Das Haus ist mit einem Gerüst bekleidet, der Balkon nicht nutzbar

Das Haus ist mit einem Gerüst bekleidet, der Balkon nicht nutzbar

Ist Ihr Balkon nicht nutzbar, weil Bauarbeiten wie etwa eine Sanierung an Ihrem Haus stattfinden? Möglicherweise betreffen die Arbeiten aber auch nur und ausschließlich den Balkon. So oder so, für die Zeit, in der der Balkon nicht nutzbar ist, zahlen Sie ja dennoch dafür Miete. Allerdings ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache dann nicht gewährleistet. Ob es sich nun um den Lärm handelt, der entsteht, oder um Dreck, der durch die Arbeiten den Balkon bedeckt, ist ebenfalls egal – in diesem Fall sollte Ihnen grundsätzlich das Recht auf eine Minderung Ihrer Mietzahlungen an den Vermieter zustehen. Auf dieser Seite erläutern wir für Sie, was es bedeutet, wenn der Balkon nicht nutzbar ist. Wir geben Beispiele aus der Praxis, auch was Fälle betrifft, die vor Gericht gelandet sind. Und wir stellen Ihnen am Ende der Seite ein mögliches Musterschreiben zur Verfügung, das Sie Ihrem Vermieter zusenden können.

Ganz gleich, ob es sich um die ersten Sonnenstrahlen des Frühjahrs handelt oder um die letzten Sonnenstrahlen im Herbst. Wenn Sie Mieter sind und einen Balkon zu Ihrer Wohnung zählen, möchten Sie diesen so oft wie möglich nutzen. Umso ärgerlicher, wenn gerade dann der Balkon nicht nutzbar ist. Vielleicht finden am Haus Bauarbeiten statt oder die Maßnahmen dienen lediglich dazu, Ihren Balkon zu sanieren? Ihnen dürfte das ziemlich egal sein, denn die Auswirkung auf die Nutzbarkeit des Balkons ist die gleiche. Aber ziehen Sie keine voreiligen Schlüsse – manchmal ist die Sanierung Ihres Balkons ja auch nur zu Ihrem Vorteil.

Balkon nicht nutzbar: Was Sie alles beachten müssen

Wenn etwa der Balkon veraltet und nicht mehr sicher ist, dann sind die Arbeiten nicht nur nötig. Nein, sie bedeuten für Sie ja auch, dass der Balkon optisch wieder aufgemöbelt wird. Wenn also Bauarbeiten anstehen, die Ihren Balkon nicht nutzbar machen, können Sie einerseits zwar sofort die Miete mindern. Andererseits verkennen Sie dadurch, dass Sie durch die Arbeiten durchaus an Wohnkomfort und –qualität gewinnen.

Vielleicht können Sie in diesem Fall ja von einer Mietminderung absehen. Gerade dann, wenn eh nur ein unerheblicher Mietmangel entsteht, sparen Sie sich zumindest jede Menge Zeit. Und vielleicht ja auch einen Haufen Ärger. Denn bei einer Mietminderung, die sich auf einen unerheblichen Mietmangel stützt, macht Ihr Vermieter womöglich nicht mit. Und das könnte bedeuten, dass er eine Klage gegen Sie anstrengt. Dann haben Sie viel um die Ohren und müssen im Falle einer Niederlage vor Gericht die Prozesskosten übernehmen. Und aus der avisierten Mietminderung ist natürlich ebenfalls nichts geworden. Dritter negativer Punkt: Sie stehen Ihrem Vermieter gegenüber nun auch noch als jemand da, der Ärger verursacht. Versuchen Sie vorab einzuschätzen, wie schwer der Mietmangel in Ihrem Fall wiegt und wie wahrscheinlich der Vermieter dagegen klagt.

Als Mieter haben Sie gute Karten

Vermieter werden in der Regel versuchen, dass Sie als Mieter die Mietminderung nicht durchsetzen können. Doch ist der Balkon nicht nutzbar, so haben Sie als Mieter eigentlich immer gute Karten, wenn gebaut wird. Der Vermieter muss noch nicht einmal Schuld daran haben, dass Ihr Balkon nicht nutzbar ist. Haben Sie als Mieter die Zustimmung zu einer Sanierung geleistet, in deren Folge der Balkon nicht nutzbar ist, so ist das Minderungsrecht ebenfalls nicht ausgeschlossen. Es kann allerdings sein, dass die Quote der Minderung in diesem Fall etwas niedriger eingeschätzt wird. Wenn Sie einer Balkonsanierung zugestimmt haben, die Sie auch hätten ablehnen können, dürfen Sie die Miete nur leicht mindern.

