Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Putz fällt von der Decke und Ihrer Aufforderung nach Reparatur wird keine Folge geleistet? Dann können Sie zumeist eine Mietminderung geltend machen. Putz fällt von der Decke und hinterlässt Schmutz auf dem Boden oder auf Möbeln, doch nicht nur das.
Denn je mehr Putz sich löst, desto größer wird auch der optische Mangel an der Decke oder der Wand. Auf dieser Seite zeigen wir Ihnen einige Szenarien, die vorstellbar sind. Außerdem gibt es zur Thematik „Putz fällt von der Decke“ (oder von der Wand) auch einige Urteile, die in der Vergangenheit von deutschen Gerichten gefällt worden sind; wir stellen Ihnen auf dieser Seite einige davon vor. Zudem finden Sie unten ein Musterschreiben, das Sie um Ihre persönliche Situation ergänzen und an Ihren Vermieter schicken können.
Zur Erklärung: Es ist unheimlich wichtig, dass Sie ein solches Schreiben versenden. Natürlich sollten Sie den Mietmangel bzw. den Schaden so schnell es geht melden. Das geht telefonisch natürlich am schnellsten. Gleichzeitig aber senden Sie Ihrem Vermieter eine Mail, in dem Sie die Problematik auch schriftlich darlegen. Das könnte nämlich wichtig werden, wenn Sie sich in einem Rechtsstreit vor Gericht wiederfinden. Als Mieter sind Sie in der Nachweispflicht, das gilt ganz generell für derlei Dinge. Das bedeutet, Sie müssen belegen können, dass erstens ein Mangel vorliegt, das können Sie zumeist mit einer Kamera festhalten. Zweitens benötigt ein Gericht einen Beweis dafür, dass Sie den Mangel auch tatsächlich bei Ihrem Vermieter gemeldet haben. Und drittens sollten Sie den Vermieter darin auffordern, eine bestimmte und realistische Frist einzuhalten, die Sie selbst setzen.
►Putz fällt von der Decke: Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
Putz fällt von der Decke – so unglaublich dieses Szenario auch klingt, es ist in unserer Wohnung leider Realität. Zum ersten Mal passierte es vergangene Woche, ohne dass wir es gleich bemerkt hätten. Nun aber können wir dieses Phänomen bis zu drei Mal am Tag beobachten. Der Grund scheint zu sein, dass sich ein Riss über die Decke zieht und dieser immer weiter aufbricht.
Inzwischen müssen wir mehrmals am Tag den Putz beseitigen, der auf den Boden gefallen ist. Putz fällt von der Decke und verschmutzt den Boden, aber das ist nur die eine Seite. Denn dadurch wird der Riss auch immer größer. Das ist zum einen rein vom Gefühl her nicht besonders angenehm. Zum anderen aber ist inzwischen auch die optische Beeinträchtigung nicht zu unterschätzen. Sobald man das Wohnzimmer betritt, bemerkt man den sich vergrößernden dunklen Riss in der Decke – und das unmittelbar.
Da wir der Ansicht sind, dass ein einfaches Übermalen nicht ausreichen wird, um den Riss dauerhaft zu kaschieren, wäre es wünschenswert, dass Sie sich den Mietmangel einmal näher ansehen – und idealerweise einen Experten mitbringen, der sagen kann, was hier zu tun ist. Wir sind ungern schnell mit einer Minderung der Miete bei der Hand. Schließlich kann derzeit niemand etwas für die Situation. Allerdings würden wir uns gezwungen sehen, eine Mietminderung durchzuführen, wenn Sie eine persönliche Besichtigung des Mangels ablehnen.
Natürlich räumen wir Ihnen eine entsprechende Frist ein. Bitte melden Sie sich bei uns, um einen Termin für die Besichtigung zu vereinbaren. Sollten wir jedoch bis zum [Datum] nichts hören, so sehen wir uns zu einer Minderung unserer Mietzahlungen genötigt. Gehen Sie davon aus, dass die Minderungsquote dann wohl 20 Prozent betragen dürfte. Immerhin erscheint uns der Mietmangel nicht als unerheblich.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Und jetzt?
Als erstes sollten Sie genau nachdenken. War die Situation schon so, als Sie die Wohnung gemietet haben? Gut möglich, dass die Mängel also bereits existierten, als Sie eingezogen sind. Natürlich können Sie den Vermieter jetzt immer noch bitten, die Mietmängel zu beseitigen. Allerdings dürfen Sie nicht darauf bauen, dass Sie eine Mietminderung durchgesetzt bekommen. Decken und Wände verschleißen übrigens im Lauf der Zeit. Es ist also nicht unbedingt so, dass dem Vermieter zwingend eine Schuld für den Zustand zugeschoben werden kann.
