Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
In Ihrer Wohnung befinden sich Risse in der Wand, die Ihnen Sorgen bereiten und optisch unschön sind? Womöglich ist eine Mietminderung drin. Doch natürlich ist es auf Dauer nicht unbedingt die beste Lösung, wenn der Schaden nicht behoben wird.
Risse in der Wand bedeuten zwar meistens nicht unbedingt, dass das Gebäude einzustürzen droht. Aber auch ein optischer Mangel kann ein Grund sein, dass eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt. Dabei geht es immer um den sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, die Sie mieten. Und dabei geht es gar nicht darum, dass alles auch ordnungsgemäß funktioniert. Nein, auch der Faktor des Wohlfühlens in den eigenen vier Wänden ist dabei entscheidend. Ist dieser Faktor nicht erfüllt, ist unter Umständen eine Mietminderung erlaubt.
Das Wohlfühlen nämlich zielt in der Tat auch auf den ästhetischen Zustand einer Wohnung ab. Welche das aber sind, das wird immer individuell betrachtet werden müssen. Bei dieser Einzelfallbetrachtung spielen andere Dinge eine wichtige Rolle. So geht es zum Beispiel auch darum, in welchem Zustand sich das Haus befunden hat, als Sie den Mietvertrag unterschrieben haben – und das ist bei einem Neubau in einer gehobenen Lage und mit entsprechenden Preisen anders zu beurteilen, als wenn Sie eine günstige Altbauwohnung bezogen haben. Doch auch im Altbau ändert sich der Zustand einer Wohnung bekanntlich, ohne dass Sie als Mieter etwas dafür können. Tauchen die Risse in der Wand nämlich erst auf, nachdem Sie dort eingezogen sind, können Sie das geltend machen.
►Risse in der Wand: Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
wie wir mit Erschrecken beim Umhängen einiger Wandbilder bemerkt haben, befinden sich in unserem Wohnzimmer mehrere Risse in der Wand. Die Rede ist hier von der Außenwand an der Südseite des Wohnzimmers. Zwar sind die Risse in der Wand bis jetzt noch recht überschaubar. Doch unsere Befürchtung ist natürlich, dass sie im Lauf der Zeit größer werden.
Bis jetzt stellen die Risse in der Wand noch kein optisches Problem dar. Sie verlaufen genau dort, wo wir im Wohnzimmer zwei Bilder aufgehängt haben. Doch erstens können wir diesen Raum nun nicht mehr so gestalten, wie wir es möchten. Ein Aufhängen der Bilder an anderer Stelle verbietet sich nun ja gewissermaßen. Eine andere Sorge sind aber die Risse selbst. Und dies umso mehr, als sie in einer der Außenwände des Hauses verlaufen.
Unsere Bitte an Sie: kommen Sie bei uns vorbei und schauen Sie sich die Risse einmal selbst an. Bringen Sie idealerweise einen Experten mit, der sich hier gut auskennt. Denn natürlich ist unsere Befürchtung, dass die Risse im Laufe der Zeit größer werden. Und dann wird man auch von einem optischen Mangel sprechen müssen.
Wir möchten Ihnen eine Woche Zeit geben, um sich bei uns zu melden, damit wir einen Termin vereinbaren können. Sollten Sie den Termin erst wenige Tage später einhalten können, so informieren Sie uns bitte rechtzeitig. Denn sollten wir zu dieser Anfrage nichts von Ihnen hören, müssen wir davon ausgehen, dass Sie diese Bitte ignorieren. In diesem Fall werden wir von dem Recht auf Minderung unserer Mietzahlungen an Sie Gebrauch machen. Die Höhe der Minderung wird sich in einem dem Mangel angemessenen Grad bewegen. Das wird bei einer Größenordnung von etwa zehn Prozent liegen.
Wir erwarten Ihre Rückmeldung in den kommenden Tagen.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Risse in der Wand – was Sie tun sollten
Dass Sie diesen Mangel geltend machen können, heißt aber nicht unbedingt, dass Sie auch die Miete mindern dürfen. Das, wie gesagt, muss immer individuell entschieden werden. Zwar können Sie nach Gutdünken mietmindern, das schon. Aber Sie sollten dann damit rechnen, dass Ihr Vermieter dies nicht akzeptiert und vor Gericht geht. Das Gericht untersucht dann, wessen Argumente schwerer wiegen. Und natürlich ist es auch das Gericht, das den Einzelfall betrachtet.
