Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Als Mieter, der nicht im Erdgeschoss oder Hochparterre wohnt und regelmäßig die Einkäufe in die womöglich weit darüber liegende Wohnung schleppen muss, ist es keine neue Erkenntnis, dass ein Aufzug Abhilfe schaffen würde. Allein: Lang nicht jedes Haus verfügt über einen solchen Fahrstuhl. Es gibt bundesweit auch keine einheitlichen Regelungen, allerdings geben die Landesbauordnungen genaue Auskunft darüber, ab wann in Gebäuden Fahrstühle vorhanden sein müssen. Für Berlin und Nordrhein-Westfalen gilt, dass das ab dem fünften Obergeschoss Vorschrift ist (womit sich etwa auch erklärt, weswegen in Berlin die meisten Gebäude nur vier Stockwerke haben, jedenfalls die Wohngebäude). Die LBO für Baden-Württemberg sieht indes vor, dass Gebäude ab einer Gesamthöhe von 13 Metern mit einem Lift ausgestattet sein müssen.
Weil ein Fahrstuhl, wenn vorhanden, als sogenannter wertbildender Faktor geführt wird, wird er bei der Festlegung der Miete berücksichtig. Auf Deutsch: der Mieter bezahlt den Fahrstuhl mit. Wenn der Aufzug dann allerdings kaputt ist oder aus welchen Gründen auch immer nicht funktioniert, dann ist die Mietsache, wie es korrekt heißt, nicht mehr für den vollen Gebrauch tauglich. Das heißt, dass Sie als Mieter die Miete mindern können, denn der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass der Fahrstuhl zum einen betriebssicher ist, zum anderen eben aber auch betriebsbereit. Jedenfalls dann, wenn die Nutzung im Mietvertrag erwähnt wird oder wenn die Vereinbarung für die Nutzung stillschweigend getroffen ist. Sobald der Fahrstuhl ein Teil des Vertrags ist und die Kostenbeteiligung für Mieter erwähnt wird, ist der Vermieter berechtigt, den Aufzug auch zu nutzen.
►Aufzug defekt Mietminderung: Mustervorlage
Sehr geehrter Vermieter [__],
wir beziehen uns mit diesem Schreiben auf den Umstand, dass hier im Gebäude an der Straße [X], Hausnummer [Y], der Aufzug seit dem [Datum] ausgefallen ist. Das macht zum heutigen Datum einen Ausfall des Fahrstuhls von sieben Tagen. Gemeinsam mit anderen Mietparteien aus dem Gebäude – den Mietern [X], [Y] und [Z] – haben wir am Tag nach dem Ausfall bei Ihnen gemeldet, dass der Fahrstuhl nicht mehr funktioniert.
Ein Ausfall über ein paar Stunden oder ein bis zwei Tage erachten wir als verkraftbar, doch mit zunehmender Dauer wird dies zur Belastung. Die Wohnung im fünften Stockwerk ist ohne Fahrstuhl schwer zugänglich. Da der Fahrstuhl im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt wird und wir und die anderen Mietparteien diesen mit unseren monatlichen Mietzahlungen mitfinanzieren, ergibt sich daraus auch der Anspruch auf durchgängige Nutzung. Und diese Nutzung ist seit dem oben genannten Datum nicht mehr möglich.
Gern würden wir aus diesem Grunde von der Möglichkeit Gebrauch machen, die Miete für den kommenden Monat zu mindern. Die Höhe der Mietminderung ergibt sich aus dem Gesamtzeitraum, in dem uns der Fahrstuhl nicht zur Verfügung gestanden haben wird. Wir haben uns erkundigt und dabei erfahren, dass in vergleichbaren Fällen eine Mietminderung um zehn Prozent der Warmmiete rechtens ist.
Wir bitten Sie herzlich um eine Stellungnahme und würden uns freuen, wenn diese Angelegenheit so geräuschlos wie einvernehmlich zu regeln wäre.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Das BGB regelt vieles beim Aufzug, aber nicht alles
Wenn der Aufzug also ein Kostenfaktor für Sie als Mieter ist und über mehrere Tage ausfällt, dann haben Sie das Recht, eine Minderung der Miete zu beantragen, wie das BGB in § 536 feststellt. Wie hoch die Kürzung sein darf, die Sie beim Vermieter durchsetzen dürfen, ist dagegen immer noch Ermessensspielraum der Gerichte – und hängt nicht zuletzt entscheidend davon ab, in welchem Stockwerk sich Ihre Wohnung befindet. Im Erdgeschoss betrifft Sie der Ausfall des Fahrstuhls überhaupt nicht, eine Mietminderung dürfen Sie dann nicht erwarten. Wenn Sie dagegen auf der achten Etage wohnen, trifft Sie der Ausfall des Fahrstuhls deutlich härter, als wenn Ihre Wohnung im zweiten oder dritten Stock liegt.
