Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Der Fahrstuhlausfall ist für Mieter kein Problem, wenn es sich nur um eine kurze Zeit handelt und der Vermieter alles dafür tut, den Aufzug so schnell es geht wieder instand zu setzen. Hält dieser Zustand – also der Ausfall des Aufzugs – längere Zeit an, so stehen die Chancen auf eine Mietminderung recht gut. Haben Sie dieses Problem auch? Dann wissen Sie ja, welche Mühen es mitunter bereitet, in die Wohnung zu gelangen. Und je höher die Wohnung liegt, desto beschwerlicher wird es. Das, also die Etage, in der Sie wohnen, ist übrigens auch der ausschlaggebende Punkt, wenn es um die Frage der Höhe der Mietminderung geht.
Das zeigt schon ein Blick auf die von verschiedenen Gerichten gefällten Urteile. So wurde in Bremen im Jahr 1986 rechtgesprochen, dass ein Mieter, der auf der fünften Etage wohnt, 7,5 Prozent der Gesamtmiete einbehalten darf. Der Aufzug war für eine längere Zeit ausgefallen. 1989 stellte das Amtsgericht in Berlin-Charlottenburg fest, dass Mieter aus dem vierten Stock bei einem Fahrstuhlausfall zehn Prozent der Miete nicht bezahlen müssen. Die Begründung lautete, dass die „Mietsache erheblich beeinträchtigt“ sei durch den Ausfall des Aufzugs. Weitere Urteile aus Berlin, jeweils vom Amtsgericht Mitte, kamen zu dem Entschluss, dass tägliches Treppensteigen in den sechsten Stock zu beschwerlich sei, wenn der Aufzug kaputt ist – der Mieter durfte die Miete um 15 Prozent mindern.
►Mustervorlage: Mietminderung Fahrstuhlausfall
Sehr geehrter Vermieter [__],
wir haben gestern Abend festgestellt, dass es zu einem Fahrstuhlausfall gekommen ist, und wissen nicht, ob Ihnen dieser Ausfall bereits gemeldet worden ist. Darum ergeht nun dieses Schreiben an Sie mit der Bitte, dafür zu sorgen, dass die Störung des Aufzugs möglichst bald behoben wird.
Unsere Wohnung befindet sich im sechsten Stock. Mehrmaliges Treppensteigen am Tag ist nach einer gewissen Zeit einfach zu anstrengend. Überdies ist die Nutzung des Fahrstuhls Gegenstand im Mietvertrag. Sollte die Störung einige Zeit anhalten, so müssten wir über eine zeitweilige Minderung unserer Mietzahlungen an Sie nachdenken.
Wir hoffen natürlich, die Angelegenheit in einer für alle Beteiligten sachlichen und fairen Art klären zu können und verbleiben
mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Die persönliche Gesundheit ist nicht immer maßgeblich
Das gleiche Gericht in Berlin-Mitte kam 2007 zu der Ansicht, dass der Fahrstuhlausfall in einem Hochhaus eine Mietminderung von 20 Prozent rechtfertigt. Der Fahrstuhl war 16 Tage ausgefallen, geklagt hatte ein Mieter, dessen Wohnung sich im zehnten Stock befand. In die Begründung des Urteils floss damals mit ein, dass eine zusätzliche Erschwerung des Treppensteigens etwa das Schleppen von Einkäufen sei. Generell heißt es zwar, dass Treppensteigen gesund sei, aber in dem Fall steht natürlich so einiges gegen diese These.
Apropos Gesundheit – diese ist für ein Gericht nicht immer ausschlaggebend. Das zeigt ein Urteil aus dem Jahr 2015, gefällt vom Amtsgericht Berlin-Schöneberg. Hier hatte der Mieter einer Wohnung im Dachgeschoss auf Mietminderung geklagt, weil es einen Fahrstuhlausfall gegeben hatte. 14 Prozent Minderung wurde ihm vom Gericht zugestanden. Das Kuriosum dabei war: der Mieter war schwerbehindert. Und doch spielte diese körperliche Beeinträchtigung keine Rolle bei der Begründung des Urteils.
Mietminderung Fahrstuhlausfall: Wie das Gericht das Urteil begründete
- 14 Prozent Mietminderung wären demnach in jedem Fall gerechtfertigt, ganz gleich, ob eine körperliche Behinderung vorliegt oder nicht.
- Das Gericht begründete zudem, dass diese Minderungsquote, also die 14 Prozent, allein nach der unabhängigen Beeinträchtigung richteten.
