Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Asbestplatten im Miethaus oder sogar in der eigenen Wohnung sind keine schöne Sache. Doch gibt es immer ein Recht auf Mietminderung? Vielleicht müssen Sie sich diese Frage gerade auch stellen. Wir möchten auf dieser Seite versuchen, Ihnen so viele Antworten wie möglich auf die Frage nach den Asbestplatten zu geben. Denn es ist so, dass es nicht nur eine einzige Antwort darauf gibt. In der Vergangenheit haben deutsche Gerichte zwar fast immer festgestellt, dass bei Asbestbelastung ein Mietmangel vorliegt. Aber daraus folgte in den Urteilen nicht immer ein Anrecht auf Minderung der Miete. Asbest ist zwar immer eine psychologische Beeinträchtigung, jedoch nicht immer eine physische. So lautete die richterliche Entscheidung des Öfteren.
Bis in die 80er Jahre des 20. Jahrhunderts war die mineralische Naturfaser Asbest in vielen Fällen Bestandteil des Baumaterials in Gebäuden. So richtig wusste man damals noch nicht um die Gefährlichkeit dieses Stoffes. Warum? Nun, Asbest weist zum Beispiel sehr gute Dämmeigenschaften auf. Viele Mieter wohnen seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung, und irgendwann wird – etwa bei Ausbesserungsarbeiten – Asbest festgestellt.
►Anschreiben an Vermieter: Asbestplatten Mietminderung
Sehr geehrter Vermieter [__],
bei einer selbst durchgeführten kleinen Ausbesserungsarbeit an einer Trennwand in der Wohnung im zweiten Obergeschoss sind wir auf Asbestplatten gestoßen. Zwar sind diese nicht beschädigt worden, allerdings sehen wir hier einen bedeutenden Mangel in der Mietsache, da wir nicht in diese Wand hineinbohren können, ohne eventuell Fasern freizusetzen.
Wir weisen Sie mit diesem Schreiben auf diesen Mangel hin und möchten Sie freundlichst bitten, den Mangel so bald wie möglich zu beheben. Unsere Kontaktdaten besitzen Sie ja, wir erwarten Ihren Anruf.
Wir möchten in der Sache freundlich bleiben und im Ton höflich. Aus diesem Grunde wollen wir, dass Sie bereits jetzt erfahren, dass wir uns anwaltlichen Rat eingeholt haben. Sollten die Reparaturen nicht in den kommenden Tagen durchgeführt oder wenigstens geplant werden, so behalten wir uns vor, einen Gutachter hinzuzuziehen. Natürlich hoffen wir, die Angelegenheit mit Ihnen direkt und geräuschlos klären zu können.
mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Asbestplatten Mietminderung: auf den Grad der Gefährdung kommt es an
Asbestplatten kommen in deutschen Wohnungen auch heute noch öfter vor, als man denkt. So sitzt dieser gefährliche Stoff beispielsweise relativ oft in Fliesen aller Art. Doch allein die Tatsache, dass Asbestplatten in der Wohnung existieren, ergibt noch nicht das Recht auf eine Mietminderung oder gar die (eigene) fristlose Kündigung. Allerdings stehen jedem Mieter auch Rechte zu, die sofort in Kraft treten, wenn Asbest entdeckt worden ist. Dazu besteht indes die Pflicht, als erstes den Vermieter über diese Tatsache zu informieren. Wenn der Vermieter den Mietmangel zügig und ohne großen Aufwand beseitigen kann, haben Sie als Mieter keine weiteren Ansprüche.
Dauert die Beseitigung länger, dann entstehen in der Regel Unannehmlichkeiten für Sie als Mieter. Oft ist die Wohnung dann nur eingeschränkt nutzbar. Aus diesem Umstand leitet sich das Recht ab, die Miete zu mindern. Das BGB führt hierzu § 536. In Härtefällen ist nach § 536 I und § 812 I des BGB sogar eine Mietrückzahlung möglich. Viele Vermieter lassen sich darauf jedoch nicht ohne weiteres ein und ziehen vor Gericht.
Welche Fälle sind schon geregelt?
