Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Ihnen macht ein ungepflegter Garten zu schaffen, den Sie laut Mietvertrag in vollem Umfang benutzen dürfen? Dann sollten Sie den Text auf dieser Seite weiter lesen, wir befassen uns hier genau mit dieser Thematik. Hier erfahren Sie, wie Sie vorgehen sollten, wenn der Garten ungepflegt und teilweise nicht nutzbar ist. Das kann natürlich viele Ursachen haben. Für viele Fälle gilt: eine Mietminderung können Sie in der Regel durchführen. Ihr Vermieter dürfte den Gang vor ein ordentliches Gericht in aller Regel scheuen. Die Chancen des Mieters stehen in diesem Fall also ziemlich gut. Wir beleuchten ein paar Beispiele auf dieser Seite und stellen Ihnen richterliche Urteile dazu vor. Am Ende finden Sie ein exemplarisches Schreiben, das Sie an Ihren Vermieter richten können. Oder Sie verwenden zumindest einige Bausteine daraus, auch das ist natürlich ohne weiteres möglich.
Ein ungepflegter Garten, den Sie laut Ihrem Mietvertrag vollumfänglich nutzen dürfen, ist ein wirkliches Ärgernis. Wenn sich die Tatsache, dass der Garten nicht gepflegt wird, auf seine Tauglichkeit im Gebrauch und auf die Möglichkeiten der Nutzung negativ auswirkt, dann haben Sie als Mieter in der Regel gute Karten, wenn es um eine Minderung der Miete geht. Natürlich lässt sich bei Streitigkeiten in Mietfragen nie ein pauschales Urteil fällen. Alle Fälle müssen getrennt voneinander und individuell betrachtet werden. Wir werden uns ein Stück weiter unten auf dieser Seite auch ein paar Urteile ansehen, gefällt von deutschen Gerichten.
►Ungepflegter Garten: Mietminderung-Anschreiben an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit nun bereits zwei Wochen warten wir darauf, dass in unserem Garten in der [Adresse] mal wieder der Rasen gemäht wird. Auch die Bäume und Sträucher brauchen ganz dringend einen Rückschritt. Gerade jetzt in der warmen Jahreszeit ist der Garten in erster Linie für unsere Kinder ein sehr beliebter Ort. Doch können sie diesen seit 14 Tagen nicht mehr nutzen, weil das Gras einfach zu hoch ist. Herumtollen, Fangen oder mit dem Ball spielen ist schlichtweg einfach nicht mehr möglich.
Wir wissen nicht, warum der Garten keine Pflege mehr erhält. In den vergangenen Jahren war immer Verlass darauf, dass die Grünanlage in Schuss gehalten worden ist. Weil das jetzt nicht mehr der Fall ist, ist uns in den letzten 14 Tagen ein erheblicher Mietmangel entstanden.
Wenn triftige Gründe angegeben worden wären, dann hätten wir Verständnis dafür, dass ein ungepflegter Garten vorliegt. So jedoch fühlen wir uns ein wenig veralbert und sind deswegen verärgert. Aus diesem Grund werden wir eine Mietminderung vornehmen. Der erste Tag der Minderung ist rückwirkend der [Datum]. Ab diesem Zeitpunkt war die Nutzung des Gartens ganz einfach nicht mehr möglich. Der letzte Tag der Mietminderung wird jeder sein, an dem der Garten bearbeitet wird.
Zumindest bestehen wir darauf, dass das Gras gemäht sowie Büsche, Sträucher und Bäume zurückgeschnitten werden. Zudem hätten wir gern, dass Sie sich mit uns in Verbindung setzen. So können wir einen Termin vereinbaren, bei dem Sie sich vom aktuellen Zustand des Gartens selbst ein Bild machen.
Bis der aus unserer Sicht erhebliche Mangel der Mietsache beseitigt ist, werden wir wie erwähnt unsere Mietzahlungen mindern. Die Quote der Minderung haben wir bei zehn Prozent festgesetzt. Wir denken, das ist die angemessene Höhe. Wir erwarten Ihren Anruf oder Ihre Antwort auf diese Email bis zum Wochenende. Natürlich können Sie veranlassen, dass der Garten bis dahin wieder nutzbar ist. Sollten Sie sich nicht zurückmelden oder der Garten weiter ungepflegt bleiben, so erhöhen wir die Minderungsquote auf 15 Prozent. Das gilt dann für die gesamte Zeit, in der wir die Grünfläche nicht nutzen können.