Zunächst einmal ist es notwendig, dass Sie Ihrem Vermieter Meldung erstatten, wenn Sie Risse in der Wand entdeckt haben. Erst auf der Basis dieser Meldung können weitere Schritte geplant werden. Melden Sie den Mietmangel aber nicht nur mündlich, das ist wichtig. Setzen Sie zudem am gleichen Tag ein Schreiben an den Vermieter auf, eine Mail genügt ja. Aber warum sollten Sie das tun? Nun, angenommen, dass der Zwist zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter eines Tages vor Gericht landet. Dann müssen Sie als Mieter dort nachweisen können, dass Sie den Mangel auch wirklich gemeldet haben. Und diesen Nachweis können Sie natürlich nur erbringen, wenn die Meldung auch in schriftlicher Form vorliegt. Zudem ist es nötig, dass Sie dem Vermieter eine Frist setzen, innerhalb derer er sich den Mietmangel zumindest ansieht. Denn nur, wenn eine Frist nicht eingehalten wird, ist eine Mietminderung sinnvoll – andernfalls verbieten Gerichte diese Maßnahme meistens.
Ein wichtiges Detail am Rande: Dokumentieren Sie die Risse in der Wand. Denn landet der Streit vor Gericht, so sollten Sie nicht nur nachweisen können, dass Sie schriftlich Meldung erstattet haben. Nein, die Nachweispflicht umfasst auch, dass Sie konkret beweisen können, dass die Risse existieren. In diesem Fall ist das nicht weiter schwer, da es genügt, wenn Sie Fotos von den Rissen vorlegen können.
Mietminderung – so urteilten Gerichte
Bevor wir auf einzelne Urteile zu sprechen kommen, die deutsche Gerichte zum Thema „Risse in der Wand“ in der Vergangenheit gefällt haben, ist noch ein Hinweis wichtig: Gehen Sie nicht zwingend davon aus, dass ein Gericht Ihren Fall unbedingt genauso beurteilen wird, wie das ein Gericht in einem früheren und möglicherweise vergleichbaren Fall getan hat.
- 1988 fällte das Amtsgericht in Berlin-Schöneberg sein Urteil in einem Fall, in dem es um Risse ging. Genauer gesagt hatte ein Mieter seine Zahlungen gemindert, weil er Haarrisse an der Decke entdeckt hatte. Das Gericht urteilte, dass die Mietminderung nicht rechts sei. Der Grund: der Mieter wohnte in einer Altbauwohnung. Hier stellten die Risse nach Ansicht des Gerichts keinen erheblichen Mietmangel dar.
- Dieses Urteil steht einem Grundsatzurteil des Kammergerichts in Berlin aus dem Jahr 2002 dennoch nicht entgegen. Dort hieß es, dass Risse in der Wand oder an der Decke ein Mangel in der Mietsache sein können. Allerdings muss der Mieter, so das Urteil weiter, genau vortragen, wie viele Risse genau vorliegen. Auch Ort und Stelle sowie die Ausmaße (Breite und Länge) der Bruchlinien müssen Sie nennen und belegen. Weil dieses Urteil ein allgemeines ist, haben die Richter natürlich auch keine konkrete Minderungsquote veranschlagt. Diese ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen.
- Einen konkreten Fall hatte das Landgericht in Düsseldorf im Jahr 1989 zu verhandeln. Ein Mieter hatte einige Mietmängel beanstandet und deswegen die Miete gemindert. Er beanstandete Risse in der Wand, in den Kacheln an der Wand und weitere Mängel reklamiert, etwa durch Feuchtigkeit entstandene Schäden und dass ein Fenster sowie eine Balkontüre sich nicht kippen ließen. Der Vermieter klagte dagegen, der Mieter erhielt das Recht, die Miete um zehn Prozent zu mindern. Hauptsächlich wegen der Risse in der Wand.
Urteil aus optischen Gründen
Bevor wir Ihnen ein Musterschreiben am Seitenende präsentieren, beleuchten wir noch einen weiteren Fall. (Das Musterschreiben können Sie übrigens in an Ihre Umstände angepasster Form Ihrem Vermieter per Mail schicken.) In Köln hatte ein Mieter im Jahr 1999 seine Miete gemindert. Risse in der Wand und in der Decke waren der Grund dafür. Als Begründung gab er erhebliche optische Beeinträchtigungen an, der Vermieter ging gerichtlich gegen die Minderung vor. Das Amtsgericht Köln jedoch entschied gegen den Vermieter. Es sprach dem Mieter das Recht zu, aufgrund der optischen Mängel seine Miete um elf Prozent mindern zu dürfen.