Energetische Sanierung: Mietminderung ist nicht immer drin

Energetische Sanierung: Mietminderung ist nicht immer drin

Wird eine energetische Sanierung durchgeführt, so können Sie nicht automatisch die Miete mindern. Bestimmte Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Warum das so ist? Nun, die Einsparung von Energie und der Klimaschutz haben immer Vorrang vor persönlichen Beeinträchtigungen. Zumindest für drei Monate müssen Sie die Maßnahmen erdulden, die eine energetische Sanierung mit sich bringt. Wann aber dürfen Sie einen Teil Ihrer Miete einbehalten? Und was ist die jeweilige Begründung dafür? Auf dieser Seite gehen wir näher auf das Thema energetische Sanierung und alle Begleiterscheinungen bei. Wir beleuchten dabei auch, was die Rechtsprechung in der Vergangenheit bei Prozessen ergeben hat, die geführt worden sind. Zunächst einmal aber befassen wir uns damit, was energetische Sanierung überhaupt ist und was sie ausmacht.

Damit direkt zur  allgemein gültigen Definition. Energetische Sanierung meint die Modernisierung eines Hauses, bei der die Reduzierung des Energieverbrauchs oberstes Ziel ist. Das gilt zum Beispiel für die Lüftung, die Dämmung, das Warmwasser oder die Heizung. Die Baumaßnahmen sind also unterschiedlicher Natur. So können Dach und Außenwände neu gedämmt und die Fenster erneuert werden. Für die Sanierung der Heizung stehen diverse Methoden zur Verfügung. Auch die Dämmung der Kellerdecke oder die Neuverbauung einer solarthermischen Anlage zur Heizungs- und Warmwasserunterstützung können damit gemeint sein. Und nicht zuletzt werden unter dem Stichwort „kontrollierte Wohnraumlüftung“ auch Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung bei einer energetischen Sanierung verbaut.

Was bedeutet die energetische Sanierung für das Haus?

Die Veränderungen am Wohnhaus müssen so beschaffen sein, dass sie der Mietsache dienen. Oberstes Ziel dabei ist, dass tatsächlich Energie eingespart wird, nachdem die Maßnahmen umgesetzt worden sind. Für die Zeit der Bauarbeiten aber gilt, dass Sie als Mieter nur dann zur Mietminderung schreiten können, wenn der Vermieter einige grundlegende Dinge nicht beachtet. Oberste Priorität dabei hat ein Satz aus dem BGB, nämlich § 555 Nr. 1. Danach entfällt Ihr Minderungsrecht, insofern „bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“, vorliegen.

  • Schwierig wird es, wenn Arbeiten durchgeführt werden, die gleichzeitig energieeinsparend sein sollen und auch die Instandsetzung betreffen. Hier muss immer im Einzelfall geprüft werden, ob die Maßnahmen eher energetische Natur sind oder nicht.
  • Wenn etwa der Keller neu gemacht wird, ist das eine reine Maßnahme zur Instandsetzung. Lässt der Vermieter parallel dazu ein paar freiliegende Rohre im Keller dämmen, so liegt eine Mischform vor. Allerdings könnte Ihr Recht auf Mietminderung hier greifen, weil die Instandsetzung überwiegt und erhebliche Mietmängel nach sich zieht.
  • Ein anderes Beispiel: Ein Baugerüst kleidet Ihr Haus ein. Dabei wird das Dach neu gedeckt und gleichzeitig die Fassade als energetische Sanierung neu gedämmt. Für diese Dämmung ist Ihre Mietminderung zwar ausgeschlossen, nicht jedoch für die Neudeckung des Daches.
  • Hier können Sie eine strikte Trennung vornehmen. Denn für das Dach können Sie die Miete durchaus mindern. Dabei müssen Sie aber nachweisen, dass Sie unter einer Beeinträchtigung der Mietsache leiden, die unabhängig von der Fassadendämmung auftritt. Aus den Nachweisen muss hervorgehen, dass die Folgen der Instandsetzung nichts mit den Folgen der Sanierung zu tun haben.

Energetische Sanierung kann aber auch Mietminderung bedeuten

Es gibt allerdings Umstände, bei denen Sie die energetische Sanierung dennoch auch als mietmindernd anführen können. Und zwar ohne weiteres, wie wir Ihnen in diesem Abschnitt zeigen möchten. Denn oft genug hält sich der Vermieter nicht an die Vorgaben, die ihm das BGB macht. Das bezieht sich in erster Linie auf die Maßnahmen selbst und auf den Zeitraum.

