Mit Legionellen ist nicht zu spaßen

Mit Legionellen ist nicht zu spaßen

Ihr Vermieter hat Sie darüber informiert, dass es aufgrund von Legionellen ein Duschverbot gibt, bis der Schaden behoben ist. Das ist natürlich eine unliebsame Überraschung, auf die Sie getrost hätten verzichten können. Doch es ist wie es ist, Sie sollten sich unbedingt daran halten. Legionellen sind gefährlich, wenn eine bestimmte Konzentration im Wasser erreicht ist. Was aber bedeutet das für die Mietminderung – ist diese möglich? Und wenn ja, ab welcher Konzentration? Lesen Sie einfach unseren Text dazu durch, wir haben einige Beispiele angeführt, was Gerichte entschieden haben. Denn auch in diesem Fall ist klar, dass jeder Fall einzeln für sich selbst betrachtet werden muss. Sehr interessant ist aber ein mietrechtlicher Teilaspekt. Denn auch ohne, dass das im Mietvertrag gesondert erwähnt werden muss, ist die ordnungsgemäße Trinkwasserversorgung oberste Pflicht des Vermieters.

Wer von seinem Vermieter erfährt, dass ein Duschverbot aufgrund von Legionellen herrscht, ist zunächst einmal entsetzt. Doch kommt das in Deutschland öfter vor, als man glauben mag. Zu Beginn gleich einmal ein paar Fakten zu den Bakterien und wie sie übertragen werden.

Das Duschverbot hilft am ehesten

Es gibt 48 bekannte Arten von Legionellen, die am häufigsten auftretende Art ist Legionalla pneumophila. 70 bis 90 Prozent beträgt ihr Anteil am Gesamtvorkommen. Alle Legionellenarten kommen in Salz- wie in Süßwasser vor bei Temperaturen zwischen 25 und 50 Grad Celsius. Und sie sind, wenn Sie sie einmal in den Wasserleitungen haben, nicht so einfach loszuwerden. Doch die Details dazu ersparen wir Ihnen – stattdessen widmen wir uns der Frage, wie diese Bakterien übertragen werden können.

Das nämlich ist von entscheidender Bedeutung. Vielleicht haben Sie bereits gedacht, weswegen hier vom Vermieter „nur“ ein Duschverbot verhängt wird? Müsste es nicht auch verboten werden, das Wasser zu trinken? Ja und nein. Wer nämlich ein intaktes Immunsystem hat, dem macht das Trinken der Bakterien nichts aus. Die Wahrscheinlichkeit einer Übertragung erhöht sich beim Duschen aber immens. Denn Legionellen werden erst gefährlich, wenn sie beim Einatmen in die Lunge gelangen. Und beim Duschen entsteht Wassernebel, den wir einatmen. Wenn die Konzentration im Wasser sehr hoch ist, wird vom Vermieter allerdings oft auch ein Trinkverbot ausgesprochen.

Die Mietminderung hat gute Chancen auf Erfolg

So weit, so schlecht. Aber Sie haben natürlich alles Recht, eine Mietminderung zu beantragen. Wie schon kurz erwähnt, muss der Vermieter für eine ordnungsgemäße Qualität des Trinkwassers sorgen. Und da das Trinkwasser auch das Duschwasser ist, gilt das für das Duschen ebenso. Sie haben darüber hinaus beim Thema Duschen noch weitere Möglichkeiten, wenn die Dusche zum Beispiel defekt ist. Aber jetzt widmen wir uns wieder den Legionellen, so unappetitlich es auch sein mag.

Erfreulich für Mieter ist, dass Gerichte in Sachen Legionellen keinen Spaß verstehen. Fast immer haftet der Vermieter – und das heißt, dass er für diesen Mietmangel bezahlen muss. Eine Mietminderung bzw. deren Ankündigung hat gute Chancen auf Erfolg, wenn der Vermieter den Weg vor Gericht gehen möchte. Doch wie hoch darf die Mietminderung bei einem Duschverbot durch Legionellen eigentlich sein?

  • Hier ist keine pauschale Aussage zulässig. Entscheidend ist in Sachen Legionellen und Duschverbot immer der Einzelfall. Es gibt lediglich grobe Strukturen, an denen Sie sich orientieren können.
  • Und diese Strukturen besagen, dass tatsächlich die Konzentration von Legionellen pro 100 Milliliter Wasser entscheidend ist. Je höher also diese Konzentration, desto umfangreicher dürfen Sie die Miete kürzen.
  • Das Minderungsrecht ist aber schon dann gegeben, wenn die Konzentration nicht besonders hoch ist. Das Mietobjekt ist nämlich schon dann mangelbehaftet. Es kann nur noch genutzt werden mit dem Bewusstsein, sich einer latenten Gefahr auszusetzen.

