Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Ist die Wohnflächenberechnung falsch und Sie zahlen deswegen zu viel Miete? Das ist nicht rechtens, in vielen Fällen ist eine Mietminderung drin. Dass über dieses Thema überhaupt gesprochen wird, mag ja zunächst einmal ein wenig verwundern. Denn die Wohnfläche sollte doch eigentlich feststehen, nicht zuletzt wird sie ja explizit im Mietvertrag erwähnt. Das stimmt zwar, doch hin und wieder wird später festgestellt, dass die Wohnflächenberechnung falsch war. Das kann zum Beispiel im Zuge von Renovierungsarbeiten der Fall sein. Auf dieser Seite betrachten wir, was der Bundesgerichtshof (BGH) in seinen Urteilen zu dieser Thematik festgestellt hat. Doch nicht nur das. Auch untersuchen wir, was andere Gerichte hierzulande zu konkreten Fällen geurteilt haben. Diese Fälle nämlich gibt es, denn dass die Wohnflächenberechnung falsch ist, kommt in der Realität gar nicht so selten vor. Und dass dann ein Sachmangel vorliegt, ist unbestritten. Nur wann rechtfertigt dieser eine Mietminderung?
Bevor wir auf die näheren Umstände zu dieser Frage eingehen, erklären wir Ihnen, was Sie auf dieser Seite erwartet. Neben den in der Einleitung erwähnten Urteilen zeigen wir auf, wie man die Zahl der Quadratmeter korrekt ermittelt. Und am Ende der Seite finden Sie ein Schreiben, das Sie an Ihren Vermieter richten können. In dem Schreiben ändern Sie einfach die für Sie relevanten Angaben, dann können Sie es als Muster-Email verwenden. Aber warum ist es so wichtig, dass Sie überhaupt einen schriftlichen Schritt unternehmen? Ganz einfach. Geht Ihre Fall vor Gericht, so verlangen die Richter von Ihnen, dass Sie einen schriftlichen Nachweis erbringen, Ihrem Vermieter den Sachmangel dargelegt zu haben – das bedeutet, dass eine bloße mündliche oder persönliche Meldung nicht ausreicht. Das zu Ihrer grundlegenden Information. Im nächsten Absatz zeigen wir, wie die korrekte Zahl der Quadratmeter in Ihrer Wohnung ermittelt werden kann.
►Wohnflächenberechnung falsch: Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
wie Sie wissen, wurden in unserer Wohnung neulich einige notwendige Renovierungsarbeiten durchgeführt. Im Zuge der Anwesenheit der Arbeitet haben wir gebeten, dass diese auch mal die tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnfläche ausmessen. Dabei hat sich unser Verdacht leider bestätigt. Ein Verdacht, der darin gründete, dass die Wohnung deutlich kleiner ist als die im Mietvertrag erwähnten 80 Quadratmeter.
Die Grundfläche der Wohnung weist zwar exakt 80 Quadratmeter auf. Dabei ist allerdings nicht berücksichtigt, dass es zwei Zimmer mit Dachschrägen gibt. Wie die Messungen ergeben haben, liegen exakt zehn Quadratmeter dort, wo die Wände nur zwischen einem und zwei Metern hoch sind – und weitere vier Quadratmeter dort, wo die Wände niedriger als einen Meter sind. Das bedeutet, dass die Wohnfläche nicht gleich der Grundfläche sein kann. Ein BGH-Urteil belegt dies. Als Wohnfläche dürfen von den 80 in diesem Fall nur 71 Quadratmeter angerechnet werden. Nämlich die erwähnten zehn nur zur Hälfe und die erwähnten vier überhaupt nicht. Das ergibt in Summe 9 Quadratmeter, die von den 80 abgezogen werden müssen.
Für uns heißt das, dass wir die Miete ab dem kommenden Monat mindern werden. Die Minderungsquote ist mit 9/80 die gesetzlich vorgeschriebene Quote, das sind 11,25 Prozent. Da wir seit unserem Einzug vor 20 Monaten nun offensichtlich jeden Monat zu viel Miete gezahlt haben, fordern wir dieses Geld von Ihnen zurück, also 11,25 Prozent pro Monat über die gesamte Mietdauer hinweg.
Sollten Sie Einwände dagegen vorbringen wollen, so bitten wir Sie, das in den kommenden 14 Tagen zu tun. Hören wir in dieser Zeit nichts von Ihnen, gehen wir davon aus, dass Sie der Forderung Folge leisten werden. Wir haben selbstverständlich unseren Anwalt von diesem Sachverhalt in Kenntnis gesetzt.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Wohnflächenberechnung falsch? Richtig gemessen
In der Regel heißt es im Mietvertrag, dass die Wohnung über so und so viele Quadratmeter verfügt. Das ist gleichzeitig richtig und falsch, wenn wir nun erst einmal die Wohnräume betrachten. Normalerweise steht die Quadratmeterzahl ja auch im Mietvertrag. Doch muss diese nicht immer stimmen. Der Fehler liegt zumeist darin, dass die Grundflächen der Wohnung voll mit eingerechnet werden. Das ist aber oftmals nicht erlaubt. Ein zweiter Fehler gründet meist darin, dass auch Räume mit erfasst werden, die gar keine Wohnräume sind.
