Kakerlaken sind so ziemlich das letzte, was man in der Wohnung haben möchte

Kakerlaken sind so ziemlich das letzte, was man in der Wohnung haben möchte

Haben Sie festgestellt, dass Sie Kakerlaken in der Wohnung haben? Dann hört sicher auch für Sie der Spaß auf – Schaben sind untragbar. Das liegt zum einen an einem natürlichen Ekel, den wir Menschen vor diesen Tieren haben. Zum anderen aber gibt es auch ganz rationale Gründe, warum Küchenschaben nichts in Ihrer Wohnung zu suchen haben. Denn diese Insekten sind nämlich auch die Überträger von Keimen und Krankheiten – und sie vermehren sich rasend schnell. Jedenfalls dann, wenn die Bedingungen für sie ideal sind, und das sind sie in der Regel in einer Wohnung. Dort ist es warm und trocken und die Schaben finden immer Wege, um an menschliche Nahrungsvorräte zu gelangen. Aus diesem Grund sollten Sie, wenn Sie Kakerlaken in der Wohnung vermuten, immer erst die Küche inspizieren. Dort halten sich die Tiere nämlich am liebsten auf. Was aber ist denn jetzt mit den Chancen auf eine Mietminderung?

Genau das werden wir auf dieser Seite erläutern. Wir geben Ihnen Tipps an die Hand, wie Sie Kakerlaken vermeiden können. Natürlich erfahren Sie aber auch, was zu tun ist, wenn Küchenschaben in Ihrer Wohnung auftauchen. Wie wichtigste Maßnahme lautet definitiv, als erstes den Vermieter in Kenntnis zu setzen. Denn dieser muss so schnell wie möglich den Mietmangel in Augenschein nehmen, um reagieren zu können. Rufen Sie den Vermieter also umgehend an – aber nicht nur das. Denn zusätzlich sollten Sie auch eine Mail schreiben, damit Sie später ein schriftliches Beweisstück haben. (Das kann wichtig sein, wenn es zu einem Rechtsstreit mit Ihrem Vermieter kommt. Das Gericht setzt ein schriftliches Dokument voraus, das Sie dem Vermieter zugestellt haben.) Wichtig ist überdies, dass Sie in dem Schreiben eine Frist setzen. Innerhalb dieser Frist muss Ihr Vermieter auf Ihr Anliegen reagieren und die Beseitigung des Ungeziefers mindestens eingeleitet haben.

Kakerlaken in der Wohnung – was nun?

Zunächst einmal sollten Sie herausfinden, ob es sich nur um eine einzelne Kakerlake handelt oder um eine Kolonie. Davon hängt nämlich vieles ab. Denn es gibt im Mietrecht den Passus des „unerheblichen Mietmangels“ – ein Mangel liegt also zwar vor, stellt aber keine dauerhafte Beeinträchtigung vor; mithin heißt es dann, dass ein solcher Mangel zum allgemeinen Lebensrisiko gehört (was bei einem Befall der Wohnung durch Ungeziefer tatsächlich auch logisch ist, denn gerade Insekten können sich überall einen Weg bahnen). Aber auch dann, wenn Sie sicher sind, dass es sich nur um eine Kakerlake handelt, informieren Sie den Vermieter. Und natürlich erst recht, wenn es sich um mehrere Schaben bzw. um eine kleine Kolonie handelt. Wie schon beschrieben ist es wichtig, dass Sie den Hinweis auch schriftlich erbringen.

Damit ist aber noch nicht geklärt, ob eine Belastung für Sie vorliegt. Wenn Kakerlaken Ihre Wohnung befallen haben, so wird in der Regel auch ein Gutachter einbestellt. Dieser ist unabhängig und kann gut beurteilen, was der Befall für Sie bedeutet. Denn was Sie subjektiv dabei empfinden, spielt leider keine Rolle – es zählen hier nur objektive Kriterien. Eine Mietminderung dürfen Sie nur durchführen, wenn der Sachverständige bestätigt, dass die Wohnumstände für Sie nicht mehr zumutbar sind. Allerdings gibt es hier auch eine Einschränkung.

Es kommt auf Sie selbst an

Diese Einschränkung sieht wie folgt aus:

  • Es geht um Ihre Wohnung bzw. Ihr Wohnumfeld. Wenn festgestellt wird, dass Sie zum Beispiel nicht ausreichend putzen, wird es mit einer Mietminderung schwierig. Dann nämlich haben Sie das Risiko eines Befalls durch Kakerlaken oder anderes Ungeziefer selbst herbeigeführt oder zumindest erhöht.
  • In einem solchen Fall können Sie den Vermieter natürlich nicht in Haftung nehmen.
  • Für Sie als Mieter gilt: Prüfen Sie, ob Sie alles Erdenkliche getan haben, um kein Ungeziefer anzulocken. Dabei müssen Sie nicht päpstlicher als der Papst gewesen sein. Es reicht ja in der Regel aus, die Wohnung gepflegt zu halten. Offene Speisen sollten nach Möglichkeit auch nicht in Schränken aufbewahrt werden.

