Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Ein optischer Mangel in der Wohnung macht Ihnen zu schaffen und stört Sie? In manchen Fällen können Sie eine Mietminderung durchsetzen. Ob es ein klar erkennbarer Fleck auf dem Parkett ist, der von Wasser verursacht wird. Ob es sich um fehlende Leisten zwischen Wand und Boden handelt. Oder ob im Bad verschiedenfarbige Fliesen verlegt wurden oder ob ebendort Risse in Fliesen oder Waschbecken existieren.
Oder ob Rohre in den Räumen frei sichtbar sind. Ein optischer Mangel existiert in jedem dieser Fälle. Aber dürfen Sie auch in jedem Fall die Miete mindern? Die Antwort lautet: natürlich nicht, es müssen schon gute Gründe vorliegen. Doch es gibt sie natürlich, die Fälle, in der optischer Mangel auch eine Mietminderung rechtfertigt. Auf dieser Seite gehen wir auf einige dieser Beispiele ein. Dazu beleuchten wir ein paar Urteile von deutschen Gerichten, die zum Thema „optischer Mangel“ bereits gefällt worden sind.
Am Ende der Seite finden Sie überdies an Musterschreiben, das Sie an Ihren Vermieter schicken können. Dieses Schreiben passen Sie einfach an Ihren konkreten Fall an und versenden es, per Mail genügt übrigens. Denn wenn Sie einen Mangel beanstanden, dann sollten Sie das nicht nur mündlich, sondern auch schriftlich tun. Sollte Ihr Vermieter nämlich Klage gegen Ihre mögliche Mietminderung erheben, so müssen Sie vor Gericht nachweisen, dass Sie den Mangel schriftlich gemeldet haben; überdies ist es absolut erforderlich, dass Sie Ihrem Vermieter eine Frist einräumen, innerhalb derer er Zeit hat, um den Mangel zu beseitigen.
►Optischer Mangel: Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
wir haben in unserer Wohnung zu beanstanden, dass ein gravierender optischer Mangel im Badezimmer vorliegt. Nach den vor zwei Wochen abgeschlossenen Bauarbeiten verlaufen sichtbar Rohre über den Putz im Bad. Die herausgerissenen Fliesen wurden zwar ersetzt, doch weisen sie eine völlig andere Farbe auf. Während sämtliche Fliesen im Bad vor der Renovierung in einheitlichem, dunklem Blau gehalten waren, sind nun rostbraune Fliesen an mehreren Stellen dazugekommen – und dieser Anblick ist, gelinde gesagt, nur schwer zu ertragen.
Natürlich können wir das Bad nutzen wie bisher auch. Doch liegt ein aus unserer Sicht so grober optischer Mangel vor, den wir nicht hinnehmen möchten. Darum ergeht zunächst einmal unsere Bitte, dass Sie sich bei uns melden. Wir würden es begrüßen, wenn Sie sich die Situation vor Ort einmal ansehen. Antworten Sie einfach auf diese Mail oder rufen Sie uns wegen einer Terminvereinbarung an.
Wir hätten gern, dass Sie sich innerhalb der nächsten sieben Werktage bei uns melden. Kommen Sie unserer Bitte bzw. der Aufforderung nicht nach, so werden wir über eine Mietminderung nachdenken. Eine Quote von zwei bis drei Prozent wäre aus unserer Sicht angemessen. Und das für den Zeitraum von der Beendigung der Arbeiten im Bad bis zur Entfernung und Neuverfliesung der genannten braunen Fliesen.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Optischer Mangel – wie gehen Sie vor?
Dass ein optischer Mangel umgehend dem Vermieter gemeldet werden sollte, ist klar. Rufen Sie oder und sagen Sie es dem Vermieter persönlich, wenn Sie direkten Kontakt haben. Gleichzeitig setzen Sie das oben erwähnte Schreiben auf. Darin setzen Sie eine – natürlich realistische – Frist, bis zu welcher Sie Zeit gewähren, den Mietmangel zu beheben. Das ist sinnvoller, als direkt eine Mietminderung durchzuführen. Denn ein Vermieter kann in der Regel nicht wissen, dass ein optischer Mangel in Ihrer Wohnung vorliegt. Sollte es etwa zu Renovierungsarbeiten in Ihrem Badezimmer gekommen sein und anschließend liegen Leitungen frei, so ist das natürlich unschön, aber Ihrem Vermieter zunächst einmal nicht anzulasten; das ist es erst dann, wenn der es unterlässt, den Mangel trotz Ihrer Bitte bzw. Ihrer Aufforderung zu beheben.