  • So ist der Vermieter etwa verpflichtet, Sie über die Art und auch den Umfang der Maßnahme in allen Aspekten und detailliert zu unterrichten. Unterlässt er das, so hat eine Mietminderung gute Aussichten.
  • Wenn durch die energetische Sanierung die Miete steigt, muss Ihnen das der Vermieter ebenfalls vorher ankündigen. Tut er das nicht, so können Sie versuchen, die Miete zu mindern.
  • Die Dauer der Maßnahme ist entscheidend. Liegt in der Tat und ohne Zweifel eine energetische Sanierung vor, dann können Sie die Miete nicht mindern. Es sei denn, die Maßnahme dauert länger als drei Monate, gemessen vom ersten Tag der Bauarbeiten. Sobald diese Frist überschritten ist, dürfen Sie die Miete kürzen.
  • Auch der Beginn der Maßnahme für die energetische Sanierung muss Ihnen als Mieter rechtzeitig und präzise mitgeteilt werden. Tritt das nicht ein, haben Sie einen Anspruch auf Mietminderung.

In einem solchen Fall hat das Landgericht in Berlin im Jahr 2007 im Sinne des Mieters entschieden. Ihm wurden seitens des Vermieters die Maßnahmen zwar angekündigt. Allerdings war der Zeitpunkt des Beginns zu schwammig. Das Gericht urteilte, dass Formulierungen wie „im Sommer“ oder „demnächst“ in diesem Zusammenhang zu unpräzise seien. Das gilt im Übrigen auch für die Dauer. Wenn diese lapidar mit „acht bis zwölf Wochen“ oder „zwei bis drei Monate“ angesetzt wird, so ist das ebenfalls unzureichend. In einem solchen Fall dürfen Sie die Miete mindern.

Die Rechte, die Sie als Mieter besitzen

Wenn die energetische Sanierung für Sie als Mieter eine besondere Härte bedeutet, dann müssen Sie das nicht klaglos hinnehmen. Das kann heißen, dass Sie komplette Zimmer oder den Balkon gar nicht mehr nutzen können. Es kann aber auch bedeuten, dass Sie nicht mehr lüften können und kaum noch Tageslicht in die Wohnung gelangt. Ist das der Fall, dann haben Sie nach dem Erhalt der Ankündigung einer Sanierung einen Monat Zeit. Innerhalb dieser Frist müssen Sie Ihrem Vermieter schriftlich darlegen, weswegen hier ein Härtefall vorliegt. Übrigens sollte der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Maßnahmen einen Passus unterbringen, der Sie auf diese Frist hinweist.

Damit sich Gerichte nicht zu häufig mit Streitereien zwischen Mieter und Vermieter auseinandersetzen müssen, wenn energetisch saniert wird, gibt es eine gesetzlich erlaubte Zulässigkeit, dass sich die Parteien vor der Durchführung zusammensetzen. Sie dürfen dabei Vereinbarungen schließen, die die Ersatzansprüche des Mieters, die zukünftige Höhe der Miete und dergleichen umfasst. Auf diese Weise können Sie und Ihr Vermieter sich gütlich und ohne Streit schon vorab einig werden. Lassen Sie in jedem Fall auch Vernunft walten, wenn eine energetische Sanierung ansteht. Denn wenn die Miete nicht erhöht wird, sparen Sie zum Beispiel später eine Menge Geld. So gehen etwa die Heizkosten in aller Regel deutlich nach unten.

 

Energetische Sanierung Mietminderung: Musterschreiben

Sehr geehrter Vermieter [XY],

seit dem [Datum] wird an unserem Haus in der [Adresse] eine energetische Sanierung durchgeführt. Das ist Ihnen aber natürlich bekannt. Wir schreiben Ihnen diese Email heute, weil uns dabei Dinge aufgefallen sind, die eine Relevanz besitzen.

Und zwar dauern die Maßnahmen nun schon drei Monate und eine Woche an. Wie wir erfahren haben, wären wir durchaus berechtigt, die Miete zum jetzigen Zeitpunkt schon zu mindern. Wir würden allerdings zunächst gern darauf verzichten, wenn Sie uns mitteilen, dass die Arbeiten in Kürze beendet sein werden. Bitte nehmen Sie diesbezüglich Kontakt mit uns auf. Wenn Sie allerdings berichten, dass noch ein paar Wochen saniert wird, dann sehen wir uns gezwungen, von unserem Recht auf eine Minderung der Miete auch Gebrauch zu machen.

Die Minderung würden wir bei zehn Prozent der monatlichen Miete ansetzen. Denn durch die derzeit vorgenommene Dämmung der Außenwand auf der Ostseite können wir das Wohnzimmer tagsüber kaum noch benutzen. Auch der Balkon ist seit ein paar Tagen nicht mehr nutzbar. Sollte das so bleiben, so müssen wir einen erheblichen Mangel in der Mietsache feststellen, den wir nicht bezahlen möchten.

Wir hoffen auf Ihre baldige Meldung und Ihr Verständnis. Selbstverständlich sind Sie herzlich eingeladen, sich von der derzeitigen Situation bei uns persönlich zu überzeugen.

Mit freundlichen Grüßen, Familie [X]