Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben festgestellt, dass Sie Motten in der Wohnung haben, und das nicht zu knapp? Dann können Sie unter gewissen Umständen die Miete mindern. Tatsächlich aber ist es so, dass es dafür nicht ausreicht, wenn Sie nur eine Handvoll Motten im Kleiderschrank vorfinden. Nein, die Anzahl der Insekten spielt hier eine wesentliche Rolle. Denn handelt es sich nur um wenige, dann liegt keine erhebliche Einschränkung der Wohnqualität vor. Zwar ist dann wohl dennoch ein Mietmangel gegeben, allerdings kein erheblicher Mangel. Und ein erheblicher muss es schon sein, wenn Sie die Miete mindern möchten. Auf dieser Seite gehen wir ein wenig genauer auf diese und andere Fragen ein. Dazu geben wir Ihnen ausführliche Einblicke in ein Urteil, das ein deutsches Gericht zum Thema „Motten in der Wohnung“ gefällt hat. Am Ende der Seite haben wir für Sie ein Musterschreiben an Ihren Vermieter bereitgestellt. Dieses können Sie eins zu eins übernehmen oder so umwandeln, damit es sich Ihrem Problem anpasst.
Denn, und damit kommen wir gleich zu einem wichtigen Punkt, es ist enorm wichtig, den Vermieter unmittelbar zu informieren. Wenn Sie feststellen, dass Ihre Wohnung von Motten befallen ist, melden Sie das sofort. Dazu rufen Sie Ihren Vermieter an oder Sie melden sich per Telefon. Ungleich wichtiger ist es aber, dass Sie den Mangel auch in schriftlicher Form melden. Dann nämlich, und nur dann, können Sie eine Frist setzen, innerhalb derer der Mietmangel beseitigt wird. Natürlich können Sie das auch mündlich einfordern, aber das ist kein Nachweis und hat vor Gericht keinerlei Relevanz. Dort nämlich ist es wichtig, dass Sie beweisen können, dass Sie den Befall gemeldet und die Beseitigung gefordert haben. Als Mieter sind Sie in solchen Dingen nämlich nun einmal in der Pflicht, diese Nachweise zu erbringen.
►Miteminderung Motten: Musteranschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
am gestrigen Sonntag, den [Datum], haben wir in unserem Wohnzimmer festgestellt, dass sich dort bis zu 30 Motten eingenistet haben. Weder konnten wir Rückschlüsse ziehen, wie diese dort hingelangt sind, noch können wir sie auf eigene Faust beseitigen. Aus diesem Grunde bitten wir Sie, dass Sie sich die Situation bei uns im Wohnzimmer mit eigenen Augen ansehen. Bitte melden Sie sich hierzu bei uns bis zum kommenden Freitag, den [Datum].
Mit der Entdeckung dieses Befalls möchten wir unmittelbar von unserem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen. Sollten wir überdies nichts von Ihnen hören bis Freitag, so werden wir einen Kammerjäger rufen. Die Rechnung hierfür werden wir an Sie weiterleiten, wenn Sie die genannte Frist nicht einhalten. Die Höhe der Mietminderung veranschlagen wir im Übrigen auf zehn Prozent, da wir diese Höhe für angemessen erachten.
In Erwartung Ihrer Rückmeldung verbleiben wir zunächst mit freundlichen Grüßen,
Familie [__]
Motten in der Wohnung – was tun?
Greifen Sie zum Telefon und melden Sie dem Vermieter, was Sache ist. Versuchen Sie zunächst auch, ob Sie feststellen können, um wie viele Tiere es sich ungefähr handelt. Natürlich ist es kein Befall, wenn Sie maximal eine Handvoll dieser Insekten im Kleiderschrank finden. Diese können Sie außerdem selbst beseitigen oder das zumindest versuchen. Ein erheblicher Mangel in der Mietsache liegt aber vor, wenn Sie die Motten nicht mehr oder nur schwer loswerden. Das teilen Sie dem Vermieter aber nicht nur mündlich oder persönlich mit, sondern eben auch schriftlich. Setzen Sie ihm eine Frist, bis zu der er sich den Befall durch Motten zumindest einmal ansehen sollte. Aber können Sie eigentlich auch direkt dazu übergehen, die Miete zu mindern?