Natürlich können einzelne Fälle immer wieder vor Gericht landen, wenn sich Mieter und Vermieter nicht einig werden. Doch gibt es inzwischen auch jede Menge Präzedenzfälle in Deutschland. Alle entspringen unterschiedlichen Situationen und Gefährdungen, die Asbestplatten auslösen können. Klare Urteile gibt es dennoch bereits:
- Wenn in einem Keller freie Asbestfasern eingeatmet werden können, so liegt eine Gefährdung der Gesundheit vor. Und zwar auch dann, wenn der Mieter noch gar nicht erkrankt ist. Das befand das Oberlandesgericht in Koblenz im Jahr 2010.
- Asbestfasern können auch durch asbesthaltige Nachtstromspeicheröfen in die Luft gelangen. Ein Vermieter muss diese Öfen austauschen, wenn die Konzentration der Fasern bei mindestens 400 Fasern pro Kubikmeter Luft liegt. Zu diesem Urteil gelangte das Landgericht Berlin 1997.
- Oft befinden sich Asbestplatten auch in Trennwänden. 2010 urteilte das Landgericht Berlin, dass damit schon ein Mangel in der Mietsache vorliegt. Mieter können nämlich wegen des Asbests keine Löcher in die Trennwände bohren – die gesundheitliche Belastung ist zu groß. Der Vermieter wurde aufgefordert, diesen Mangel auf eigene Kosten zu beseitigen.
- Wenn Fußbodenfliesen reißen und darin enthaltene Asbestplatten zum Vorschein kommen, liegt ein Mangel vor. Der Mieter ist berechtigt, eine Mietminderung von zehn Prozent durchzusetzen. Der Vermieter muss definitiv dafür sorgen, dass die Bodenfliesen zügig ausgetauscht werden. So urteilte das Landgericht Berlin im Jahr 2010.
Was ist der schlimmste annehmbare Fall?
Dieser wurde im Jahr 2010 in Dresden vor dem Landgericht verhandelt. Eine Wohnung war so asbestverseucht, dass der aus Asbestplatten entwichene Staub mit bloßem Auge in der Luft sichtbar war. Für das Gericht war die Wohnung tatsächlich nicht mehr nutzbar – der Vermieter musste handeln. Dass daraus ein Anspruch auf Mietminderung in Höhe von 100 Prozent entsteht, leuchtet ein. Wenn der Vermieter nichts tut, riskiert er sogar, später Schmerzensgeld zahlen zu müssen.
Nach § 569 des BGB ist in einem solchen Fall der Mieter die Wohnung auch fristlos kündigen. Das gilt allerdings nur dann, wenn er nicht selbst die schadstoffhaltigen Materialien nach seinem Einzug angebracht hat. Darüber hinaus sind Sie als Mieter in diesem Fall in der Nachweispflicht. Grenzwerte gibt es im Fall der Asbestverseuchung jedoch nicht, weil jeder Mensch auf andere Art reagiert bei solchen Belastungen. Nachweisen müssen Sie, dass objektiv eine Gefährdung Ihrer Gesundheit vorliegt. In der Regel helfen Ihnen Gutachter bzw. Sachverständige hier weiter.
Vergeuden Sie keine unnötige Energie
Vielleicht mag es Ihnen verlockend erscheinen, ein bisschen Geld zu sparen, indem Sie Mängel in der Wohnung nachweisen. Die Rechnung geht meistens nicht auf und kostet Sie viel Energie. Es gibt Beispiele dafür, dass Mieter lediglich aufgrund der Tatsache, dass Fliesen existieren, ihre Gesundheit gefährdet sehen. Sie argumentierten, dass bei einem Bruch die Asbestplatten in den Fliesen zerbersten und die Fasern freisetzen könnten. Was theoretisch richtig ist, hilft in der Praxis aber nicht viel.
Denn einerseits hatten diese Mieter noch nicht einmal den Beweis erbracht, dass sich überhaupt Asbest in den Fliesen befindet. Und andererseits waren die Fliesen zum Zeitpunkt der Klage auch nicht beschädigt. Das Landgericht Berlin urteilte 2015, dass hier überhaupt keine Gefährdung vorgelegen hatte.
Zusammenfassung
Diese Urteile zeigen, dass eine Belastung der Wohnung durch schädliche Stoffe zwar vorliegen kann. Diese führt jedoch nicht automatisch und nicht immer zu einem Anspruch auf Mietminderung. (Und erst recht nicht auf den Anspruch zur fristlosen Kündigung durch den Mieter.) Können Sie als Mieter allerdings nachweisen, dass eine entscheidende und objektive Gefährdung vorliegt, so haben Sie gute Chancen auf eine Minderung Ihrer Monatsmiete.