Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie leiden unter Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück? Das ist natürlich unschön – und mietrechtlich gesehen auch ein heißes Eisen. Aber warum? Nun, zunächst einmal ist der Grad der Beeinträchtigung von Fall zu Fall verschieden. Hier gibt es kaum Anhaltspunkte dafür, wonach von vornherein klar wäre, ob Sie eine Mietminderung durchsetzen können oder nicht. Insofern lässt sich noch nicht einmal eine Art Trend oder Ähnliches aus früheren Gerichtsurteilen ableiten. Wir möchten Ihnen auf dieser Seite dennoch mit Daten und Fakten helfen. Vielleicht ist der eine oder andere Fall dabei, in dem Sie den eigenen Fall wiedererkennen. Manchmal haben die Richter in der Vergangenheit das Recht auf eine Mietminderung zuerkannt. In vergleichbaren Fällen aber eben auch wieder nicht. Grundsätzlich liegt aber in jedem Fall zunächst einmal ein Mietmangel vor.
Ob es sich bei den Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück um die Errichtung eines Neubaus handelt oder um Sanierungsarbeiten: egal. Es kann dabei auch um Abrissarbeiten oder um Baumaßnahmen an einer Straße oder einem Bürgersteig gehen. Sobald Sie als Mieter von Lärm, Schmutz und Staub betroffen sind, liegt auf jeden Fall schon mal ein Mietmangel vor. Das gilt übrigens auch dann, wenn die optische Ästhetik stark leidet, zum Beispiel beim Blick aus dem Fenster.
►Mietminderung Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück: Musterschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit einigen Wochen fühlen wir uns durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück in der [Adresse] gestört. Durch die Baustelle entsteht eine Unmenge an Dreck und Staub. Ganz zu schweigen vom Lärm, der sich ab 7 Uhr in der Früh in unserer Wohnung ausbreitet.
Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass wir rückwirkend zum Beginn der Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück am [Datum] die Mietzahlungen an Sie um zehn Prozent mindern, bis die Arbeiten vorbei sind. Wir wissen, dass Sie persönlich nichts für die Mängel können, die uns in der Mietsache durch die Arbeiten entstehen. Allerdings müssen wir als Mieter hierfür erst recht nicht haften. Dass überhaupt Bauarbeiten stattfinden, war bis vor wenigen Wochen nicht abzusehen.
Wir gehen davon aus, dass Sie von den Arbeiten gewusst haben. Dann hätten Sie uns auch darüber informieren müssen. So hätten wir uns zumindest darauf einstellen können, dass wir den Balkon für eine lange Zeit nicht nutzen können. Die Nutzung ist nämlich schlicht nicht möglich, weil Lärm und Bauschmutz zu stark sind.
Wir haben uns mit unserem Anliegen auch mit unserem Anwalt in Verbindung gesetzt. Dort wurde uns zu diesem Schritt geraten. Zudem haben wir die Belästigungen in Bild, Ton und Video festgehalten, um unserer Nachweispflicht zu genügen.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück: Wann gibt es keine Minderung?
Es gibt ein paar Umstände, die es dennoch sofort ausschließen, dass Sie eine Mietminderung durchführen dürfen. Das ist etwa der Fall, wenn Sie beim Unterzeichnen des Mietvertrags davon ausgehen konnten, dass Bauarbeiten anstehen. In der Praxis liegen hierzu einige Beispiele vor, eins davon wurde im Jahr 2010 vom Landgericht in Gießen gefällt. Hier die Sachlage im Überblick:
- Auf dem benachbarten Grundstück eines Mieters befand sich ein altes Gebäude, das abrissreif war zum Zeitpunkt des Einzugs. Vermieter und Mieter hatten den Abriss aber nicht thematisiert, weder schriftlich noch mündlich.
- Der Mieter forderte dennoch eine Minderung seiner Miete, weil seiner Ansicht nach ein erheblicher Mietmangel vorgelegen hatte.
- Das Gericht lehnte dies allerdings ab. Es musste davon ausgehen, dass stillschweigendes Übereinkommen zwischen Vermieter und Mieter über den Zustand des Gebäudes bestanden hatte.
- Wenn dem so sei, so die Begründung, dann musste der Mieter auch mit Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück rechnen, in diesem Fall eben mit einem Abriss.