So darf in einem Raum nur dann die gemessene Grundfläche auch als Wohnfläche ausgewiesen werden, wenn die Wände gerade sind oder wenn schräge Wände eine lichte Höhe von wenigstens zwei Metern haben. Sind Räume nur zwischen einem Meter und zwei Metern hoch, so darf die Quadratmeterzahl nur zu 50 Prozent angerechnet werden. Und sind sie niedriger als einen Meter, dann gar nicht mehr. In Wohnungen mit Dachschrägen kann das eine Menge ausmachen. Abgesehen davon gibt es Nutzräume, die zwar zur Wohnung gehören, die man aber nicht als Wohnfläche rechnen darf. Dazu zählen zum Beispiel der Fahrradraum, die Garage, der Waschkeller, der Trockenraum, der normale Keller und so weiter.
- Bei Terrassen oder Balkonen ist das jedoch ein wenig anders. In der Regel dürfen diese vom Vermieter, genauso wie Wintergärten, Loggias und dergleichen, zur Hälfte als Wohnfläche gezählt werden.
- Auf die Nutzbarkeit kommt es in diesem Fall auch gar nicht an.
- Sollte jedoch die Wohnflächenverordnung zur Anwendung kommen, dann dürfen diese Flächen nur zwischen 25 und 50 Prozent angerechnet werden; Balkon und Terrasse aber müssen in jedem Fall an die eigene Wohnung angrenzen, um überhaupt angerechnet werden zu dürfen.
Wie wird die Minderung bestimmt?
Das geschieht nach einer denkbar einfachen Regel. Wir nehmen dafür an, dass die Wohnung laut Mietvertrag 120 Quadratmeter Wohnfläche umfasst. Dann kommt heraus, dass es in Wahrheit nur 90 sind. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt also nur 75 Prozent der angenommenen Wohnfläche. In diesem Fall dürfen Sie die Miete um 25 Prozent mindern. Doch das ist nicht alles – Sie dürfen nicht nur die Miete mindern, die Sie in Zukunft bezahlen müssen. Nein, in einem solchen Fall haben Sie sogar das Recht auf eine rückwirkende Minderung.
Falls Sie sich fragen sollten, ob Sie als Mieter nachzahlen müssen, wenn die Wohnung größer ist als angenommen: nein. Das müssen Sie nicht. Der Mieter hat hier kein Anrecht, Geld von Ihnen nachzufordern. Allerdings kann er versuchen, die Miete ab dem Zeitpunkt der Feststellung zu erhöhen. Dabei muss er von der im Mietvertrag festgehaltenen Grundfläche ausgehen. Das bedeutet, er darf kein zusätzliches Geld für die Wohnfläche herausschlagen – sondern die Miete nur im üblichen Rahmen erhöhen. Allerdings ändern sich diese Voraussetzungen dann, wenn festgestellt wird, dass die Quadratmeter-Abweichung mehr als zehn Prozent nach oben beträgt.
Auf was kommt es an?
Zunächst einmal ist es wichtig zu wissen, was die beiden Mietparteien vereinbart haben. Der BGH hat hierzu im Jahr 2006 festgestellt, dass die Größe der Wohnung die Höhe der Miete bestimmt. Denn die Wohnungsgröße sei immerhin wertbildender Faktor, und dieser dürfe nicht nur unverbindlich angegeben werden. Oft wird schon in Annoncen in der Zeitung oder durch Maklerbeschreibungen die Quadratmeterzahl angegeben. Das spielt im Zweifel dem Vermieter aber nicht in die Karten. Das gilt auch dann, wenn man die Angabe der Quadratmeter bewusst im Ungefähren lässt, etwa bei Formulierungen wie „zirka“.
2011 hat der BGH nachgeschoben, dass die Angabe der Zahl nur dann im Ungefähren gelassen werden dürfe, wenn der Vermieter im Mietvertrag klar und ausdrücklich formuliert, dass dem so ist, dass also eine unverbindliche Angabe der Wohnfläche dort eigens hervorgehoben wird. Es spielt keine Rolle, ob dem Mieter die Abweichung bei der Besichtigung aufgefallen ist oder nicht.
Wann liegt ein Sachmangel vor?
Das ist eine Frage, auf die es eine eindeutige Antwort gibt. Wenn die Wohnfläche in Wahrheit nur 90 Prozent oder weniger der angegebenen Größe besitzt, liegt ein Sachmangel vor. Das hat der BGH in einem Grundsatzurteil im Jahr 2007 so beschlossen. In diesem Fall darf seitens des Mieters immer eine Mietminderung erfolgen. Und das unabhängig davon, ob die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung dadurch verletzt ist. Liegt die Abweichung bei genau zehn Prozent oder darunter, so muss eine erhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit nachgewiesen werden, damit die Miete gemindert werden kann; das hat das Kammergericht in Berlin im Jahr 2005 so festgestellt. Diese Regelung greift auch für den Fall, dass der Vermieter eine Versicherung für die Wohnungsgröße abgegeben hat. Ist das nicht der Fall gewesen, so sind Wohnungen für den Mieter zu akzeptieren, auch wenn sie bis zu zehn Prozent kleiner sind.