Der Garten ist im zwischen Ihnen und uns existierenden Mietvertrag eindeutig als zur Wohnung gehörig ausgewiesen. Deswegen nutzen wir das Recht, für die nicht erbrachte Leistung auch nicht zu bezahlen.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Ein ungepflegter Garten rechtfertigt oft eine Mietminderung
Betrachten wir zunächst einmal den Fall, dass Sie von Ihrer Wohnung auf einen Garten gucken, der zum Haus gehört, den Sie aber nicht benutzen dürfen, weil das in Ihrem Mietvertrag so geregelt ist. Wird der Garten nicht gepflegt und er verwildert, so dürfen Sie die Miete in der Regel mindern. Auch dann, wenn Sie wie gesagt den Garten nicht nutzen dürfen. Die Minderung kann höher ausfallen, wenn Sie sich oft aus Ihrem Balkon aufhalten, der über den Garten gebaut ist. Liegt ein ungepflegter Garten aber auf der anderen Seite des Hauses, so ist eine Mietminderung Ihrerseits eher nicht drin.
Wenn Sie den Garten hingegen ausdrücklich nutzen dürfen, dann richtet sich die Höhe der Minderung nach der Nutzungsart. Ist der Garten von vornherein schwer zugänglich und nur mit diversen Pflanzen bewachsen, dürfen Sie zwar mindern. Allerdings hat der Garten dann in einem Ausgangszustand keinen besonders hohen Nutzen. Für die Mietminderung heißt das natürlich, dass Sie diese nicht besonders hoch ansetzen können.
Ganz anders sieht das natürlich aus, wenn Sie den Garten im Sommer fast täglich benutzen. Da ist es auch ganz egal, ob Sie dort etwas anbauen, sich sonnen oder ob die Kinder dort spielen. Ist der Garten ungepflegt und somit kaum oder gar nicht nutzbar, sinkt der Nutzungswert drastisch. Für die Minderungsquote heißt das hingegen, dass Sie die Miete deutlich mindern dürfen. Oftmals ist es auch so, dass Mieter eine Wohnung wegen ihres Gartens gemietet haben. Dann ist ein ungepflegter Garten ein erheblicher Mietmangel, der mit einer Mietminderung abgegolten werden darf.
Beweispflicht für den Mieter
Wenn ein ungepflegter Garten vorliegt und Sie eine Mietminderung durchführen, so denken Sie daran, dass Sie den Zustand dokumentieren. Zieht der Vermieter nämlich gegen Ihre Minderung vor Gericht, so müssen Sie belegen können, dass der Garten ungepflegt ist. Machen Sie ausreichend Fotos, damit genügen Sie der Beweispflicht in der Regel bereits. Es kann natürlich auch sein, dass ein ungepflegter Zeitpunkt bereits vorgelegen hat, als Sie eingezogen sind. In diesem Fall hatten Sie also Kenntnis vom damaligen Zustand und können die Miete im Nachhinein nicht mehr mindern.
Im Folgenden ein kleiner Überblick über Urteile, die deutsche Gerichte in der Vergangenheit gefällt haben:
- Das Amtsgericht in Köln entschied 1983, dass der Mieter seine Miete um zehn Prozent mindern durfte. Der Garten war mitgemietet und wurde vom Vermieter nicht gepflegt.
- In einem vergleichbaren Fall urteilte das Landgericht in Darmstadt ähnlich. Der Garten war vom Vermieter über einige Jahre nicht gepflegt worden. Das Gericht sprach dem Mieter das Recht zu, die Miete ebenfalls um zehn Prozent kürzen zu dürfen.
- Zurück nach Köln. Dort landete 2000 ein Fall vor Gericht, bei dem der Vermieter dem Mieter die Nutzung des Gartens vorenthielt. Der Mieter durfte nach Ansicht des Gerichts um 17 Prozent mindern.
- 1986 lag in Osnabrück nicht nur ein ungepflegter Garten vor. Die Grünfläche wurde sogar dazu genutzt, um Baumaterial dort zu lagern. Das Gericht stellte fest, dass damit nicht nur die optische Ästhetik des Gartens massiv beeinträchtigt war. Auch die fehlenden Möglichkeiten der Erholung wurden in dem Urteil festgestellt. Zudem sah das Gericht eine Zweckentfremdung als gegeben an. Das Urteil, das die Richter fällten, war also sehr eindeutig. Und ebenso eindeutig war die Mietminderung, die sie dem Mieter zugestanden. Von seiner Gesamtmiete von 655 DM im Monat musste er nur 200 DM bezahlen, die Minderung betrug 455 DM.