Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Ihr Parkplatz nicht nutzbar ist, dieser aber zur Mietsache gehört oder gesondert aufgeführt wird, liegt ein Mietmangel vor. Eine Mietminderung ist damit nicht ausgeschlossen. Der Parkplatz wird entweder im Mietvertrag erwähnt oder aber in einem gesonderten Dokument, dass die Nutzung des Stellplatzes erlaubt. Man spricht gemeinhin von einem wertbildenden Faktor, wenn ein Parkplatz ein solcher Bestandteil der Mietsache ist. Und wenn dem so ist, dann zahlen Sie natürlich für den Stellplatz. Ist der Parkplatz nicht nutzbar, so zahlen Sie also für etwas, das Sie gar nicht benutzen können. Und das muss nicht sein; eine Mietminderung ist in der Regel angemessen. Lesen Sie mehr dazu auf dieser Seite und erfahren Sie von Urteilen, die Gerichte in der Vergangenheit gesprochen haben. Am Ende der Seite finden Sie ein Musterschreiben, das Sie so oder so ähnlich an Ihren Vermieter richten können, wenn der Parkplatz nicht nutzbar ist.
Wenn Mieter sind und das Anrecht auf einen Parkplatz haben, weil im Mietvertrag erwähnt, so ist das recht normal. Viele Mietverträge sehen für Mieter vor, dass ein Stellplatz für den Wagen mit zur Nutzung der Mietsache gehört. Ist der Parkplatz nicht nutzbar und es ist nicht Ihr Verschulden, so liegt ein Mangel in der Mietsache vor. Und dieser Mangel kann mitunter als erheblich gelten. Das wiederum ist die Voraussetzung dafür, dass Sie Ihre Miete ein Stück weit mindern können. Beziehungsweise können Sie das natürlich immer, aber falls Ihr Fall vor einem Gericht landet, ist ein erheblicher Mangel unbedingt von Nöten, damit ein Gericht Ihnen Recht gibt. Doch der Reihe nach.
►Parkplatz nicht nutzbar – Musterschreiben Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit diesem Montag, den [Datum], parkt ein uns fremder Wagen vor unserem Haus. Aus diesem Grund ist unser Parkplatz nicht nutzbar.
Da wir einen gesonderten Mietvertrag für den Stellplatz unterzeichnet haben und monatlich Geld dafür zahlen, versteht es sich von selbst, dass wir den Parkplatz auch nutzen möchten und dass dies unser gutes Recht ist. Wir wissen nicht, wem der fremde Wagen gehört. Unsere Bitte an Sie: finden Sie es bitte heraus und melden Sie sich zu diesem Thema bei uns. Bis kommenden Montag, den [Datum], möchten wir Ihnen dafür Zeit geben. Sollten Sie den Besitzer nicht ausfindig machen, so bitten wir Sie, den Wagen abschleppen zu lassen.
Kosten entstehen Ihnen dafür keine, da das Fahrzeug widerrechtlich dort abgestellt ist. Der Besitzer muss für die Kosten aufkommen. Sollten wir das Fahrzeug an besagtem Montag in der kommenden Woche noch auf unserem Parkplatz vorfinden, so werden wir eine Mietminderung vornehmen. Diese wird sich auf zehn Prozent unserer Gesamtmiete belaufen.
Uns ist klar, dass der fremde Wagen nicht Ihr Verschulden ist. Sie haben das Recht, hier mit einem Abschleppdienst vorzugehen, um das Auto entfernen zu lassen. Bitte machen Sie von diesem Recht auch Gebrauch. Wir zahlen derzeit Geld für eine Leistung, in diesem Fall unseren Parkplatz, die wir nicht erhalten.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Ist der Parkplatz nicht nutzbar, müssen Sie das nicht hinnehmen
Wenn Ihr Parkplatz nicht nutzbar ist, weil etwa permanent fremde Fahrzeuge darauf parken, so ist der Fall recht eindeutig. Als Mieter dürfen Sie die Miete dann mindern, ohne befürchten zu müssen, dass ein Gericht diese Entscheidung kassiert. Auch, wenn Ihr Vermieter keine Schuld an der Situation hat: Sie zahlen für etwas, für das Sie keine Leistung bekommen. Ihrem Vermieter steht es frei, dem Fremdnutzer mit dem Abschleppdienst zu drohen. Wenn der Vermieter von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch macht, dann dürfen auch Sie den Dienst anrufen. Die Kosten muss natürlich der Abgeschleppte bezahlen. Eine Mietminderung hat dennoch beste Aussichten auf Erfolg, wie auch ein Urteil des Landgerichts in Köln von 1976 unterstreicht. In dem Prozess entsprach die Sachlage genau der, wie sie hier geschildert wurde.