Doch wie auch immer diese Punkte bewertet werden, unter dem Strich wird jeder einzelne Fall auch individuell betrachtet. Das macht es ja so schwierig, hier allgemeine Beurteilungen abzugeben. Eins allerdings ist sicher: Wenn Sie sich nichts haben zuschulden kommen lassen, dann ist eine Mietminderung zumindest nicht unvorstellbar. Denn der Vermieter muss dafür sorgen, dass Sie Ihre Wohnung jederzeit und in vollem Umfang nutzen können. Das ist nicht mehr gegeben, wenn ein Befall durch Küchenschaben vorliegt.

Wenn allerdings ersichtlich wird, dass es sich nicht um eine Plage handelt, sondern um ein einzelnes Exemplar, so ändert sich die Sachlage – und Sie könnten mit Ihrer Mietminderung abblitzen, sowohl beim Vermieter als auch in einem möglichen späteren Prozess. Wenn nämlich festgestellt wird, dass Sie das Problem mit einfachsten Mitteln selbst hätten lösen können.

Kakerlaken vor Gericht

Es mutet womöglich seltsam an, doch gibt es in der Rechtsprechung nicht viele gerichtliche Entscheidungen zu dieser Thematik. Woran könnte das liegen? Nun, das könnte damit erklärt werden, dass auch dem Vermieter daran gelegen ist, die Insekten schnell nachhaltig zu beseitigen. Wenn sie die Schaben nämlich erst einmal ausbreiten und in andere Wohnungen gelangen, drohen ihm schließlich parallel mehrere Mietminderungen. Und das bedeutet finanzielle Einbußen in einem nicht unerheblichen Rahmen. Der Vermieter wird also zusehen, dass das Problem rasch behoben wird. Eine vorübergehende Mietminderung für die Zeit des Befalls dürfte ein Vermieter in der Regel akzeptieren.

  • Und die könnte etwa so aussehen: Eine Minderungsquote in Höhe von zehn Prozent für den Fall, dass der Gebrauch der Wohnung tatsächlich stark beeinträchtigt ist, wenn Kakerlaken diese befallen haben. Das haben die Amtsgerichte in Bonn (1986) und Rendsburg (1989) so beurteilt. Der Befall hatte sich in beiden Fällen über mehrere Monate hinweg gezogen.
  • Die Begründung lautete dabei, dass Wohnungen in der Gegenwart frei von Ungeziefer zu sein haben. Es wurde natürlich festgestellt, dass den Mieter keine Schuld an dem Befall durch Kakerlaken getroffen hatte.

 

Mietminderung bei Kakerlaken: Musterschreiben

Sehr geehrter Vermieter [XY],

am gestrigen Abend haben wir drei Kakerlaken in unserer Wohnung gesichtet. Nach eingehender Prüfung haben wir festgestellt, dass die Schaben sich nicht bei uns eingenistet haben können, weil die Wohnung ungeputzt, ungepflegt oder gar verwahrlost wäre – davon können Sie sich selbst überzeugen, wir bitten Sie sogar eindringlich darum. Nach unserem Dafürhalten ist es einfach Pech, dass die Kakerlaken gerade bei uns aufgetaucht sind.

Wir haben nun die Bitte, dass Sie sich bis spätestens übermorgen, den [Datum], bei uns melden. Zudem halten wir es für angebracht, dass Sie einen unabhängigen Gutachter bitten, Sie zu begleiten.

Je nachdem, wie dessen Urteil ausfällt, werden wir auch über eine mögliche Mietminderung nachdenken. Das für den Fall, dass der Experte zu dem Urteil kommt, dass uns als Mieter keine Schuld trifft. Natürlich wissen wir, dass auch Sie keine direkte Schuld trifft, wenn eine Kolonie Kakerlaken in der Wohnung auftaucht. Allerdings ist es so, dass wir die Wohnung nicht so nutzen können, wie das im Mietvertrag festgehalten wird. Und diesen Umstand würden wir dann geltend machen.

Unser erstes Anliegen ist aber die Beseitigung des Ungeziefers.

Mit freundlichen Grüßen, Familie [X]