Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Haben Sie in der Wohnung einen kompletten Ausfall der Elektrik zu verzeichnen? Dann stehen die Chancen auf Mietminderung exzellent. Doch dürfte das vermutlich eher Ihre nachrangige Sorge sein, denn in erster Linie ist Ihre Wohnung nicht nutzbar. Und zwar in dem Sinne, in dem sie völlig untauglich für den Gebrauch ist, wie im Mietvertrag vorgesehen. Wie gehen Sie nun vor? Nun, natürlich können Sie versuchen, die Ursache für den kompletten Ausfall der Elektrik selbst herauszufinden. Möglicherweise liegt der Grund aber auch auf der Hand – wenn es zum Beispiel zu einem Kabelbrand gekommen sein sollte. Wichtig ist jetzt nur eines, und zwar, dass Sie den Vermieter so schnell als möglich über den Ausfall informieren. Denn nur dann haben Sie einen realistischen Anspruch darauf, später die Miete mindern zu dürfen. Auf dieser Seite stellen wir Ihnen einen solchen Fall, wie es ihn in der Realität gegeben hat, genauer vor. Wir untersuchen das Urteil, das ein Gericht dazu gefällt hat (das Amtsgericht in Berlin-Neukölln im Jahr 1987).
Außerdem haben wir für Sie unten auf der Seite ein Schreiben vorformuliert, das Sie an Ihren Vermieter senden können. Sie können den genauen Wortlaut natürlich auch ein wenig umformulieren und an Ihre spezifische Situation anpassen. Wichtig ist nur, dass Sie den Kontakt zum Vermieter so schnell wie möglich suchen. Auch sollten Sie es nicht versäumen, Ihrem Vermieter eine Frist zu setzen. Innerhalb dieser Frist sollte er zumindest in der Lage sein, den Schaden inspiziert zu haben. Bis zur Behebung durch einen Spezialisten dauert es in der Regel ein paar Tage länger.
►Kompletter Ausfall der Elektrik – Musterschreiben Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit Sonntag liegt in unserer Wohnung in der [Adresse] ein kompletter Ausfall der Elektrik vor. Heute, also nur einen Tag später, am [Datum], informieren wir Sie direkt über diesen Vorfall. Wir schreiben Ihnen diesen Brief zusätzlich zu dem Telefonat, das wir bereits mit Ihnen geführt haben. Wie Sie sich vorstellen können, ist der komplette Ausfall der Elektrik ein Zustand, wie er nicht schlimmer sein könnte.
Keiner der Räume in der Wohnung lässt sich so nutzen, wie er zu nutzen sein sollte, nicht einmal annähernd. Wir denken, dass ein Kabelbrand die Ursache ist für den Ausfall der Elektrik. Dementsprechend ergeht unsere Bitte an Sie, das prüfen zu lassen. Es versteht sich von selbst, dass wir voraussetzen, dass Sie sich zügig um die Behebung dieses Problems kümmern werden.
Denn die Tauglichkeit der Wohnung bleibt durch diesen eklatanten Mietmangel völlig auf der Strecke. Der Gebrauch der Räume, so wie er laut Vertrag vorgesehen ist, ist dadurch komplett unmöglich. Weder warmes Wasser noch Licht stehen uns zur Verfügung. Der Kühlschrank taut ebenso ab wie die Kühltruhe. Weder können wir kochen noch Arbeiten am Computer durchführen.
Wir appellieren an Ihre Einsicht, dass Sie unsere Wohnung – wie telefonisch besprochen – spätestens am morgigen Tag aufsuchen. Der Schaden muss so schnell behoben werden. Nun, da wir Sie dazu aufgefordert haben, gehen wir von einer schnellen Reparatur aus. Sollten wir nichts von Ihnen hören bis zum morgigen Tag, so sehen wir uns gezwungen, die Zahlung unserer Monatsmiete zu mindern – und zwar um 100 Prozent, weil unsere Wohnung völlig untauglich ist und nicht wie im Mietvertrag vorgesehen genutzt werden kann.