Aber natürlich gibt es Fälle, in denen die Beeinträchtigung, also der Mangel, schlicht nicht zumutbar ist. Vergessen Sie dabei nicht, dass Sie immer noch Mieter sind und für eine Leistung monatlich vergleichsweise viel Geld bezahlen. Und diese Leistung wird seitens des Vermieters nun mal nicht erbracht, wenn in Ihrer Wohnung gravierende Mängel vorliegen. Und wir sprechen hier von Mängeln, die sich nicht mit einfachen Arbeiten kaschieren lassen. Putz fällt von der Decke und offenbart einen gewaltigen Riss dort oben? Dann können Sie nicht mit Wandfarbe anrücken, um die Beeinträchtigung zu übertünchen. Das sollten Sie höchstens dann tun, wenn nur winzige Risse vorliegen. Aber auch erst, nachdem Sie Ihrem Vermieter die entsprechende Stelle gezeigt haben. Wenn Sie einen erheblichen Mangel verschweigen, kann das nämlich für Sie selbst unangenehme Folgen haben.
Putz fällt von der Decke, aber ein einer Neu- oder Altbauwohnung?
Natürlich gibt es eine ganze Reihe an Urteilen, die deutsche Gerichte in der Vergangenheit zu diesem Thema gefällt haben. Diese betreffen oft nicht nur die Decken von Wohnungen, sondern auch Wände. In diesem Fall haben wir außen vor gelassen, dass Putz auch am äußeren Mauerwerk eines Hauses beschädigt sein kann. Wir befassen uns ausschließlich mit Putzschäden, die in der Wohnung auftreten. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass man in zwei Kategorien unterscheiden kann. Zum einen betrifft es beschädigten Putz in alten Häusern und Wohnungen.
In diesem Fall könnte es generell schwieriger sein, eine Mietminderung vom Gericht genehmigt zu bekommen. Denn alte Häuser sind oft per se sanierungsbedürftig. Und den Zustand des Hauses konnten Sie beim Unterschreiben des Mietvertrags natürlich nicht übersehen. Insofern bringt es in der Regel recht wenig, wenn Sie Mieter in einem älteren Haus sind. In einer womöglich sogar neu gebauten Wohnung, für die Sie eine hohe Miete bezahlen, sieht das anders aus. Dort ist die Optik sowohl von außen als auch innen zumeist sehr hochwertig. Und wenn diese gestört ist, so ist die Schwelle für den Anspruch auf eine Minderung der Miete oftmals niedriger.
Das sagen die Gerichte
Damit aber zu den Urteilen, die es gibt. Vier Urteile, die deutsche Gerichte in der Vergangenheit zu diesem Thema gefällt haben, wollen wir hier beleuchten:
- Im ersten Fall, verhandelt vor dem Oberlandesgericht des Landes Brandenburg im Jahr 2007, ging es darum, dass ein Mieter seine Mietzahlungen gemindert hatte, weil Putzrisse in der Decke aufgetreten waren; diese hatten außerdem dazu geführt, dass ein Oberlicht beschädigt worden war. Der Vermieter erkannte die Minderung nicht an, was den Streit vor Gericht brachte. Mehrere Instanzen waren nötig, bis ein endgültiges Urteil festgestanden hatte. Dieses lautete darauf, dass der Mieter Recht bekam und seine Miete um drei Prozent mindern durfte.
- Schon 1980 urteilte das Landgericht Berlin in einem vergleichbaren Fall ähnlich. An der Decke hatten sich Risse befunden, die schließlich auslösten, dass Putz von der Decke fiel. Weil der Vermieter die Minderung nicht akzeptierte, landete der Fall vor Gericht. Und das Gericht gab dem Mieter Recht, seine Miete durfte er daraufhin um fünf Prozent mindern.
- 1998 befasste sich das Landgericht in Düsseldorf mit einem Prozess aus dem gewerblichen Bereich. Ein Ladengeschäft in sehr guter Einkaufslage wies Risse in der Decke auf, dort war Putz abgeplatzt. (Auch an den Wänden war das übrigens der Fall.) Der Mieter des Geschäfts minderte seine Miete, der Vermieter klagte dagegen. Recht bekam indes der Mieter – er durfte 20 Prozent seiner monatlichen Zahlungen einbehalten. Der einzig bekannte Gerichtsprozess, in dem es um einen gewerblichen Putzschaden ging.
Putz fällt von der Decke – und verursache erhebliche Folgeschäden
In einem weiteren Prozess, der 1974 vom Amtsgericht in Aachen behandelt wurde, ging es um mehr. Auslöser war hier, dass Durchlaufschäden und Risse in der Decke dazu geführt hatten, dass Putz herunter gefallen war. Außerdem waren dem Mieter auch Setzrisse aufgefallen. Gründe genug, die Miete zu mindern – was der Vermieter naturgemäß anders beurteilte. Also erhob er Einspruch gegen die Mietminderung, der Streit ging vor Gericht. Die Richter indes folgten der Ansicht des Mieters. Das Urteil lautete, dass der Mieter tatsächlich 25 Prozent seiner monatlich gezahlten Miete einbehalten durfte.