Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Sie als Mieter eine alte Elektrik in Ihrer Wohnung zu beklagen haben, dann fühlen Sie sich sicher gefährdet. Denn gerade der Umgang mit elektrischen Geräten ist es, der uns unsicher werden lässt. Und das in vielen Fällen auch völlig zu Recht. Dass Sie Ihrem Vermieter Bescheid sagen sollten, wenn die alte Elektrik Sie stört, versteht sich von selbst. Doch können Sie in einem solchen Fall auch mehr erwarten? Dürfen Sie beispielsweise die Miete mindern, wenn die alte Elektrik offenbar eine Gefahr darstellt? Ab wann gilt die elektrische Anlage in einer Wohnung überhaupt als alt? Auf dieser Seite haben wir für Sie einige Beispiele zusammengetragen, die Antworten auf diese Fragen geben sollen. Vielleicht wird nicht immer alles zu jedermanns Zufriedenheit gelöst. Aber immerhin können Sie sich womöglich an einigen Dingen orientieren. Am Ende der Seite stellen wir ein Musterschreiben vor, mit dem Sie sich an Ihren Vermieter wenden können.
Alles dreht sich um die Frage, ob eine Mietminderung drin ist, wenn Ihre Wohnung über eine alte Elektrik verfügt. Diese Frage ist natürlich legitim, denn veraltete Elektrik ist nichts, mit dem zu spaßen wäre. Doch auf der anderen Seite ist es keinesfalls so, dass die Elektrik immer auf dem neuesten Stand sein muss. Das werden wir auf dieser Seite noch näher erläutern. Anders sieht die Sache aus, wenn die alte Elektrik es nicht erlaubt, moderne Geräte parallel in Betrieb zu halten.
►Mietminderung: Alte Elektrik | Musterbrief
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit wir in die Wohnung in der [Adresse] eingezogen sind, sind nun auch schon wieder einige Jahre ins Land gegangen – und einigen wesentlichen Dingen in unserer Wohnung merkt man das nun leider immer mehr an. Besonders die inzwischen sehr alte Elektrik bereitet uns zunehmend Sorgen. Nicht immer fühlt man sich besonders sicher, wenn man etwa diverse Geräte parallel verwendet bzw. verwenden muss.
Wir wissen, dass die Anlagen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes auf dem neuesten Stand gewesen sind. Dennoch haben wir uns einmal schlau gemacht, ob es nicht eine Möglichkeit gibt, die alte Elektrik für unsere Wohnung ganz einfach zu erneuern – und zwar noch, bevor etwas passiert. Lassen Sie uns diesen Fall einmal ausführlich schildern.
Sollte es nämlich in absehbarer Zeit vorkommen, dass einige der Steckdosen oder der Verteilerdosen durchbrennen, so hätten wir als Mieter grundsätzlich das Recht, eine Mietminderung durchzuführen – allerdings möchten wir das gute Verhältnis, das zwischen Ihnen und uns herrscht, nicht dadurch belasten. Es wäre doch für alle Beteiligten besser, wenn die alte Elektrik durch eine neue ersetzt wird, bevor etwas passiert.
Wir hoffen, dass das auch in Ihrem Sinne ist. In diesem Fall würden wir natürlich ungern Recht behalten, aber unserem Gefühl nach ist die Anlage doch sehr anfällig. Wir denken, dass Sie sogar Geld sparen, wenn Sie die anfällige Anlage eher etwas früher als später auswechseln lassen.
