Dach undicht - dürfen Sie die Miete mindern?

Dach undicht – dürfen Sie die Miete mindern?

Wenn das Dach undicht ist, kann das unangenehme Folgen für Sie als Mieter haben. Natürlich denken Sie zuallererst an Nässe und Feuchtigkeit, die in die Gemäuer und in Wohnungen einziehen kann. Doch damit ist es nicht immer getan – denn auch Kälte bahnt sich so einen leichten Weg in Miethäuser. Und wenn die Feuchtigkeit erst einmal in den Wänden sitzt, dann hat oft auch der Schimmel leichtes Spiel. Das ist ein Szenario, das Sie sich unbedingt ersparen sollten. Auf dieser Seite erfahren Sie, was Sie machen können, wenn das Dach undicht ist. Außerdem klären wir Sie darüber auf, ob Sie eine Mietminderung durchsetzen können. Allererste Pflicht für Sie: Dokumentieren Sie den Mietmangel und setzen Sie Ihren Vermieter davon in Kenntnis. Dann dürfen Sie auch eine Frist setzen.

Oft reift die Erkenntnis, dass das Dach undicht sein könnte, in einem einzigen Augenblick. So oft geht der Blick ja nicht hinauf zur Decke, wenn man zuhause auf dem Sofa sitzt. Dann, eines Abends, sieht man doch hinauf und stellt einen dunklen Fleck da oben fest. Vielleicht sitzt er auch an der Kante zur Wand und die Wand darunter hat sich ebenfalls schon dunkel gefärbt. Der Schock ist zunächst oft groß, doch die Gefahr zunächst meistens eher gering.

Dach undicht – erst einmal den Vermieter informieren

Denn damit sich Schimmel ausbreiten kann, müssen die feuchten Flecken schon lang existiert haben. Das gilt es zu vermeiden, weswegen Sie unmittelbar nach der Entdeckung Ihren Vermieter informieren sollten. Ob Sie dabei das undichte Dach selbst in Augenschein nehmen können oder nicht, ist eher zweitrangig (wenn auch vorteilhaft). Denn schon die Flecken deuten darauf hin, dass etwas mit dem Dach nicht stimmt. Bitten Sie Ihren Vermieter in dem Schreiben darum, sich innerhalb einer gewissen Frist von ein paar Tagen zu melden. Machen Sie klar, dass hier eine hohe Dringlichkeit besteht. Immerhin wissen Sie ja nicht genau, wie lang die Decke bzw. die Wand schon feucht ist.

  • Nehmen Sie im gleichen Atemzug auch Kontakt mit dem Mieterschutzbund auf und schildern Sie dort Ihr Problem. Das kann wertvoll werden, wenn Ihr Fall später womöglich vor Gericht landen sollte. Das ist gar nicht so unüblich, wenn der Vermieter die Sanktionen nicht akzeptiert, also etwa die Mietminderung. (In der Regel aber weiß der Vermieter schon, dass er bei einem Rechtsstreit keine Chance hat, wenn Sie der Beweispflicht genügen. Darum: Fotografieren Sie die Mietmängel!)
  • Gestatten Sie dem Vermieter ein paar Tage Frist. Fordern Sie aber gleichzeitig, dass er sich darum kümmert, dass Handwerker den Mietmangel schnell begutachten können.
  • Weisen Sie aber auch direkt darauf hin, dass Sie einen Teil der Miete einbehalten werden – Sie haben das Recht dazu. Zu den Beispielen kommen wir im folgenden Abschnitt. Machen Sie klar, dass Sie zwei bis fünf Prozent der Miete nicht zahlen, bis der Schaden behoben ist. Ausgangszeitpunkt ist der Tag, an dem Sie die feuchten Flecken entdeckt haben.

Dach undicht: Mietminderung

Mit dieser Formel kann man das Problem ganz einfach beschreiben. Wenn das Dach undicht ist, dann mindern Sie die Miete. Denn mit einem undichten Dach entsteht Ihnen zum einen zwar nur eine geringfügige Beeinträchtigung. Die Wohnung können Sie ja erst einmal im Prinzip ohne Einschränkungen weiter nutzen. Allerdings gibt es natürlich gerichtliche Urteile zu diesem Problem. Eins davon fällte das Landgericht in Hannover im Jahr 1994. Zwar lag damals nach Ansicht der Richter tatsächlich nur eine geringfügige Beeinträchtigung vor. Weiterhin stellte das Gericht jedoch fest, dass dadurch eine nicht mehr unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vorlag. Das Gericht erkannte an, dass der Mieter das Recht habe, die Miete um zwei Prozent zu kürzen.

