Eine Einrüstung kann oft Mietminderung bedeuten

Eine Einrüstung kann oft Mietminderung bedeuten

Haben Sie das Problem, dass das Haus, in dem Sie wohnen, für eine Zeitlang von einer Einrüstung betroffen ist? Das ist ziemlich unerfreulich und bringt eine Menge Einschränkungen mit sich. Klar ist einerseits, dass jedes Gebäude, jedes Haus in regelmäßigen Abständigen saniert werden muss. Denn davon haben Sie als Mieter ja auch etwas. Oder möchten Sie in einem Haus zur Miete leben, das immer weiter abgewohnt ist und vielleicht noch baufällig wird? Natürlich ist die Zeit, in der die Maßnahmen zur Renovierung stattfinden, nicht immer schön zu nennen. Schmutz, Lärm und Staub verringern die Lebensqualität für Sie als Mieter deutlich. Aber unter bestimmten Voraussetzungen können Sie einen Teil der Miete einbehalten, die Sie an Ihren Vermieter pro Monat bezahlen. Genau damit befasst sich der Text auf dieser Seite.

Genauer gesagt beschäftigen wir uns im Folgenden mit der Frage, in welchen Fällen Sie eine Mietminderung durchsetzen können. Eine Einrüstung ist nicht immer gleichbedeutend mit dem Recht auf die Minderung Ihrer Miete. Nicht jedes Gerüst ist eine Beeinträchtigung, die so einschneidend ist, dass Sie die Miete mindern können. Aber es dürfte Sie beruhigen, dass Sie ganz gute Karten haben, um nicht den kompletten Betrag bezahlen zu müssen. Wir bringen immer wieder auch ein paar Beispiele an, in welchen Fällen welche Gerichte wie und warum entschieden haben.

Bei Einrüstung kommt es auf die Erheblichkeit an

Zunächst einmal jedoch betrachten wir die Sachlage ganz allgemein. Einzig und allein § 536 Abs.1 des BGB zu lesen, hilft nicht wirklich weiter. Denn dort ist nur eine abstrakte Beschreibung hinterlegt, wann die Minderung der Miete rechtens sei. Das ist dann der Fall, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der sie nicht mehr tauglich macht. Dabei ist immer der Mietvertrag von entscheidender Bedeutung. Wenn dort ein Mangel bereits aufgeführt wird, so können Sie dagegen nicht ankämpfen. Mit Ihrer Unterschrift unter den Vertrag haben Sie diesen Mangel beim Einzug akzeptiert. Aber die Einrüstung des Hauses gehört hier in aller Regel nicht dazu.

Wann also ist die Mietminderung gerechtfertigt? Hierbei spielen zumeist die folgenden Kriterien eine Rolle:

  • Wie ist es um die Sollbeschaffenheit bestellt, die der Vermieter für eine Wohnung zu gewährleisten hat?
  • Wie sieht die Istbeschaffenheit aus – ist sie durch die Einrüstung sehr in Mitleidenschaft gezogen? Wenn zwischen diesen Beschaffenheiten eine Diskrepanz entsteht, die für Sie als Mieter von Nachteil ist, stehen Ihre Chancen gut.
  • Dann jedoch muss immer noch entschieden werden, ob die Minderung des Gebrauchs der Wohnung unerheblich oder erheblich ist.

Welchen Zustand schuldet der Vermieter?

Der Vermieter muss in der Regel laut Mietvertrag dafür sorgen, dass Sie die Wohnung genügend beleuchten und belüften können. Das Beleuchten bezieht sich dabei natürlich auf Tageslicht, nicht auf künstliche Lichtquellen im Abend oder in der Nacht. Und die sogenannte geschuldete Beschaffenheit meint den Zustand der Wohnung, den diese zum Zeitpunkt der Unterschrift des Mietvertrags hatte. Das bedeutet, dass eine Einrüstung diesen Zustand sofort verändert. Jedenfalls dann, wenn die Zufuhr von frischer Luft oder die Beleuchtung von außen eingeschränkt sind. Oft werden beim Einrüsten auch Planen an das Gerüst angebracht, die ebenfalls die Luftzufuhr und die natürliche Beleuchtung einschränken.

Aber auch der Einblick und der Ausblick spielen im Zusammenhang mit der Einrüstung eine Rolle. Denn bedeutet ein Gerüst eine erhebliche Verschlechterung der Aussicht, dann liegt eine Minderung der Tauglichkeit vor. Und das gilt im Übrigen auch für den Blick in die Wohnung hinein. Wenn Bauarbeiter von der Einrüstung Blicke in Ihre Wohnung werfen können, dann ist Ihre Privatsphäre verletzt. Hierzu gibt es übrigens ein Urteil des Kammergerichts Berlin aus dem Jahr 2001.

