Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
In Ihrem Mietshaus liegt eine defekte Haustür vor? Dann sollten Sie nicht zögern, Ihren Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen. Denn ist die Haustür kaputt, dann lockt das oft Gestalten an, die in Ihrem Haus nichts zu suchen haben. Ganz egal, ob es sich dabei um Einbrecher, Sprayer oder bettelnde Menschen handelt. In Ihrem Hausflur sollte einfach niemand Unbefugtes Zutritt haben. Eine funktionierende Haustür gehört ganz einfach zum bestimmungs- und vertragsgemäßen Gebrauch Ihrer Wohnung. Diese wird in aller Regel genau auf diese Weise im Mietvertrag geregelt. Wenn Sie einmal in der Hausordnung nachlesen wollen, so ist jeder Mieter verpflichtet, die Tür geschlossen zu halten. Das bedeutet andererseits für den Vermieter, dass er eine defekte Haustür so schnell wie möglich reparieren muss. Ansonsten dürfen Sie unter bestimmten Umständen die Miete mindern. Diese Umstände behandeln wir auf dieser Seite – lesen Sie also weiter. Zudem stellen wir reale Fälle aus der Vergangenheit vor, die vor deutschen Gerichten gelandet sind. Hier untersuchen wir die Urteile, die dazu gesprochen worden sind.
Und wie Sie es gewohnt sind, finden Sie am Ende der Seite auch ein Musterschreiben. Dieses können Sie so, wie Sie es vorfinden (oder gern leicht verändert) an Ihren Vermieter schicken. Unternehmen Sie diesen Schritt unbedingt als erstes. Denn tun Sie es nicht, verwirken Sie womöglich das Recht auf eine Mietminderung. Ihr Vermieter muss über jeglichen Mangel direkt und ohne Umwege informiert werden. Ideal wäre es, wenn Sie die Meldung zum einen am Telefon machen. Zum anderen setzen Sie ein Schreiben an den Vermieter auf, um das Ganze noch einmal schriftlich festzuhalten. Hierfür genügt in der Regel eine Email.
►Defekte Haustür: Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit zwei Tagen, also dem [Datum], haben liegt in dem Haus in der [Adresse] eine defekte Haustür vor. Wie Sie sich vorstellen können, ist dieser Umstand natürlich untragbar. Und das aus mehreren Gründen.
Zum einen ist die Sicherheit aller Mietparteien dadurch bedroht. Und zum anderen befürchten wir auch, dass es zu Sachbeschädigungen im Flur und Treppenhaus kommen kann. Zum dritten ist es durchaus denkbar, dass Dritte im Flur die Post aus den Briefkästen entwenden könnten.
Welches Szenario auch immer am wahrscheinlichsten ist: Wir bitten Sie, die defekte Haustür bis spätestens diesen Freitag zu inspizieren. Wenn Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, so sehen wir uns gezwungen, eine Mietminderung vorzunehmen. Diese wird sich dann auch eine Höhe von fünf Prozent beziffern. Wir haben bereits Kontakt zu anderen Mietparteien im Haus aufgenommen, die sich dieser Forderung anschließen. Namentlich sind das die Mieter [X], [Y] und [Z] aus dem vierten, zweiten und ersten Geschoss.
Bitte melden Sie sich bei uns und teilen Sie uns mit, dass Sie sich der Sache diese Woche annehmen. Sollte das aus guten Gründen nicht gehen, so teilen Sie uns das bitte mit. In diesem Fall lässt sich mit Sicherheit eine andere und für alle erträgliche Lösung finden. Hören wir nichts von Ihnen, müssen wir davon ausgehen, dass Sie unser Anliegen ignorieren.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Defekte Haustür höhlt die Sicherheit aus
Natürlich kommt es immer ein wenig darauf an, in welchem sozialen Milieu sich Ihre Wohnung befindet. Doch ist das jedes Mal aufs Neue von einem Gericht zu beurteilen. Grundsätzlich gilt schon, dass eine defekte Haustür die Sicherheit der Bewohner im Haus aushöhlt. Man könnte plakativ fragen, wozu eine Haustür sonst überhaupt notwendig wäre. Auf jeden Fall müsste es auch immer im Interesse des Vermieters liegen, dass eine funktionierende Tür vorliegt.