Wir hoffen, Sie sehen die Dringlichkeit unseres Anliegens und kümmern sich schnellstens darum.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Ausfall der Elektrik: Was zu tun ist
Ohne die Fristsetzung wird es für Sie nämlich eher schwierig, die Minderung der Miete unangefochten durchzubringen. Was bedeutet das genau? Nun, der Vermieter muss die Minderung nicht hinnehmen, er kann dazu vor Gericht Klage einreichen. Natürlich sehen die Richter die missliche Lage, in der Sie stecken, weil es zu einem kompletten Ausfall der Elektrik in Ihrer Wohnung gekommen ist – aber sie sehen eben auch, wenn Sie vergessen haben sollten, eine Frist zur Behebung dieses Mangels in der Mietsache in Ihrem Anschreiben an den Vermieter zu nennen. Das kann dazu führen, dass sich das Urteil gegen Sie richtet, auch wenn Sie in der Sache Recht bekommen. Aber wie das vor deutschen Gerichten eben ist: Es gibt Formalitäten, die erfüllt sein müssen.
Zum Thema „kompletter Ausfall der Elektrik“ in einer Wohnung gibt es gar nicht so viele dokumentierte Fälle, wie man zunächst annehmen könnte – um genau zu sein, gibt es den schon weiter oben erwähnten Prozess in Berlin-Neukölln, bei dem im Oktober 1987 ein Urteil gefällt worden ist. Wir werden uns nun diesen Fall einmal genauer vorknöpfen. Dazu betrachten wir zunächst einmal die Sachlage bzw. die Ausgangsposition. Was genau lag hier vor?
- In einer Mietwohnung war es zu einem Kabelbrand gekommen, der die komplette Elektrik lahmgelegt hatte. Weder Licht noch Warmwasser noch der Herd funktionierten noch.
- Der Mieter hatte daraufhin seine Mietzahlungen um 100 Prozent gemindert, also komplett eingestellt. Der Vermieter akzeptierte dies nicht und zog vor Gericht.
- Allerdings hatte der Vermieter die Leitung nicht reparieren lassen, und das trotz Aufforderung durch den Mieter. Die erneute Inbetriebnahme der elektrischen Anlage war dem Mieter jedoch zu gefährlich, da er einen erneuten Kabelbrand befürchtete.
Wie das Gericht urteilte
Das Amtsgericht ließ sich in diesem Fall zu einem äußerst klaren Urteil bewegen. Der Mieter erhielt zu 100 Prozent und in jedem Punkt Recht, er durfte die Miete also komplett einbehalten – und das untermauerte das Gericht mit einigen stichhaltigen Punkten. So habe zum Beispiel ein Mangel vorgelegen, der nicht zu widerlegen war. Und zwar ein schwerer Mangel, da die Wohnung einen solchen Fehler aufweise, dass sie nicht tauglich war.
Eine solche Aussage bezieht sich immer auf jene Tauglichkeit, wie sie dem Mietvertrag gemäß vorzuliegen hat. Der komplette Ausfall der Elektrik machte die Wohnung, so die Richter, so gut wie unbrauchbar. Ein Mieter muss in der Lage sein, Lichtanlage, Warmwasser und Küche mit Herd nutzen zu können. Weil das hier nicht der Fall war und der Vermieter keine Reparaturen vorgenommen hatte, war die Mietminderung völlig rechtens.
Zusammenfassung
Der Ausfall der Elektrik in einer Wohnung ist ein Umstand, der die Wohnung selbst unbrauchbar macht. Dass Sie deswegen die Miete mindern dürfen, und zwar wie im dargelegten Fall um 100 Prozent, erscheint nur logisch. Allerdings müssen Sie den Vermieter vorher auf den Mietmangel hinweisen und ihn bitten, den Schaden zu beheben. Setzen Sie hier unbedingt eine Frist – auch schon für den Termin, zu dem Ihr Vermieter den Schaden begutachtet. Ohne eine Fristsetzung kann es passieren, dass das zuständige Gericht (für den Fall, dass Ihr Vermieter die Minderung nicht akzeptiert) nicht in Ihrem Sinne urteilt. Dem nachfolgenden Musterschreiben können Sie entnehmen, wie eine solche Fristsetzung aussehen könnte.