Im Jahr darauf wollte – ebenfalls in Gießen – ein Mieter seine Miete mindern. Auf dem benachbarten Grundstück befand sich eine Großbaustelle, auf der Pumpen im Einsatz waren. Die Richter erkannten kein Recht auf die Mietminderung, da die Bauarbeiten auf den Herbst und den Winter beschränkt waren. Deshalb sei es den Anwohnern zuzumuten gewesen, die Fenster im Schlafzimmer über Nacht geschlossen zu halten. Das dämpfte den Lärm soweit herunter, dass er tatsächlich keinen erheblichen Mangel der Mietsache darstellte. Der Bundesgerichtshof, der in diesem Fall urteilte, ging sogar noch einen Schritt weiter. Die Richter kamen nämlich zu dem Schluss, dass sogar die in der Nachtzeit etwas überschrittenen Grenzwerte hinnehmbar gewesen waren.
Mietminderung für Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
Doch gibt es ebenso viele Fälle, in denen Sie Glück haben können mit dem Urteil eines Gerichts. Es lässt sich eben nur nicht gut einschätzen im Voraus. So entschied das Landgericht in Darmstadt zu Gunsten eines Mieters, der über Baustellenlärm klagte. Er durfte seine Miete um 25 Prozent mindern. Das Kammergericht in Berlin kam 1998 zu dem Schluss, dass eine 100 Meter entfernte Baustelle zu laut sein kann. Es erkannte einem Arzt, der geklagt hatte, das Recht zu, die Miete um zehn Prozent zu mindern.
Das Amtsgericht in Hamburg urteilte im Jahr 2003 ähnlich. Es gewährte sechs Prozent Mietminderung für Staub und Lärm durch Abriss-Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück. In Berlin hatten 1997 Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück stattgefunden, die nötig waren, um zwei Häuser abzureißen. Dabei war lauter Lärm entstanden, gepaart mit viel Staub. Das Amtsgericht entschied damals auf eine Mietminderung von 20 Prozent für den Mieter.
Wenn Sie zum Beispiel ein Ladenlokal als gewerblichen Raum angemietet haben, dann liegt eine besondere Situation vor. Das gilt insbesondere dann, wenn potenziellen Kunden der Zugang zu diesem Ladenlokal durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück erschwert wird. Ein solcher Umstand dürfte eine gesonderte Betrachtung des Falles nach sich ziehen. Das gilt aber generell für dieses Thema. Wenn die Dauer der Bauarbeiten überschaubar ist und die Arbeiten ortsüblich sind, stehen die Aussichten auf eine Mietminderung schlecht.
Was Sie als Mieter immer unternehmen sollten
Bedenken Sie, dass Sie als Kläger nachweispflichtig sind, wenn Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück für Sie eine Mietminderung bedeuten sollen. Führen Sie ein Tagebuch, in das Sie alle Mängel aufnehmen. Dort vermerken Sie den Ort, das Datum, den Anfang und das Ende der Störungen. Machen Sie mit dem Smartphone oder mit Ihrer Kamera ein paar Fotos. Mit dem Smartphone können Sie auch ein Video aufnehmen – so dokumentieren Sie gleichzeitig noch die Lärmbelästigung. Wenn Ihnen der Lärm viel zu laut erscheint, dann ziehen Sie ruhig einen externen Gutachter mit hinzu. Wenn es möglich ist, so laden Sie Zeugen aus dem Bekanntenkreis zu sich nach Hause und bitten Sie, die Situation zu begutachten.
Ob Sie eine Mietminderung bewilligt bekommen, hängt nicht davon ab, ob Sie beispielsweise tagsüber nicht in der Wohnung sind. Das hat das Amtsgericht in Regensburg in einem Urteil im Jahr 1992 bestätigt. Ein Vermieter hatte gegen eine Mietminderung geklagt und geltend gemacht, dass der Mieter am Tage ohnehin nicht zuhause sei. Die Richter wiesen den Einspruch als belanglos ab. Allerdings kann sich die Quote der Mietminderung bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück durchaus danach richten, wie viel Zeit Sie als Mieter in Ihrer Wohnung verbringen.
Ist Lärmempfinden subjektiv oder objektiv?
Wenn Sie Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu erdulden haben, gibt es sicher Momente, in denen der Lärm erträglicher ist. Und es gibt Augenblicke, in denen Sie die ständigen Geräusche mehr nerven. Das spielt jedoch in einer möglichen Verhandlung keine Rolle. Das Gericht urteilt immer nach objektiven Empfindungen, die auftreten.
Übrigens sind Sie als Mieter ja verpflichtet, eine energetische Sanierung für die Dauer von drei Monaten zu dulden. Jedenfalls dann, wenn die Maßnahmen am eigenen Haus durchgeführt werden. Wenn der Vermieter des benachbarten Gebäudes diese Bauarbeiten durchführt, dann ist diese Vorschrift hinfällig.