Vermieter wenden in einem solchen Fall auch gern ein, dass sie verkehrssicherungspflichtig sind, wenn es um den Balkon geht. Doch haben deutsche Gerichte in der Vergangenheit diesen Einwand als unbeachtlich abgewiesen. Nach § 555d I BGB ergibt sich höchstens eine Duldungspflicht für den Vermieter. Das bedeutet natürlich nicht, dass das Minderungsrecht ausgeschlossen wird. Wenn der Balkon nicht nutzbar ist, weil saniert wird, versuchen einige Vermieter auch zu argumentieren, dass das Minderungsrecht für Mieter ausgeschlossen ist, weil beim Unterschreiben des Mietvertrags klar war, dass eine Sanierung erfolgen werde. Wenn das tatsächlich der Fall war, dann ist der Ausschluss der Mietminderung sogar rechtens.

Wie Gerichte entschieden haben

Wenn der Balkon nicht nutzbar ist und Miete ihre Miete mindern, dann klagen viele Vermieter gern dagegen. Das sind die Fälle, die dann vor Gericht landen. Davon hat es in der Vergangenheit schon einige gegeben. Verschaffen Sie sich mit unseren Beispielen einen schnellen Überblick, wie Richter geurteilt haben.

  • 1975 entschied das Landgericht in Köln bei einer Balkonsanierung im Winter im Sinne des Vermieters. Da der Balkon in dieser Zeit ohnehin nicht nutzbar war, so das Gericht, sei eine Mietminderung auch nicht rechtens.
  • Wenn der Balkon saniert wird, dabei aber auch die restliche Fassade, so liegen zusätzliche Belastungen vor. Das Amtsgericht in Ibbenbüren hatte im Jahr 2007 einen solchen Fall zu verhandeln. Das Urteil: Zehn Prozent Mietminderung, weil das Gerüst vor einer Wohnung mit einem Balkon aufgestellt worden war.
  • 1999 wurde in Berlin Bauschutt von einer Baustelle auf dem Balkon zurückgelassen, damit war der Balkon nicht nutzbar. Das Landgericht entschied, dass allein das eine Mietminderung um drei Prozent rechtfertigte. Weitere sieben Prozent wurden dem Mieter wegen der Einrüstung des Gebäudes zugestanden.
  • 1996 kam es in Hamburg zu einem Prozess, weil der Vermieter einen neu angebrachten Balkon nicht sanieren wollte. Er begründete das damit, dass der Mieter den Balkon sowieso nur gelegentlich nutze. Zudem, so die Argumentation des Vermieters, sei der Balkon im Mietvertrag gar kein Gegenstand gewesen. Die Richter kamen zu dem Schluss, dass ein Minderungsrecht für den Mieter sehr wohl bestünde.

Zusammenfassung

Wenn der Balkon nicht nutzbar ist, sind oft Baustellen daran schuld. Es entstehen Lärm und Dreck, oft ist das Gebäude auch eingerüstet. Der Mieter hat meist gute Karten, wenn es um eine Mietminderung geht. Allerdings entscheiden Gerichte immer von Fall zu Fall. Und dabei kommt es nicht zuletzt auch auf die Dauer der Unbenutzbarkeit an. Sollten Sie eine Mietminderung in Betracht ziehen, so wägen Sie vorher alle Faktoren gut ab. Am Ende brauchen Sie so oder so gute Argumente.

 

Balkon nicht nutzbar: Mietminderung an Vermieter Anschreiben

Sehr geehrter Vermieter [XY],

seit dem [Datum] ist unser Balkon in der [Adresse] im dritten Stockwerk nicht mehr nutzbar. Der Grund liegt in den Bauarbeiten, die zur Sanierung der Fassade gedacht sind. Zwar liegt am Feierabend keine unmittelbare Belästigung durch den Lärm mehr vor. Dennoch können wir den Balkon nicht nutzen, weil dort jede Menge Dreck umherliegt, der durch die Arbeiten entsteht. Und das jeden Tag aufs Neue.

Weil der Balkon vertragsgemäß zur Wohnung gehört, aber nicht nutzbar ist, liegt aus unserer Sicht ein erheblicher Mietmangel vor. Aus diesem Grund werden wir die Miete an Sie um zehn Prozent mindern. Das gilt für den gesamten Zeitraum, in dem die Arbeiten stattfinden.

Wenn Sie sich selbst ein Bild machen möchten, dann sind Sie herzlich eingeladen, unter der Woche zwischen 17 und 19 Uhr einmal bei uns vorbeizuschauen. Gern würden wir Ihnen persönlich zeigen, wie sehr uns dieser Mietmangel betrifft. Wir sind uns sicher, dass Sie dann verstehen, weswegen wir eine Minderung der Miete vornehmen.

Mit freundlichen Grüßen, Familie [X]