Wir wären sehr erfreut, wenn Sie sich einmal die alte Elektrik bei uns in der Wohnung ansehen würden. Bitte melden Sie sich zu diesem Zweck bei uns.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Alte Elektrik nicht gleich alte Elektrik
Wie Sie schon jetzt erkennen, ist alte Elektrik nicht gleich alte Elektrik. Es geht nämlich auch um die Frage, was damit funktioniert und was nicht. Außerdem gibt es seitens des Vermieters ja auch immer noch eine DIN-Norm, die erfüllt werden muss. Aber stimmt das immer? Und was ist mit einer Wohnung, die saniert wurde: Müssen die elektrischen Anlagen gleich mit saniert werden? Dürfen die Anschlüsse in einem Altbau hingegen veraltet bleiben, ohne dass der Vermieter dafür belangt werden kann? Wie Sie sehen, gibt es in dieser Thematik einen ganzen Strauß bunter Fragen. Wir werden auf dieser Seite versuchen, zumindest einige davon zu beantworten.
Immer wieder taucht die Frage auf, ob ein nicht renovierter Altbau eine alte Elektrik aufweisen darf. Dabei geht es in erster Linie darum, dass elektrische Geräte angeschlossen werden müssen, damit die Haushaltsführung auch durchführbar bleibt. Dabei hat es ein Fall bis vor den Bundesgerichtshof in Karlsruhe gebracht, wo ein exemplarisches Urteil gefällt worden ist. Das war im Jahr 2004:
- Konkret lag der Fall so, dass in einer Altbauwohnung, die nicht renoviert worden war, der gleichzeitige Betrieb von elektrischen Geräten nicht möglich war – dabei ging es um die Waschmaschine, also ein Großgerät, und dazu einige kleinere Geräte, die parallel dazu in Betrieb waren.
- Der BGH entschied in letzter Instanz, dass in diesem Fall ein Mangel in der Mietsache vorliege. (Zur Erläuterung: Stellen Sie sich z. B. nur mal vor, dass Waschmaschine und Kühlschrank nicht parallel betrieben werden können. Das zeigt das ganze Ausmaß des Dilemmas. Auch die Inbetriebnahme eines Computers muss zusätzlich zu einer Waschmaschine ja eigentlich möglich sein.)
- Weil es sich um ein Grundsatzurteil des BGH handelte, wurde in diesem konkreten Fall keine Quote genannt. Eine Mietminderung ist also grundsätzlich möglich, allerdings muss die Höhe wohl von Einzelfall zu Einzelfall geregelt werden.
Argument der DIN-Vorschrift gekippt
Ein Fall, der dazu Parallelen aufweist, kam im Jahr 2003 vor das Landgericht in Berlin. Hier ging es um die Frage, ob eine alte Elektrik in einem nicht modernisierten Altbau gestattet ist. Genauer gesagt: Die elektrischen Anlagen entsprachen nicht den aktuellen Vorschriften der DIN. In diesem Fall entschied das Gericht, dass kein Mangel in der Mietsache vorlag. Dementsprechend darf auch keine Mietminderung durchgeführt werden.
In diese Kerbe schlägt auch das Urteil, das der BGH in einem weiteren Grundsatzurteil im Jahr 2006 gefällt hat. Dabei ging es um die Frage, ob eine 20 Jahre alte Elektroanlage ein Mangel in der Mietsache sei. Das Gericht fällte das Urteil, dass dem nicht so war. Denn sogar wenn die Anlage 20 Jahre später potenziell gefährlich sei, liege kein Mangel vor. Alles habe seine Richtigkeit, wenn die alte Elektrik jenem Standard entspreche, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes verlangt worden war – was ein etwas überraschendes Urteil darstellt. Aber gibt es überhaupt eine Chance auf eine Mietminderung, wenn eine alte Elektrik vorliegt?
Mietminderung, wenn es zu Schäden kommt
Ja, diese Chance besteht. Allerdings liegt hierzu nur ein Urteil vor, das sich auf einen konkreten Schadensfall bezieht. Dabei waren die Steckdosen sowie die Verteilerdosen durchgebrannt, zudem war der Lichtschalter defekt. All das, weil die gesamte Anlage veraltet war. Das Landgericht in Potsdam verhandelte diesen Fall im Jahr 1997. Und es stellte fest, dass Mängel in der Mietsache vorlagen. Der Mieter durfte seine Miete in diesem Fall tatsächlich um 20 Prozent mindern.