Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben oft Tauben auf dem Balkon und sind damit unzufrieden? Verständlich. Unter bestimmten Umständen können Sie die Miete mindern. Denn die Vögel sind, wenn sie in der Stadt leben, tatsächlich nicht die saubersten gefiederten Freunde. Doch darum geht es gar nicht, wenn Sie einen Mietmangel daraus ableiten. Vielmehr sind es der Dreck, der durch die Verkotung entsteht, sowie eventueller Lärm, die maßgeblich für eine Mietminderung sind. Was also können Sie tun, wenn Tauben auf dem Balkon zur Regel geworden sind und Ihr Balkon nicht so genutzt werden kann, wie er das sollte? Genau damit befassen wir uns auf dieser Seite. Wir stellen das Problem und seine Auswüchse vor und befassen uns mit der Frage, wann die Wohnung gebrauchsuntauglich ist. Das setzt voraus, dass die Wohnung oder ein Teil (hier der Balkon) nicht so genutzt werden kann wie vorgesehen. Zudem stellen wir Ihnen Urteile vor, die Gerichte in Deutschland zu dieser Thematik in den vergangenen Jahren gesprochen haben. Am Ende der Seite finden Sie ein Musterschreiben, wie Sie Ihren Vermieter bitten können, sich des Problems anzunehmen. Außerdem zeigen wir Ihnen in diesem Schreiben exemplarisch, wie Sie eine Minderung Ihrer Mietzahlungen durchführen können.
Dass Tauben auf dem Balkon landen, der zu Ihrer Wohnung gehört, ist mitunter gar nicht zu vermeiden. Der natürliche Lebensraum dieser Tiere ist inzwischen gar nicht mehr das Land, sondern die Stadt. Problematisch wird es, wenn Tauben auf dem Balkon bedeuten, dass Sie diesen nicht mehr nutzen können, wie Sie möchten. Dann nämlich ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung so weit eingeschränkt, dass ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt. Und einen solchen Mangel müssen Sie natürlich nicht einfach hinnehmen. Aber wann wird aus Tauben auf dem Balkon eine Plage? Und was muss der Vermieter tun, um diese Plage abzuwenden?
►Tauben auf dem Balkon – Musterschreiben zur Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit genau zwei Wochen ist unser Balkon kaum noch nutzbar, weil sich im Stock darüberTauben eingenistet haben. Zu jeder Tageszeit ist der Balkon mit Kot und Taubendreck verunreinigt. Die Möbel haben wir bereits entfernt. Nutzen können wir den Balkon gar nicht mehr. Wir haben auch versucht, Drahtgestelle aufzubauen, um die Tauben am Nisten zu hindern.
Da wir nicht mehr weiter wissen und Sie von dem Problem erfahren müssen, wenden wir uns hiermit an Sie. Wir bitten Sie um einen schnellen Rückruf unter der Ihnen bekannten Nummer. Sie sollten sich das Problem der Tauben auf dem Balkon selbst ansehen.
Wenn wir bis Ende dieser Woche, also kommenden Samstag, nichts von Ihnen hören, werden wir eine Mietminderung vornehmen. Der Gebrauch der Wohnung ist durch die Verschmutzung stark beeinträchtigt. Aus unserer Sicht liegt ein erheblicher Mietmangel vor, den Sie bitte so schnell wie möglich beseitigen. Dazu erwarten wir Ihre Rückmeldung – vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Tauben auf dem Balkon als Phänomen der Großstadt
Wenn Tauben auf dem Balkon nur vereinzelt auftreten und wenig Dreck hinterlassen, so ist kein Grund zur Mietminderung gegeben. Das gilt umso mehr, wenn Sie in der Stadt wohnen. Das Münchner Amtsgericht hatte im Jahr 2010 einen solchen Fall zu verhandeln. Ein Mieter klagte auf Mietminderung, weil er Tauben auf dem Balkon nicht akzeptieren wollte. Das Gericht erklärte Tauben allerdings zu einem Phänomen, das für eine Großstadt typisch ist. Der Vermieter muss nur dafür sorgen, dass die Fassade des Hauses nicht taubenfreundlich ist. Ein Anrecht auf Mietminderung besteht ebenfalls nicht, wenn der Mieter bei der Unterzeichnung des Mietvertrags wusste, dass sich in der Nähe der Wohnung ein Taubenschlag befindet – dann nämlich muss damit gerechnet werden, dass Tauben auf dem Balkon keine Seltenheit sind.
Wenn Sie als Mieter dennoch einen Mietmangel empfinden, dann sprechen Sie zuerst einmal mit dem Vermieter. Mit einer direkten Mietminderung kommen Sie hier selten zum Erfolg. Das gilt schon gar nicht, wenn der Vermieter einen Gang vor Gericht erwägt, um gegen die Minderung zu klagen. Am Ende müssen Sie nicht nur die einbehaltene Miete zurückzahlen, sondern auch die Kosten des Prozesses tragen. In Zusammenarbeit mit dem Vermieter können Sie jedoch einiges unternehmen, damit keine Tauben auf dem Balkon landen. So können Sie etwa Vorrichtungen anbringen, die die Tiere daran hindern, dort zu landen. Wenn sich das Problem allerdings nicht lösen lässt und der Vermieter alles versucht hat, dürfen Sie die Miete mindern. Auch hier gilt: Klären Sie den Fall mit dem Vermieter. In der Regel dürfen Sie auf Verständnis hoffen. Die Höhe der Minderungsquote ist dann abhängig von der Schwere des Mangels. Einen pauschalen Betrag oder eine pauschale Vorgabe gibt es dabei nicht.
