Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Mietminderung bei Asbest in der Wohnung: Sie haben Asbest in der Wohnung festgestellt? Dann sollten Sie, und das wissen Sie sicher, nicht zögern, die Sachlage von einem Experten einschätzen lassen. Zwar ist Asbest nicht immer direkt lebensbedrohlich. Allerdings kann es sein, dass sich im Laufe der Zeit einige Fasern lösen und dadurch frei werden – dann ist gewaltige Vorsicht angesagt. Wir möchten Ihnen auf dieser Seite zeigen, was Asbest in der Wohnung für Ihr Mietverhältnis bedeutet und wie Sie vorgehen können, wenn Asbest entdeckt wird. Außerdem finden Sie ganz unten noch ein Musterbeispiel für einen Text, wie er im Brief an Ihren Vermieter stehen könnte. Natürlich können Sie nicht benötigte Passagen ändern oder streichen, es soll nur exemplarisch zeigen, was Sie dort schreiben können.
Dass so ein Mietschreiben auch nicht dazu führen sollte, dass Sie es sich mit Ihrem Vermieter verscherzen, dürfte auch klar sein. Dementsprechend haben wir versucht, den Text so zu halten, dass der richtige Ton getroffen wird. Lassen Sie dem Vermieter in dem Schreiben auch die Möglichkeit, sich zunächst einmal ein Bild von der Lage zu machen, die ja auch für ihn überraschend kommt. Weisen Sie dennoch explizit darauf hin, dass Sie die Miete vom Zeitpunkt der Entdeckung an selbst um 15 Prozent mindern wollen.
►Vorlage: Mietminderung bei Asbest in der Wohnung
Sehr geehrter Vermieter [__],
in unserer Wohnung in der [Adresse] im dritten Obergeschoss links haben wir bei einer selbst vorgenommenen Kleinreparatur eine merkwürdige Substanz entdeckt und diese von einem Experten begutachten lassen. Wie es sich herausgestellt hat, handelt es sich bei dieser Substanz tatsächlich um Asbest. Das hat uns, wie Sie sich vermutlich vorstellen können, ziemlich geschockt.
Bevor wir weitere Schritte unternehmen, möchten wir Ihnen das erstellte Gutachten samt der Rechnung des Gutachters zukommen lassen. Das geschieht auf anwaltlichen Rat hin, den wir eingeholt haben. Gern können Sie natürlich ebenfalls einen Sachverständigen hinzuziehen. Laut unserem Gutachten wurden in der Wohnung zwar keine freien Asbestfasern nachgewiesen. Dennoch gehen wir davon aus, vom jetzigen Zeitpunkt an bis zur vollständigen Behebung des Mietmangels eine Mietminderung von 15 Prozent durchführen zu können. Auch das geschieht auf Rat unseres Anwalts hin, da Gerichte in der Vergangenheit des Öfteren so geurteilt haben.
Diese Urteile wurden von verschiedenen Oberlandesgerichten in Deutschland gefällt. Die Höhe der Mietminderung ergibt sich aus dem Umstand, dass durch die Feststellung von Asbest eine latente psychologische Belastung vorliegt. Auch, wenn eine akute Gefährdung der Gesundheit nicht unmittelbar vorliegt. Wir hoffen, dass Sie zu einer ähnlichen Sichtweise gelangen und uns die Minderung der Miete in Höhe von 15 Prozent gewähren.
Sollten Sie einen eigenen – natürlich unabhängigen – Gutachter beauftragen wollen, so können Sie dies natürlich gern tun. Die von uns eingeholte Expertise ist jedoch anwaltlich abgesegnet und dürfte im Zweifelsfall auch vor Gericht Bestand haben. Wir bitten Sie indes, das nicht als Drohung zu verstehen. Wir möchten uns nur nach allen möglichen Seiten absichern. Darüber hinaus hoffen wir, dass Sie die fachgerechte Beseitigung des Mangels schon sehr zeitnah veranlassen und verbleiben
mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Nur bei freien Fasern von Asbest gibt es mehr Nachlass
Diese 15 Prozent sind indes nur in jenem Fall angemessen, in dem keine freien Asbestfasern in Ihrer Wohnung gefunden wurden. Die Herabsetzung Ihrer Miete um 15 Prozent ist ein Ausgleich für die psychologische Belastung, die Ihnen entsteht, weil Asbest gefunden worden ist. So lautet das Urteil des Amtsgerichts München aus dem Jahr 2000. Gefordert hatten die Mieter eine Minderung Ihrer Miete, und zwar um 50 Prozent und rückwirkend für drei Jahre. Dabei handelte es sich um einen Nennwert von 30.000 Euro.