Im Folgenden befassen wir uns einmal näher damit, wie Gerichte das Thema „optischer Mangel“ sehen bzw. gesehen haben. Es sei aber darauf hingewiesen, dass Sie aus diesen Urteilen keine Rückschlüsse ziehen sollten. Es handelt sich um einzelne Beispiele und Fälle. Die Gerichte haben dabei immer die individuellen Umstände in Betracht gezogen. Wenn Sie denken, dass Ihr Fall ganz ähnlich gelagert ist, dann heißt das noch nicht, dass ein Gericht auch genauso urteilt wie in dem dargestellten Fall – das nur vorab für Sie zur Information.
Optischer Mangel ja, aber Mietminderung?
Zunächst einmal stellen wir Ihnen Prozesse vor, bei denen das Urteil für die Mieter negativ ausgefallen ist:
- Ein Mieter in Berlin hatte einen Wasserfleck in der Küche beanstandet. Dies sei ein optischer Mangel, der eine Mietminderung rechtfertige. Der Vermieter hatte gegen die Minderung geklagt.
- Das Gericht folgte dem Vermieter. Die Beeinträchtigung sei lediglich optischer Natur, weil es sich nur um die Größe eines Handtellers handelte. Zudem sei der Fleck in der Küche aufgetreten.
- Die Küche aber stelle keinen Raum dar, der repräsentativen Zwecken diene, urteilte das Gericht. Insofern sei der Mangel unerheblich und geringfügig. Die Forderung der Mietminderung wurde abgewiesen.
- Ein ähnlicher Fall wurde 2012 vom Amtsgericht München verhandelt. Kondenswasser hatte dazu geführt, dass sich das Parkett unter den Balkontüren im Schlafzimmer verdunkelt hatte. Die Mieter minderten ihre Miete deswegen um fünf Prozent.
- Die Vermieterin klagte indes dagegen und argumentierte, dass die Mieter nur unzureichend geheizt hatten. Mithin sei die Verdunkelung auf ein Verschulden der Mieter zurückzuführen.
- Dieses wiederum wollten die Mieter nicht akzeptieren und klagten ihrerseits. Dagegen ging die Vermieterin rechtlich vor. Das Urteil lautete, dass die Mieter die ausstehende Miete nachzahlen mussten. Es habe in der Tat nur ein geringer optischer Mangel vorgelegen. Die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung war nicht eingeschränkt.
- Das Amtsgericht in Rheine verhandelte im Jahr 2013 einen Fall, bei dem eine Mieterin ebenfalls optische Mängel beanstandete. Sie minderte ihre Miete, weil in einem Zimmer ihrer Wohnung die Fußleisten gefehlt hatten.
- Das Gericht wies diese Forderung ab. Auch hier habe lediglich eine nur unerhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Wohnung vorgelegen. Diese war höchstens ästhetischer Natur und habe noch dazu in nur einem einzigen Raum vorgelegen. Die Wohnung sei als großes Ganzes völlig ohne Einschränkung nutzbar gewesen.
Optischer Mangel, der die Minderung rechtfertigt
Natürlich möchten wir Ihnen auch noch zwei Fälle zeigen, in denen die Mieter Recht bekommen haben. Der erste von ihnen wurde im Jahr 2007 vor dem Landgericht in Hamburg-Altona verhandelt. Eine Mieterin hatte gemindert, weil das Bad diverse Mängel aufgewiesen hatte. Ein gravierender optischer Mangel war ihrer Ansicht nach die Folge davon. Die aus Silikon bestehende Verfugung der Wanne etwa war von Schimmel und Spak besetzt gewesen. Die Fliesen an der Wand hatten zahlreiche Risse aufgewiesen. Darüber hinaus hatten sich ein großer Haarriss im Waschbecken sowie ein langer Riss im Fußboden befunden. Die Vermieterin zog gegen die Mietminderung vor Gericht, verlor dort allerdings. Das Gericht urteilte, dass die Mängel im Bad so gravierend waren, dass das Recht zur Mietminderung bestand. Auch war die Gebrauchstauglichkeit des Badezimmers deutlich eingeschränkt. Die Minderungsquote wurde vom Gericht auf drei Prozent festgesetzt.
In einem Prozess im Jahr 2012 waren mehrere Mängel Gegenstand der Verhandlung, unter anderem auch das Badezimmer. Dort lag ein optischer Mangel vor, der durch eine unschöne Verfliesung entstand. Zudem waren Leitungen und Rohre über den Putz verlegt worden. Also hatten die Mieter der Wohnung unter anderem deswegen die Miete gemindert. Der Vermieter jedoch ging juristisch dagegen vor; Recht erhielt er jedoch nicht. Der Raumeindruck sei erheblich gestört, urteile das zuständige Landgericht in Kleve. Zwar sei die Funktion nicht beeinträchtigt gewesen, die ein Bad bieten müsse. Doch ein solcher optischer Mangel bewog die Richter dazu, ebenfalls drei Prozent als Mietminderung zu gewähren.