Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Ist Ihre Terrasse nicht nutzbar, aus welchen Gründen auch immer, dann entsteht Ihnen ein erheblicher Mietmangel. Das ist durchaus ein Grund, eine Mietminderung gegenüber Ihrem Vermieter durchzuführen. Natürlich darf die Terrasse nicht durch Ihr eigenes Verschulden unbenutzbar geworden sein, so viel sollte klar sein. In fast allen anderen Fällen aber stehen Ihre Aussichten, die Mietminderung durchzubekommen, nicht gerade schlecht. Auf dieser Seite begleiten wir Sie, wenn Ihre Terrasse nicht nutzbar ist, indem wir Ihnen die Sachlage genau erklären. Dabei gehen wir auch auf einige Besonderheiten ein, auf die Sie achten müssen. Wir durchleuchten ein paar Urteile zu diesem Thema, die von Gerichten gefällt worden sind. Und am Ende der Seite finden Sie ein Musterschreiben, das Sie an Ihren Vermieter richten können.
Wenn die Terrasse nicht nutzbar ist, dann fällt zu den warmen Jahreszeiten nicht nur ein Stück an Lebensqualität weg. Klar ist die Situation höchst ärgerlich, wenn etwa gerade dann Bauarbeiten stattfinden, die vom Vermieter in Auftrag gegeben wurden. Doch man glaubt gar nicht, wie viele richterliche Urteile schon zu diesem Thema gefällt worden sind. Darauf gehen wir ein Stückchen weiter unten aber gesondert ein.
►Terrasse nicht nutzbar: Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit dem gestrigen Tag ist unsere Terrasse in der [Adresse] nicht mehr nutzbar. Ohne unser Wissen sind dort gestern Morgen Arbeiter aufgetaucht, um neue Fliesen zu verlegen. Nach deren Auskunft muss auch die Fassade neu gestrichen werden.
Wir befinden uns in einer Zeit, in der die Terrasse sowohl am Tag als auch am Abend von uns noch gern genutzt wird. Zumindest denken wir, dass wir von der Sanierung von Ihnen hätten erfahren müssen. Nach Auskunft der Bauarbeiter werden die Arbeiten zehn Tage andauern.
Wir werden unsere Mietzahlungen an Sie für diesen Zeitraum um 20 Prozent mindern. Sie sind Ihrer Pflicht nicht nachgekommen, uns zu informieren. Zudem liegt es in Ihrem Verschulden, dass die Terrasse nicht nutzbar ist.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Terrasse nicht nutzbar, weil sie fehlt
Es gibt in Sachen Mieten hierzulande die größten Unglaublichkeiten. So kommt es zum Beispiel schon mal vor, dass eine Terrasse gänzlich nicht vorhanden ist, obwohl sie im Mietvertrag erwähnt wird. Rechtlich betrachtet ist es jedoch egal, ob die Terrasse nicht vorhanden oder nicht nutzbar ist. Denn laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs im Jahr 2009 besteht so oder so ein Mangel in der Mietsache. Der Mieter ist in diesem Fall immer dazu berechtigt, seine Mietzahlungen zu mindern.
Bleiben wir bei der fehlenden Terrasse – nicht nutzbar ist sie dann ja auch. Im genannten BGH-Urteil wird unterschieden, ob ein Mietvertrag im Jahr 2004 oder früher geschlossen worden ist. Ist das so, dann sind nach der II. Berechnungsverordnung die Grundflächen von Terrassen und Balkonen zur Hälfte zu berücksichtigen. Bei Verträgen, die nach 2004 geschlossen worden sind, ist in dem Urteil die Rede von „einem Viertel bis höchstens zur Hälfte“. Diese Bestimmungen sind aber dann nicht mehr gültig, wenn Vermieter und Mieter sich im Mietvertrag anderweitig einigen. Dort kann zum Beispiel auch die Rede davon sein, dass die Grundfläche der Terrasse vollständig berücksichtigt wird. In einem BGH-Spruch aus dem Jahr 2006 heißt es dazu, dass eine individuelle Vereinbarung das Urteil immer aufhebt.
Das gilt auch dann, wenn eine Ortsüblichkeit vorliegt – aber was bedeutet das? Nun, manche Gemeinden und Städte setzen eine ortsübliche Quote von beispielsweise der Hälfte oder einem Viertel fest. In diesem Fall schlägt diese Quote das Urteil des BGH.
Auch eine Flächenabweichung rechtfertigt die Minderung der Miete
Es muss nicht zwingend die Terrasse nicht nutzbar sein, damit eine Mietminderung rechtens ist. Nein, oft genügt es schon, wenn die Fläche der Terrasse nicht der Fläche entspricht, die im Mietvertrag geregelt ist. Üblich ist hier eine Abweichung von zehn Prozent. Ist die Terrasse also um ein Zehntel kleiner, als das im Vertrag steht, dann dürfen Sie die Miete mindern. In diesem Fall bemisst sich die Quote der Minderung nach der Fläche der Terrasse.