In jedem Fall bedeutet eine defekte Haustür, dass ein Mietmangel vorliegt. Ob dieser so gravierend ist, dass er zur Mietminderung berechtigt, steht wie immer auf einem anderen Blatt. Allerdings gibt es ein paar Punkte, die recht schnell erfüllt sind, wenn die Tür des Hauses erst einmal kaputt ist. Dabei kann eine defekte Haustür natürlich auch bedeuten, dass nur das Schloss nicht mehr richtig funktioniert. Diese Punkte sind:
- Die Haustür muss immer und zwangsläufig dafür sorgen, dass keine unberechtigten Dritten Zugang zum Haus bzw. Hausflur haben.
- Denn ist dieser Zugang erst einmal gegeben, so schnellt das Risiko für einen Einbruch rasant nach oben.
- Doch nicht nur Einbrüche können eine unmittelbare Folge sein, wenn eine defekte Haustür vorliegt. Auch Sachbeschädigungen können dabei entstehen – wenn etwa Graffiti-Sprayer in den Flur gelangen, weil die Tür kaputt ist.
- Fremde haben nichts im Treppenhaus oder im Flur zu suchen, wenn sie nicht gerade jemanden im Haus besuchen.
- Dass es Menschen gibt, die betteln müssen, um zu überleben, ist natürlich schlimm. Doch auch sie dürfen sich nicht an Orten aufhalten, die dafür nicht vorgesehen sind. Das Treppenhaus gehört hier nun einmal dazu. Gleiches gilt für Obdachlose.
- Nicht zuletzt kann es problematisch werden, dass die Post aus den Briefkästen im Hausflur entwendet werden könnte.
Beispiele aus der Gerichtsbarkeit
Das sind mehr als genug Gründe, weswegen die Haustür gegen den Zutritt von Fremden schützen sollte. Doch wie wir in diesem Abschnitt sehen werden, sind deutsche Gerichte nicht immer dieser Ansicht. Denn nicht immer geht es den Gerichten hier offenbar um die Sicherheit der Mieter. Vielmehr steht der Gebrauchswert der Wohnung im Vordergrund – wie das Beispiel aus Berlin aus dem Jahr 2002 zeigt, als ein Fall vor Gericht landete, bei dem der Mieter die Mietzahlung minderte, der Vermieter das jedoch nicht akzeptierte. Die Sachlage gestaltete sich wie folgt:
- Das Schloss der Haustür hatte sich hin und wieder verklemmt. Es war also nicht abschließbar, zumindest nicht immer.
- Der Mieter minderte seine Miete. Der Gebrauchswert der Wohnung war seiner Ansicht nach nicht gegeben.
- Das Gericht folgte all dem nicht. Es argumentierte, dass der Mieter nicht genau darlegen konnte, wann das Schloss klemmte und wann nicht. Der Fakt, dass das hin und wieder passierte, war für die Richter jedoch nicht genug.
- Zudem sei dieser Umstand dem Mieter ja bekannt gewesen. Eine Beeinträchtigung der Wohnung bzw. ihres Gebrauchswerts ließ sich daraus nicht ableiten, so das Gericht.
- Eigenartig erscheint, dass das Bedürfnis nach Sicherheit hier gar keine Rolle spielte.
Doch so ist es eben. Ein anderer Fall aus Köln, der im Jahr 1976 vor Gericht kam, war die Entscheidung eindeutiger.
Zuziehbar, aber eben nicht abschließbar
Hier lag der Fall so, dass eine defekte Haustür nicht wirklich vorlag – denn diese konnte immerhin zugezogen werden. Allerdings bestand nicht die Möglichkeit, die Tür auch regulär abzuschließen. Dagegen hatte ein Mieter Protest erhoben, indem er seine Miete um fünf Prozent minderte. Das Amtsgericht in Köln folgte dem Mieter in allen Punkten. Eine Haustür sei auch dann defekt, wenn sie zwar zugezogen, jedoch nicht abgeschlossen werden kann. Die fünf Prozent Mietminderung wurden dem Mieter stattgegeben.
Zusammenfassung
Eigentlich liegt der Fall klar: eine defekte Haustür bedeutet in der Regel einen Mangel in der Mietsache. Und das wiederum heißt in den meisten Fällen, dass eine Mietminderung durchsetzbar ist. Anders liegt der Fall, wenn Sie den Schaden nicht rechtzeitig melden oder dem Vermieter keine Frist setzen, damit er den Schaden auch beheben kann – oder aber das Gericht argumentiert, dass es allein um den Gebrauchswert der Wohnung geht, nicht aber um die Sicherheit der Mieter, wie das im dargelegten Fall in Berlin war. Das bedeutet allerdings nur, dass sich keine allgemein gültige Wahrscheinlichkeit abzeichnet, wie ein Gericht entscheidet. Die Urteile sind demnach immer individuell und richten sich nach den genauen Umständen.