In beiden Fällen sind Sie natürlich berechtigt, die Miete zu mindern. Aber als Mieter in einem höheren Stockwerk dürfen Sie auch mehr von der Gesamtmiete einbehalten. In Bremen hat das Amtsgericht 1987 etwa festgelegt, dass ein Mieter im fünften OG 7,5 Prozent der Miete einbehalten darf, wenn der Aufzug einige Tage ausfällt. Im Jahr 2007 hat das Amtsgericht Berlin Mitte einem Mieter im zehnten Stock eine Minderung der Miete um 20 Prozent bewilligt bei einem 16 Tage andauernden Ausfall des Fahrstuhls. Dem Mieter im sechsten Stock wurden immer noch 15 Prozent Mietminderung gewährt.
Aufzug defekt Mietminderung: Keine automatische, gesonderte Mietminderung bei Gebrechen
Nun könnte man meinen, dass es neben der jeweiligen Etage auch noch darauf ankommt, wie alt der Mieter ist oder ob körperliche Gebrechen vorliegen. Hier gibt es allerdings nur dann einen Ermessensspielraum, wenn diese Tatsache schriftlich im Mietvertrag fixiert ist. Und wenn der Aufzug nur gewartet wird oder sogar lediglich ein Stromausfall dafür sorgt, dass es zu einem kurzfristigen Ausfall kommt, dann gibt es für den Mieter ebenfalls kein Recht auf Mietminderung. Auf der anderen Seite sind natürlich auch Fälle vorstellbar, die es dem Vermieter untersagen, den Betrieb des Aufzugs einzustellen. Dazu zählt zum Beispiel:
- Wenn der Fahrstuhl sehr alt ist und es dem Vermieter zu teuer erscheint, diesen reparieren zu lassen. Es gibt hier zwar Ausnahmen, aber diese muss der Vermieter durch gewichtige Gründe untermauern.
- Auch ein sogenannter unwirtschaftlicher Betrieb rechtfertigt es seitens des Vermieters nicht, diesen einzustellen. In beiden Fällen dürfen Sie als Mieter natürlich eine Mietminderung beantragen und bekommen auch Recht.
Es kann übrigens auch dazu kommen, dass nicht der Vermieter oder die Hausverwaltung entscheiden, dass der Aufzug nicht mehr weiter betrieben wird. Nein, auch die Bauordnungsbehörde kann zu diesem Schluss kommen. In einem Präzedenzfall in Berlin hat das Amtsgericht Charlottenburg im Jahr 1990 für diesen Fall ein Urteil gefällt, demzufolge Mieter bei der behördlichen Sperrung eines Fahrstuhls eine Mietminderung für zehn Prozent veranschlagen dürfen. In diesem Fall handelte es sich um die vierte Etage.
Natürlich ist es des Mieters gutes Recht, Mietminderung einzufordern, doch möchten wir zu bedenken geben, dass ein eiliger „Schuss aus der Hüfte“ vielleicht nicht immer angebracht ist. Das betrifft zum Beispiel jenen Fall, wenn die Störung am Aufzug schon gemeldet ist, aber die Reparatur nicht vollzogen werden kann (etwa aufgrund fehlender Ersatzteile). In der Regel geben Vermieter diese Reparaturen aber zügig in Auftrag. Legen Sie sich nicht vorschnell mit dem Vermieter an, wenn absehbar ist, dass es nur um wenige Tage Ausfall geht. Immer eine gute Idee ist es, wenn Sie sich mit Ihren Nachbarn zusammentun und eine Liste führen, wie lange der Ausfall insgesamt andauert und welche Versprechen Ihnen gemacht wurden, zu welchem Zeitpunkt der Aufzug wieder in Betrieb sein sollte. Dann nämlich haben Sie auch so etwas wie Zeugen zur Hand, wenn Sie eine Mietminderung durchsetzen möchten.