In der Regel handelt es sich ja nur um ein paar Tage, die der Parkplatz nicht nutzbar ist. Denn man kann davon ausgehen, dass der Vermieter daran interessiert ist, das Problem vom Tisch zu bekommen. Lieber einmal den Abschleppdienst rufen und Ärger mit dem Fremdparker hinnehmen, als durch Mietminderung auf Geld zu verzichten. Von dieser Devise dürfen Sie als Mieter ruhig ausgehen. Und die Rechnung für das Abschleppen muss der Vermieter ja nicht selbst zahlen. Diese reicht er einfach an den unbefugten Nutzer des Stellplatzes weiter.
Parkplatz nicht nutzbar: was Gerichte sagen
Wenn der Vermieter bemüht ist, das Problem zu lösen, sollten Sie mit der Durchsetzung der Mietminderung noch warten. Erst, wenn sich die Fremdnutzung weiter ausdehnt und der Parkplatz nicht nutzbar bleibt, sollten Sie mindern. Wenn Sie das Automobil dort abstellen, wo Ihnen Kosten für das Parken entstehen, dann haben Sie sogar einen Anspruch auf Ersetzung dieser Ausgaben – ganz abgesehen davon, dass Sie die Miete natürlich mindern können. Im Folgenden stellen wir einige Urteile vor, die Gerichte in der Vergangenheit zu dieser Thematik gefällt haben.
- Im oben schon erwähnten Fall räumte das Landgericht in Köln dem Vermieter ein, die Miete mindern zu dürfen. In diesem Fall – der Parkplatz war nicht nutzbar, weil ein fremder Wagen dort parkte – lag ein Vertrag zur Stellplatzmiete vor, die der Mieter zu 100 Prozent mindern durfte, da er den Parkplatz ja gar nicht benutzen konnte.
- Im Jahr 2000 untersagte ein Vermieter dem Mieter die Nutzung des Parkplatzes. Diese war mietvertraglich zwar nicht geregelt, allerdings durfte der Mieter den Platz viele Jahre nutzen. Das Amtsgericht in Reinbek gestand dem Mieter zu, die Miete um 15 Euro im Monat kürzen zu dürfen.
- Dem Amtsgericht in Köln lag im Jahr 1990 ein Fall vor, in dem dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags vom Vermieter versprochen wurde, dass bald ein PKW-Stellplatz geschaffen wird – allerdings passierte nichts und der Vermieter wies den Mieter darauf hin, dass sich doch in 400 Metern Entfernung Parkplätze befänden. Dieser Hinweis war für das Gericht unbeachtlich, der Mieter durfte seine Mietzahlungen um zehn Prozent mindern.
Skurrile Blüten
Ein sehr skurriler Prozess wurde 1985 vor dem Münchner Landgericht geführt. Ein Mieter hatte gemindert, weil seine „Ente“, also ein Citroën 2 CV, von der Höhe nicht in die Garage passte. Das Gericht verweigerte der Mietminderung seine Anerkennung. Eine Garage bzw. ein Parkplatz müsse nur die üblichen Abmessungen haben. Wenn ein Fahrzeug deutlich höher ist als der Durchschnitt, dann sei die Mietminderung unzulässig.
Bei einem anderen Fall in Sömmerda im Jahr 1999 war die Sachlage ein wenig anders. Hier ging es darum, dass es vor einem Haus fünf Stellplätze gab. Zwei von diesen waren nicht nutzbar, weil darauf Baumaterial gelagert wurde. Mieter reduzierten deswegen ihre monatlichen Zahlungen, der Vermieter akzeptierte dies jedoch nicht, woraufhin der Fall vor Gericht landete. Das Amtsgericht entschied zu Gunsten der Mieter. Allein schon wegen der Ungewissheit, ob man einen der drei Parkplätze ergattern könne, dürfe gemindert werden. Um welche Tage es sich dabei handelt, spielte für das Gericht keine Rolle. Die Mieter durften die Parkplatzmiete um 100 Prozent mindern.
Die Frage nach der Quote
Wie hoch sollte die Quote sein, mit der Sie die Miete mindern können? Das hängt in erster Linie davon ab, ob der Parkplatz gesondert gemietet wird oder nicht. Ist die Stallplatzmiete extra, dann dürfen Sie diese Miete in der Regel um 100 Prozent kürzen, wenn der Parkplatz nicht nutzbar ist. Etwas schwieriger wird es, wenn der Parkplatz zwar zur Miete gehört, im Vertrag aber nicht extra beziffert ist. Eine Minderung von etwa zehn Prozent Ihrer gesamten Miete ist dann aber durchaus vertretbar.