Das hängt, Sie ahnen es, von einigen Faktoren und Variablen ab. Dabei ist immens wichtig, dass Sie selbst absolut keine Schuld an dem Befall trifft. Aber auch dann, wenn die Ursache nicht eindeutig festgestellt werden kann, stehen Ihre Chancen auf eine Mietminderung nicht schlecht. Ein wichtiger Hinweis hierbei dabei: den Vermieter muss nicht einmal eine Schuld an den Umständen treffen. Wenn der Grund für die Plage nicht festgestellt werden kann, dann kann fast immer der Vermieter haftbar gemacht werden. Denn in der Regel ist es so, dass er gewährleisten muss, dass der Mieter die Wohnung so nutzen kann, wie das im Mietvertrag vorgesehen ist – und genau das ist nun mal nicht mehr gegeben, wenn ein Raum (oder auch nur das Dachgeschoss) von Motten befallen ist.
Dürfen Sie direkt einen Kammerjäger bestellen?
Wenn Sie einen Befall durch Motten feststellen und hinreichend dokumentieren können, dann ist die Mietminderung die eine Sache. Diese hat vor Gericht zumeist Bestand, wie wir weiter unten noch ausführen werden. Aber dürfen Sie als Mieter auch einen Kammerjäger rufen, um die Plage beseitigen zu lassen? Ja, dürfen Sie natürlich – aber Sie dürfen die Kosten dafür nicht ohne weiteres auf den Vermieter abwälzen.
- Die Kosten für die Bekämpfung der Schädlinge müssen Sie als Mieter unter bestimmten Umständen selbst tragen.
- Das ist etwa der Fall, wenn Sie den Vermieter keine Frist gesetzt haben, um den Mangel selbst zu beseitigen. Erst nach Ablauf einer Frist können Sie die Kosten umlegen, wenn bis dahin nichts passiert ist.
- Zu diesen Punkten enthält das BGB eine eigene Passage (§ 538 Abs. 2), die auch durch individuelle Umstände nicht ausgehebelt werden können – eine Kostenerstattung für den Kammerjäger können Sie nicht geltend machen, wenn Sie sich nicht an die Vorgabe halten, dem Vermieter eine Frist einzuräumen.
- In diesem Fall spielt es auch keine Rolle, wie stark der Befall ist. Frist bleibt Frist.
Im Folgenden gehen wir en détail auf einen realen Prozess ein, der vor dem Amtsgericht in Bremen verhandelt wurde.
Motten in erheblicher Anzahl
Im Jahr 2001 hatte ein Mieter eine stattliche Anzahl an Motten auf dem Dachboden festgestellt. Die Tiere – eine stattliche Zahl von ihnen – waren in der Dämmung der Wand im unteren Bereich gefunden worden. Von dort aus hatten sich die Insekten in die anderen Räume der Wohnung ausgebreitet. Eine Putzfrau konnte feststellen, dass in jedem Zimmer bis zu zehn Motten hausten. Weil der Mieter sich nicht anders zu helfen wusste, erschlug er in der Wohnung die Motten an der Wand. Die Putzfrau musste also auch noch die Flecken entfernen, die auf diese Weise entstanden waren. Doch das war natürlich nicht das Problem. Das Problem war viel mehr, dass die Mottenplage ohne Schuld des Mieters ein solches Ausmaß angenommen hatte.
Zwar lag aus Sicht des Mieters auch kein Verschulden des Vermieters vor. Allerdings minderte er dennoch die Miete – und zeitlich beauftragte er auch noch einen Kammerjäger. Die Rechnung hierfür leitete er dem Vermieter weiter. Dieser forderte sowohl den Restbetrag der Miete ein und weigerte sich ebenfalls, den Kammerjäger zu bezahlen. Stattdessen zog er gegen den Mieter vor Gericht. Und das Amtsgericht Bremen folgte dem Mieter und erachtete die Mietminderung als gerechtfertigt. Die Wohnqualität war aufgrund der Motten deutlich beeinträchtigt, der Mieter durfte 25 Prozent seiner Miete einbehalten. Den Einsatz des Kammerjägers beurteilte das Gericht jedoch anders. Zwar sei der Mieter berechtigt gewesen, den Kammerjäger zu rufen. Allerdings durfte er die Kosten nicht auf den Vermieter umlegen, da er diesem vorher tatsächlich keine Frist einräumte, selbst für die Entfernung der Motten zu sorgen – auf den Kosten von mehr als 1.800 DM blieb der Mieter also sitzen. Denn dadurch war der Vermieter mit der Behebung des Mietmangels schließlich nicht im Verzug.
Die Schuld für den Mottenbefall konnte übrigens weder dem Vermieter noch dem Mieter zugeordnet werden.