Und natürlich betrifft eine Einrüstung in vielen Fällen auch die Nutzung des Balkons oder der Terrasse. Ist diese Nutzung durch ein Gerüst nicht mehr gegeben, dann besteht ein erheblicher Mietmangel. Interessanterweise kommen der Aussicht von Balkon oder Terrasse und der Sichtschutz für diese Wohnungsteile eine große Rolle zu. Sogar eine größere als für die innen liegenden Teile der Wohnung. Denn Terrasse und Balkon gehören unmittelbar zu der gemieteten Wohnung dazu. Und Ein- wie Ausblick sind von der Einrüstung oft noch stärker betroffen.

Einrüstung Mietminderung: Wann ist der Mietmangel erheblich?

Damit Sie die Miete mindern können, muss der Mietmangel jedoch ein erheblicher sein. Und hier gibt es keine pauschalen Aussagen oder Urteile von Gerichten. Es wird immer der Einzelfall betrachtet. Drei Faktoren sind dabei entscheidend:

  • Die Dauer der Beeinträchtigung: Wie lang hat die Einrüstung Bestand an dem Haus, in dem Sie wohnen?
  • Wie ist die Einrüstung beschaffen? Das heißt: Wie groß ist das Gerüst und ist es direkt an Ihrer Wohnung dran oder ein Stück entfernt?
  • Welcher Natur sind die in Ihrer Wohnung betroffenen Räume?

Wenn etwa nur die Küche oder das Bad betroffen sind, ist es wenig wahrscheinlich, dass ein erheblicher Mangel vorliegt. Betrifft die Einrüstung aber Kinder-, Schlaf- oder Wohnzimmer, so ist die Erheblichkeit viel eher gegeben. In letzterem Fall darf angenommen werden, dass die Nutzung der Wohnung stark eingeschränkt ist. Und möglicherweise kommen die Faktoren des Ein- oder Ausblicks auch noch hinzu. Ein Urteil des Landgerichts in Berlin aus dem Jahr 2006 verwehrte einem Mieter die Minderung seiner Zahlungen. Das Gerüst war nur am Nebengebäude angebracht, und infolgedessen waren in der Mietwohnung lediglich Speisekammer und Küche verdunkelt.

In einem Prozess, der im Jahr 2012 vor dem Amtsgericht in Wiesbaden geführt wurde, waren andere Komponenten entscheidend. Die Einrüstung hatte dazu geführt, dass das Gerüst direkt vor dem Fenster der Wohnung des Klägers verlief. Ansonsten hatte der Mieter keine Beeinträchtigungen zu verkraften, also kein Lärm, kein Schmutz und dergleichen. Das Gericht stellte dennoch einen nicht unerheblichen Mangel fest. Dafür reichte schon aus, dass die Privatsphäre durch den möglichen Einblick in die Wohnung erheblich gestört war. Außerdem kam das Gericht zu der Auffassung, dass sich durch die Einrüstung vor dem Fenster auch die Einbruchgefahr erhöhte.

Ein erstaunliches Urteil

Bei allen erwähnten Beeinträchtigungen und Mietmängeln ist es aber gar nicht so entscheidend, ob der Mieter diese ertragen muss. Wenn der Mieter etwa tagsüber nicht zugegen ist, weil er arbeitet oder zur Uni muss, sind Mängel dennoch gegeben. Denn tatsächlich wichtig für Gerichte ist hier nicht der subjektive Fall, sondern die objektive Einschränkung des Mieters. Das ist auch kein Widerspruch zur oben genannten Einzelfallbetrachtung. Zu diesem Schluss kam das Amtsgericht in Regensburg in einem Fall aus dem Jahr 1991.

 

Einrüstung des Hauses: Vermieter-Anschreiben zur Mietminderung

Sehr geehrter Vermieter [XY],

die Einrüstung des Miethauses in der [Adresse], wo sich im dritten Obergeschoss unsere Wohnung befindet, stellt nunmehr seit zwei Wochen eine erhebliche Einschränkung unserer Wohnqualität dar. Wir sehen uns gezwungen, rückwirkend zum Beginn der Einrüstung unsere Miete um zehn Prozent zu kürzen. Mit dem Zeitpunkt des Abbaus des Gerüsts werden wir wieder den vollen Betrag an Sie überweisen.

Gern möchten wir diesen Schritt begründen. Die Tatsache, dass das Gerüst direkt an unserem Balkon verläuft, verletzt unsere Privatsphäre doch sehr. Die Nutzung des Balkons ist dadurch praktisch unmöglich geworden. Im weiteren Verlauf verdeckt dieses Gerüst auch die Sicht aus unserem Wohnzimmer. Zudem hat sich die Belastung durch Schmutz und Staub in der Wohnung signifikant erhöht.

Wir haben uns nach anwaltlicher Beratung von diesem Schritt der Mietminderung überzeugen lassen. Bitte teilen Sie uns mit, wie lange das Gerüst aller Voraussicht nach unsere Wohnqualitäten einschränken wird.

Natürlich können Sie sich gern auch persönlich ein Bild von diesen Einschränkungen machen, kommen Sie dafür gern bei uns vorbei.

Mit freundlichen Grüßen, Familie [X]