- Individuelle Umstände, etwa schwere körperliche Behinderungen, dürften Fall weder dem Vermieter noch dem Mieter negativ angelastet werden.
Eine vordergründig zunächst einmal überraschende Aussage. Aber individuelle Rechte lassen sich auch bei einer Schwerbehinderung nur dann vor Gericht anführen, wenn davon in einem Mietvertrag die Rede ist.
Der Fahrstuhlausfall trifft nicht jeden gleich
Wenn der Aufzug defekt ist, trifft das nicht jeden Mieter gleich. Und genauso sind die dazu vorliegenden Urteile von diversen Gerichten, die es bis dato gibt, auch zu lesen und zu verstehen. Grundsätzlich hat jeder Mieter zwar einen Anspruch auf eine Mietminderung, wenn ein Fahrstuhlausfall vorliegt, da ein Fahrstuhl als sogenannter wertbildender Faktor gilt. Und diesen bezahlen Mieter mit ihrer Mietzahlung üblicherweise mit. Allerdings beurteilen die Gerichte fast ausschließlich die Lage der Wohnung innerhalb eines Hauses. Wer im zweiten Stock wohnt, kann lange nicht so viel Mietminderung beantragen wie ein Mieter aus dem achten Geschoss.
Nicht nur persönliche Behinderungen wirken sich nicht auf das Urteil aus. Genauso wenig achten Gerichte bei Klagen von Mietern darauf, wie alt die Kläger sind. Mit zunehmendem Alter sind wir Menschen bekanntlich immer schlechter zu Fuß unterwegs. Oder handelt es sich um eine Familie mit Kindern, die den Kinderwagen nun nicht mehr mit dem Fahrstuhl in die Wohnung transportieren kann? Die Gerichte bleiben bei all diesen persönlichen Einschränkungen immer absolut objektiv.
Wer verschuldet den Ausfall des Aufzugs?
Das zeigt auch ein Fall aus Bremen. Dort entschied das Amtsgericht im Jahr 1987, dass das Treppensteigen auch für junge Menschen zur Belastung werden kann, wenn der Aufzug defekt ist. Das Gericht erkannte an, dass die Mieter eines Wohnheims für Studenten ihre Miete in Folge eines Fahrstuhlausfalls um 7,5 Prozent mindern durften. Es handelte sich dabei um eine Wohnung in der fünften Etage. Der Aufzug war insgesamt 16 Tage lang nicht benutzbar.
Nun könnte man annehmen, dass für ein richterliches Urteil entscheidend ist, wer den Ausfall des Fahrstuhls tatsächlich verschuldet – ist es aber in der Regel nicht, wie der Fall aus Berlin-Charlottenburg aus dem Jahr 1990 zeigt. Dort hatte die Bauordnungsbehörde den Aufzug stillgelegt und dafür bautechnische Gründe angegeben. Das örtliche Amtsgericht entschied, einem Mieter aus dem vierten Stock Recht zu geben, der eine Mietminderung beantragt hatte. Das Gericht veranschlagte eine zulässige Minderung der Mietzahlung um zehn Prozent.
Was sollte in einem Brief an den Vermieter stehen?
Wie Sie sehen, brauchen Sie in einem Schreiben, das an den Vermieter geht, nicht mit persönlichen Einschränkungen zu kommen. Diese findet bei Gericht sowieso keine Beachtung. Nennen Sie lediglich die Tatsachen, die Ihnen kenntlich sind. Bitten Sie den Vermieter darum, die Reparatur zu übernehmen oder zumindest in Auftrag zu geben. Schildern Sie, dass sich Ihre Wohnung in einem höher gelegenen Stockwerk befindet und schreiben Sie gern dazu, dass das Treppensteigen so schnell zu einer Belastung werden kann.
Natürlich sollten Sie in einem solchen Brief schon einmal darauf hinweisen, dass Sie es sich vorbehalten, im Falle eines länger anhaltenden Ausfalls des Fahrstuhls einen Teil der Miete einzubehalten. Bleiben Sie aber auch dabei höflich und freundlich und geben Sie der Hoffnung Ausdruck, dass sich die Angelegenheit fair klären lässt. Die Androhung der Mietminderung gibt dem Vermieter ja immerhin noch die Chance, die Reparaturen vornehmen zu lassen. Und wenn der Vermieter das bis jetzt hinausgezögert hat, sollte ihm Ihr Schreiben nun ein Anreiz sein, den Aufzug wieder instand zu setzen.