Zu diesem Urteil kam das Amtsgericht in Dresden in einem bei diesem Thema beispielgebenden Prozess im Jahr 2013.

Mietminderung: Urteil vom Thema Legionellen

Das Gericht sah weiterhin, dass diese latente Bedrohung den ungestörten Gebrauch der Wohnung nicht gewährleistet. Des Weiteren kam das Gericht zu der Auffassung, dass nicht der Zeitpunkt des objektiven Nachweises der Legionellen entscheidend sei. Sondern vielmehr der Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Gefahr. Danach richtet sich in dem gefällten Urteil auch der Anspruch auf Mietminderung.

Zum Thema der Konzentration der Bakterien ist auch noch einiges zu sagen. Werden Legionellen nachgewiesen, so ist die Konzentration bis 100 KBE in 100 Milliliter Wasser für den Vermieter nicht handlungsbindend. (KBE steht für koloniebildende Einheit.) Wenn der Wert überschritten wird, so hat der Vermieter das dem Gesundheitsamt zu melden. Außerdem ist er verpflichtet, den Grund der Verseuchung herauszufinden und diese mittelfristig zu beheben. Liegt der Wert der Legionellen bei über 1.000 KEB pro 100 Milliliter, muss der Vermieter eine kurzfristige Sanierung durchführen. Im extremen Fall von mehr als 10.000 KEB pro 100 Milliliter ist die Kontamination sehr hoch. Hier muss der Vermieter nicht nur direkt sanieren. Auch hat er dafür zu sorgen, dass eine direkte Abwehr der Gefahren für alle Mieter gewährleistet ist. Das bedeutet dann zum Beispiel ein Duschverbot.

Das Amtsgericht Dresden hat im oben genannten Fall entschieden, dass eine Mietminderung rechtens ist. Die Konzentration der Legionellen hatte über zwei Monate hinweg bei 3.700 KEB/100 ml gelegen. Zusätzlich dazu gab es fünf Tage, an denen 14.000 KEB nachgewiesen worden sind. Das Gericht kam zu der Auffassung, dass eine Mietminderung in Höhe von 25 Prozent gerechtfertigt sei.

 

Duschverbot bei Legionellen: Mustertext Mietminderung

Sehr geehrter Vermieter [XY],

am gestrigen Tag haben Sie uns, die Bewohner des Hauses in der [Adresse], darüber informiert, dass ein von Ihnen beauftragter Gutachter eine Konzentration an Legionellen im Trinkwasser festgestellt hat. Wie Sie weiter mitteilten, herrscht deswegen nun ein Duschverbot bis zu jenem Zeitpunkt, an dem diese Gefahr gebannt ist.

Wir haben inzwischen herausgefunden, dass Sie das Duschverbot aussprechen müssen als eine direkte Gefahrenabwehr. Dies ist offensichtlich nur erforderlich, wenn die Konzentration sehr hoch ist. In diesem Fall muss ein Grenzwert von 10.000 koloniebildenden Einheiten auf 100 Milliliter Wasser kommen, wie wir beim Mieterschutzbund erfahren haben. Das bedeutet, die Kontamination ist extrem hoch und die Gefahr für die Gesundheit ebenso.

Beim Mieterschutzbund haben wir uns über ähnliche Fälle informiert. Uns wurde geraten, bei Ihnen eine Mietminderung zu beantragen. Das möchten wir mit diesem Schreiben ebenfalls tun. In einem vergleichbaren Fall hatte ein Gericht eine Minderung der Miete um 25 Prozent erlaubt. Wir halten das trotz der hohen psychischen Belastung und der Nichtnutzung des Badezimmers für eine vertretbare Quote. Wir werden von heute an bis zur Behebung des Mietmangels ein Viertel der Mietsumme einbehalten.

Überdies bitten wir Sie freundlichst, sich mit uns so schnell wie möglich in Verbindung zu setzen. Wir hoffen, dass Sie uns dann sagen können, dass Sie die nötigen Maßnahmen zur Sanierung bereits eingeleitet haben.

Mit freundlichen Grüßen, Familie [X]