Dem hatte das Gericht nicht stattgegeben, eben weil keine freien Fasern von Asbest in der Wohnung nachgewiesen worden sind. Das Urteil lautete, dass die Miete eben nur um 15 Prozent gemindert werden durfte, und zwar lediglich vom Zeitpunkt der Feststellung des Mietmangels bis zu dessen Behebung. Ein Sachverständiger hatte zwar eine rückwirkende Belastung über drei Jahre festgestellt, allerdings hat diese in den Augen des Gutachters keinen unmittelbaren Einfluss auf die Gesundheit der Mieter gehabt. Weil die Mieter sich mit dem Urteil nicht abfinden konnten, zogen sie vor die Berufungskammer des Landgerichts München I. Diese Kammer allerdings schloss sich dem Urteil des Amtsgerichts an.
Weitere Urteile hinsichtlich Asbest
Wenn Asbest festgestellt wird, bedeutet das nicht immer, dass Sie Ihre Forderung nach der Mietminderung auch wirklich durchgesetzt bekommen. Die Urteile hierzu machen dies auf einen Blick ziemlich deutlich:
- So hat das Landgericht Berlin im Mai 2015 festgestellt, dass es kein Recht auf Minderung der Miete gibt, wenn nur eine „mögliche Gefahr“ durch Asbest besteht, der in den Bodenfliesen gefunden wurde.
- Ein ähnliches Urteil fällte dasselbe Gericht auch 2010 schon einmal – zwar sei gebundener Asbest tatsächlich ein Mietmangel, hieß es, doch stelle diese Tatsache noch kein Recht zur Mietminderung dar.
- 2013 kam das Landgericht Berlin zu dem Urteil, dass eine gebrochene Asbestfliese zu einer Mietminderung um zehn Prozent berechtigt. Die Mieter hatten die Fliese zwar durch das Aufstellen eines Regals selbst zerbrochen, was die Vermieterin als Argument gegen die Minderung der Miete ins Feld führte. Das Gericht folgte jedoch den Mietern, weil das Aufstellen eines Regals zum üblichen Mietgebrauch in einer Wohnung gehört. Außerdem sei die Gefährdung der Gesundheit in diesem Fall sehr, sehr hoch.
Denn bereits eine Asbestfaser, die Sie einatmen, kann gefährlich sein. So etwas wie einen Schwellenwert gibt es dabei nicht.
100 Prozent bei Asbest in der Luft
Im Jahr 1996 verhandelte das Landgericht Mannheim einen Fall, bei dem in einer Wohnung Asbest in der Luft nachgewiesen werden konnte. Das war in einer vermieteten Scheune. Diese Scheune wurde mitsamt Anwesen mitvermietet und konnte aufgrund der Belastung nicht genutzt werden. Das Gericht setzte fest, dass die Mieter eine Minderung ihrer Mietzahlungen um 100 Prozent umsetzen konnten.
Das Amtsgericht im bayerischen Hof verhandelte im Jahr 1997 einen Fall, bei dem in einer Wohnung vom Vermieter zwei Speicherheizgeräte aufgestellt wurden. Eins im Schlafzimmer und eins im Wohnzimmer. Die Öfen waren Anfang der 70er Jahre gebaut worden, ihre Bodenplatten enthielten Asbest. Das Gericht erkannte, dass „Asbest aus Nachtstromspeicherheizungen ein Mangel der Mietsache“ ist und eine Mietminderung um 20 Prozent rechtfertige.
1996 erkannte das Amtsgericht in Heidelberg, dass es ausreichend ist, dass eine 17 Jahre alte Nachstromspeicherheizung, die Asbest enthält, für sich allein schon einen Mangel an der Mietsache darstellt. Selbst ohne konkrete Gefährdung der Gesundheit sei in einem solchen Fall eine Minderung der Miete um 17 Prozent gerechtfertigt und vertretbar. Zu einem anderen Urteil kam das Amtsgericht in Rheinberg 1994, das nur bei einer konkreten Belastung der Raumluft ein Recht zur Mietminderung sah, wenn es um Asbest aus Nachtstromspeicherheizungen geht.