In einem weiteren Fall, der 1982 vor dem Amtsgericht in Nidda verhandelt worden war, gab es ein vergleichbares Resultat. Bei einem undichten Dach hatte der Vermieter in diesem Fall das Recht, seine Miete um fünf Prozent zu kürzen.

Zusammenfassung

Feuchte Decke, nasse Wände – da ist der Ärger oft programmiert. Doch das muss nicht sein. Denn in den allermeisten Fällen ist es ja unstrittig, ob ein Schaden vorliegt oder nicht. Das Dach ist also undicht, oder es ist eben nicht undicht. Hier gibt es keine zwei Meinungen. Dennoch tun Sie gut daran, Fotos zu machen, sowohl von dem Schaden selbst als auch von den Folgeschäden. Damit sind die feuchten Stellen gemeint, zu denen es in Ihrer Wohnung kommen kann.

In nahezu allen Fällen ist ein Dach, das undicht ist, die Sache des Vermieters. Er muss sich darum kümmern, dass der Schaden behoben wird. Eine Mietminderung dürfen Sie trotzdem direkt in die Tat umsetzen. Wenn sich der Vermieter auf Ihr Schreiben nicht innerhalb der gesetzten Frist meldet, können Sie die Miete weiter absenken. Erlaubt sind dabei bis zu zehn Prozent. Sollte über Wochen oder Monate nichts passieren, beauftragen Sie den Handwerker und reichen die Rechnung an den Vermieter weiter. Alle Schreiben, die Sie an den Vermieter gerichtet haben, sollten Sie in diesem Fall gut aufbewahren. Sie gelten als Nachweis vor Gericht (falls es zu einer Verhandlung kommen sollte), dass Sie alles Mögliche versucht haben.

 

Dach undicht: Mietminderung Mustervorlage

Sehr geehrter Vermieter [XY],

in unserer Wohnung in der [Adresse] haben wir am gestrigen Abend festgestellt, dass ein Teil der Wohnzimmerdecke feucht ist. Da wir im obersten Stock des Miethauses wohnen, haben wir sofort einen Schaden im Dach vermutet. Bei der Besichtigung des Dachstuhls ist uns dann tatsächlich ein Loch im Dach aufgefallen, durch das es hereingeregnet haben muss. In den letzten Tagen hat es immer mal wieder geregnet.

Wir haben am heutigen Vormittag versucht, Sie telefonisch zu erreichen. Da uns das nicht gelungen ist, haben wir uns bei unserem Anwalt informiert, was zu tun ist. Aus diesem Grund erhalten Sie von uns nun diese Email. Wir möchten Sie dringend bitten, sich mit uns in Verbindung zu setzen. Der Schaden im Dach muss so bald wie möglich behoben werden, um einer weiteren Durchfeuchtung vorzubeugen.

Wenn Sie die Möglichkeit haben, dann bitten wir Sie zudem, nach der Terminvereinbarung mit uns ein Dachdeckunternehmen zu informieren. Gern können Sie die Handwerker und Spezialisten auch zu dem Termin in unserer Wohnung mitbringen. Die feuchten Stellen an der Decke haben wir bereits mit einem Fotoapparat dokumentiert. In Ihrem Beisein werden wir das erneut machen.

In Ihrem Interesse bitten wir Sie, sich binnen vier Tagen bei uns zu melden. Wir werden die Miete um drei Prozent mindern, vom gestrigen Tag bis zur Beseitigung des Mietmangels. Sollten wir bis in vier Tagen keine Reaktion erhalten, dann werden wir die Miete um zehn Prozent mindern. Sollte bis Ende des Monats keine Reaktion Ihrerseits erfolgen, so werden wir selbst Handwerker beauftragen. Die Kosten dafür werden wir Ihnen in Rechnung stellen.

Mit freundlichen Grüßen, Familie [X]