eine Minderung von 15 Prozent als vertretbar erachtet. Im Einzelnen waren das:
- Das Amtsgericht in München im Jahr 1991. Eine defekte Therme sorgte dafür, dass das Warmwasser ausgefallen war. Das Münchner Amtsgericht hielt eine Mietminderung in Höhe von 15 Prozent in diesem Fall für angemessen. Und so sah es auch das Amtsgericht in Köln im Jahr 2011 bei einem Fall, der sehr ähnlich war.
- Und auch das Amtsgericht in Rendsburg hielt im Jahr 1988 eine Mietminderung von 15 Prozent für angemessen. Allerdings hatte die defekte Therme dafür gesorgt, dass sich der Ausfall der Warmwasserversorgung über einen längeren Zeitraum hingezogen hatte.
- Im Jahr zuvor, also 2010, hatte der Bundesgerichtshof in Karlsruhe zu dieser Thematik ein Urteil gefällt. (Die Vorinstanz war damals das Landgericht in Düsseldorf gewesen.) Der BGH urteilte also, dass auch der zeitweilige Ausfall des Warmwassers und der Heizung eine Mietminderung rechtfertige. Die Richter bezogen dieses Urteil auf den Winter. Als Minderungsquote setzten die Richter für diesen Fall 15 Prozent an.
Ein anderes Urteil fällte das Landgericht in Berlin im Jahr 1992. Bei einem Mieter gab es eine defekte Therme, die für die Heizung, das Warmwasser und den Herd verantwortlich war. Also konnte keine dieser Anlagen genutzt werden, und zwar für den Zeitraum von Oktober bis Dezember. Der Mieter führte eine Mietminderung durch, der Vermieter ging daraufhin vor Gericht – und er verlor auf der ganzen Linie. Denn das Landgericht urteilte, dass der Mieter seine Miete um 100 Prozent mindern durfte, die Zahlungen also komplett zurückerhielt.