Das bedeutet ganz einfach: Ist die Terrasse laut Mietvertrag 20 Quadratmeter groß, misst faktisch aber höchstes 18 Quadratmeter (die zwei Quadratmeter sind die Abweichung um zehn Prozent), dann dürfen Sie die Mieter auch um 20 Prozent mindern. Sind es 15 Quadratmeter im Vertrag und es fehlen 1,5 Quadratmeter, so dürfen Sie um 15 Prozent mindern. Die Quote orientiert sich also ganz einfach an der mietvertraglich festgesetzten Grundfläche Ihrer Terrasse.
Das waren Beispiele, bei denen Sie die Terrasse nutzen können. Ist jedoch die Terrasse nicht nutzbar, so werden für die Minderungsquote andere Maßstäbe herangezogen.
Ist die Terrasse nicht nutzbar, obwohl vorhanden, liegt ein erheblicher Mietmangel vor
Wenn also Ihre Terrasse nicht nutzbar ist, obwohl Sie eine haben, etwa wegen Bauarbeiten, dürfen Sie eine Mietminderung vornehmen. Die Frage ist nur, wie diese sich dann bemisst und nach was. Das kann nur individuell entschieden werden, da sich die Höhe der Minderung daran orientiert, wie groß die Beeinträchtigung ist. Auch der Nutzwert der Terrasse wird dabei in der Regel als Wert herangezogen. Was bedeutet das in der Praxis?
Nun, wenn Ihre Terrasse etwa an eine ruhige Wiese oder ein Waldstück angrenzt, ist ihre Gebrauchsbeeinträchtigung definitiv höher einzuschätzen, als wenn sie zu einer Hauptstraße hin liegt. Ist die nicht nutzbare Terrasse den ganzen Tag im Schatten, so können Sie natürlich auch eine Mietminderung durchsetzen. Nur wird diese nicht so hoch sein, wie wenn die Terrasse sonnig ist, weil sie nach Süden ausgerichtet ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie sich als Mieter nun besonders gern sonnen oder lieber im Schatten verweilen. Gerichte urteilen immer nach objektiven Kriterien, nicht nach subjektiven Vorlieben. Und objektiv weist eine sonnige oder eine ruhige Trasse immer einen höheren Nutzwert auf.
Einige Urteile aus der Rechtsprechung
- Im Jahr 1996 kam in Potsdam ein Fall vor das dortige Amtsgericht. Die Terrasse war nicht nutzbar, weil dort Bauarbeiten stattgefunden hatten. Dem Mieter wurde das Recht auf eine Minderung seiner Miete zugesprochen, er durfte die Zahlungen um fünf Prozent reduzieren.
- 1994 stellte das Amtsgericht in Eschweiler fest, dass die Terrasse vom Mieter natürlich genutzt werden darf, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich vom Gegenteil die Rede ist. Hier wurde dem Mieter eine Mietminderung um 15 Prozent zugebilligt.
- In Augsburg klagte ein Mieter, dass durch den Einbau einer zusätzlichen Tür auch andere Mieter die Terrasse nutzten. Das Amtsgericht erkannte in seinem Urteil im Jahr 1998 auf eine berechtigte Mietminderung von sieben Prozent.
- In Bersenbrück kam es zum Prozess, weil die an die Terrasse grenzende Wiese plötzlich als Weide genutzt wurde. Zwar war die Terrasse noch nutzbar. Allerdings hatten Ungeziefer, Lärm und Gerüche die Nutzung erheblich beeinträchtigt. Das Amtsgericht gab dem Mieter Recht und billigte ihm zu, die Miete um 20 Prozent mindern zu dürfen.
- Im Jahr 1995 verhandelte das Landgericht in Berlin einen speziellen Fall. Damals hatte der Vermieter ungefragt die Fläche der Terrasse verkleinert, damit etwaige Reparaturen günstiger werden. Der Mieter hatte das nicht hingenommen; der Vermieter musste die Verkleinerung rückgängig machen.
Zusammenfassung
Wenn die Terrasse nicht nutzbar oder zumindest nur eingeschränkt zu nutzen ist, haben Sie als Mieter fast immer das Recht, Ihre Miete um einen ordentlichen Betrag zu kürzen. Allerdings empfiehlt es sich, zunächst einmal Kontakt zum Vermieter herzustellen. Setzen Sie eine Frist, innerhalb derer die Nutzung der Terrasse wieder hergestellt sein sollte. Gleichzeitig sollten Sie unmissverständlich klarmachen, dass Sie im Fall einer Nichteinhaltung dieser Frist die Miete mindern werden. Liegen besonders schwere Einschränkungen vor, dann kürzen Sie die Miete gleich – informieren sollten Sie den Vermieter aber auch dann.