Wenn Tauben auf dem Balkon zum Problem werden
Es gibt in der deutschen Rechtsprechung ausreichend Beispiele, bei denen die Gerichte dem Anliegen des Mieters gefolgt sind. Im Folgenden sehen wir uns einige Fälle einmal näher an:
- Im Jahr 1988 erkannte das Amtsgericht in Hamburg, dass durch Tauben auf dem Balkon ein Mietmangel vorliegt. Die Vögel hatten den Balkon mit Kot verdreckt und auch am Haus genistet. Der Mieter hatte die Miete gemindert, wogegen die Vermieterin klagte. Doch das Gericht gab dem Mieter Recht. Der Zustand des Balkons habe eine Mietminderung um fünf Prozent gerechtfertigt.
- Einen umfangreichen Fall hatte das Amtsgericht in Freiburg im Jahr 1996 zu verhandeln. Hier war es so, dass Mieter minderten, weil die Wohnung unter einem verstärkten Befall durch Tauben litt. Bei einer Mieterin wurde dadurch sogar eine Taubenallergie ausgelöst. Das machte die Wohnung für sie nicht mehr bewohnbar. Auch hatten die Tauben auf dem Balkon massiv Dreck hinterlassen. Die Mieter hatten der Vermieterin eine Frist gesetzt, das Problem zu lösen, allerdings war danach nichts passiert.
Der Fall schlug hohe Wellen und warf eine Reihe von Fragen auf. Die Mieter forderten nämlich nicht nur eine Mietminderung, sie verklagten die Vermieterin auch noch auf 3.200 DM Schmerzensgeld. Immerhin hatten die Tauben auf dem Balkon und am Haus ja eine Allergie ausgelöst.
Wie das Urteil in allen Punkten ausfiel
Das Gericht urteilte in diesem Prozess sehr facettenreich. Wir haben alle Begründungen nachstehend für Sie zusammengefasst:
- Das Gericht entschied, dass die Vermieterin 3.000 der 3.200 DM Schmerzensgeld an die Mieterin zu zahlen hatte.
- Die Richter entschieden auch, dass die Vermieterin alle Schäden in der Wohnung zu beseitigen hatte. Durch das Nisten war viel Taubenkot entstanden, der auch in die Wohnung gelangte. Außerdem war es den Mietern praktisch nicht mehr möglich, die Wohnung ordentlich zu belüften.
- Zudem hatte die Vermieterin nach Ansicht der Richter nicht auf die Beschwerde der Mieter reagiert. Damit hatte sie es schuldhaft unterlassen, Vorkehrungen zu treffen, um der Plage zu begegnen. Die Mieter, so das Gericht, hatten im Gegensatz dazu sehr viel unternommen. Beispielsweise hatten sie den Balkon von allen Möbeln befreit.
- Auch hatte es die Vermieterin versäumt, die Tauben auf dem Balkon und im Gemäuer durch einfache Mittel abzuwehren. Dazu gehören etwa Drähte, Dornen oder Spikes, die die Tauben am Landen hinderten. Diese Maßnahmen wären für die Vermieterin aus technischer Sicht möglich gewesen. Auch die finanzielle Zumutbarkeit solcher Abwehrmaßnahmen war nach Ansicht des Gerichts gegeben.
- Die Mieter hatten die Miete um 35 Prozent gemindert. Das Gericht urteilte, dass die Höhe dieser Minderung absolut in Ordnung gewesen sei. Die Vermieterin habe nichts unternommen.
Wenn alle Maßnahmen ausgeschöpft sind
Aus dem Jahr 1986 stammt ein Urteil des Landgerichts Kleve, das die Mietminderung wegen Tauben auf dem Balkon untersagt. Dabei ging es um Tauben, die den Balkon nach Ansicht der Mieterin stark verschmutzten. Der Vermieter hatte vieles versucht, um das Problem in den Griff zu bekommen. So hatte er ein Gestellt aus Draht aufgebaut, das das Nisten verhinderte (den Aufenthalt allerdings nicht). Er stellte zudem Taubenfallen auf und platzierte an entscheidenden Stellen eine Vergrämungspaste, die die Tauben abhalten sollte. Als das nicht gelang, minderte die Mieterin ihre Zahlungen, der Fall landete vor Gericht. Dort erging das Urteil, dass der Mieter alles getan hatte, um Tauben auf dem Balkon zu verhindern. Der Vermieter erhielt Recht, die Mietminderung durch die Mieterin wurde als unzulässig erklärt.