Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Anfangs war es nur ein unangenehmer Geruch, und jetzt ist der Gestank der Toilette nicht mehr auszuhalten? Und das, obwohl Sie sie mehrmals im Monat oder gar in der Woche ordentlich reinigen? Dann stehen Ihre Chancen auf eine Mietminderung erst einmal nicht schlecht. Obwohl Sie das vielleicht gar nicht so brennend interessiert. Denn wichtiger wäre zunächst, dass die Ursache für den Gestank der Toilette gefunden und beseitigt wird. Auf dieser Seite stellen wir Ihnen vor, wie Sie vorgehen können, wenn die Gerüche zu unangenehm werden. Außerdem beleuchten wir einige Urteile, die Gerichte in diesem Zusammenhang bereits gefällt haben. Am Ende der Seite finden Sie wie gewohnt ein Musterbeispiel eines Anschreibens. Das können Sie so oder leicht verändert Ihrem Vermieter schicken, wenn der Gestank der Toilette überhandnimmt.
Es ist vermutlich nicht nötig, folgenden Satz zu schreiben. Aber sicher ist sicher: Stellen Sie definitiv sicher, dass der Gestank der Toilette nicht durch Sie verursacht wird. Denn nicht nur ist eine Mietminderung bei einem Gestank der Toilette natürlich ausgeschlossen. Nein, in diesem Fall tragen Sie auch die Schuld an dem Gestank. Wenn Ihr Vermieter das weiß, kann es sogar sein, dass Sie eine Abmahnung erhalten.
►Mietminderung: Gestank Toilette | Vorlage
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit ein paar Tagen bemerken wir, dass der Gestank der Toilette immer mehr zunimmt. Zunächst war alles ganz normal, dann müffelte es etwas, um dann richtig zu stinken zu beginnen.
Weder haben wir die Toilette nicht ausreichend belüftet oder gereinigt, noch haben wir in der letzten Zeit Dinge durch das Klo gespült, die eine Verstopfung verursachen könnten. Da sind wir uns sehr sicher. Jedenfalls ist der Aufenthalt im Badezimmer äußerst unangenehm.
Wir bitten Sie, uns auf dieses Schreiben bis zum [Datum] zu antworten. Zugleich möchten wir Sie bitten, uns mit Ihrer Antwort einen Termin für kommende Woche zu nennen, zu dem Sie in unsere Wohnung kommen, um den offenkundigen Mietmangel in Augenschein zu nehmen.
Sollten wir binnen dieser Frist nichts von Ihnen hören, nehmen wir rückwirkend zum ersten Tag des Gestanks eine Mietminderung um zehn Prozent vor.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Bei Gestank der Toilette die Ursachen herausfinden
Um die Wohnqualität einer Mietwohnung zu gewährleisten, sollte nicht nur in baulicher und optischer Hinsicht alles stimmen. Auch andere Faktoren wie der Geräuschpegel gehören definitiv dazu. Und natürlich die Abwesenheit von unangenehmen Gerüchen und Gestank. Ist diese nicht gegeben und es ist nicht Ihr Verschulden, so ist eine Mietminderung immer im Bereich des Möglichen. Wenn schlimmer Gestank der Toilette entweicht, so ist das auf jeden Fall ein erheblicher Mangel in der Mietsache. Jedenfalls dann, wenn er von außen verursacht wird. Das kann etwa der Fall sein, wenn es technische Probleme gibt. Die Belästigung durch den Geruch muss allerdings so stark sein, dass sie dem Mieter – also Ihnen – nicht zuzumuten ist. Zudem muss der Gestank der Toilette (oder der Abflussrohre) so gegenwärtig sein, dass er nicht nur gelegentlich auftritt. Bei nur unregelmäßiger Belastung gilt der Gestank der Toilette oft als nicht erheblich.
Zu dieser Thematik gibt es einige allgemeine Urteile, die von deutschen Gerichten in den vergangenen Jahren gefällt worden sind. Nachfolgend drei Beispiele:
- 1993 kam das Amtsgericht Hamburg zu dem Schluss, dass ein Mieter es hinnehmen muss, wenn haushaltsübliche Gerüche vorliegen.
- In diese Kerbe schlug auch das Landgericht in Essen im Jahr 2000. Es fällte das Urteil, dass einige Gerüche Teil des Alltags sind. Nur bei heftigen Belastungen durch Geruch oder Gestank sind juristische Konsequenzen möglich.
- Das Landgericht in Braunschweig fand in einem Urteil aus dem Jahr 2007 deutlichere Worte. Wenn man als Mieter fast nur noch mit Gasmaske atmen könne, so ist die Belastung nicht mehr zumutbar.
Übrigens: Wenn der Gestank der Toilette das übliche Maß überschreitet, hat das zumeist technische Ursachen. In der Regel liegt dann irgendwo ein Stau des Abwassers vor, das nicht mehr oder nicht mehr richtig abfließen kann.
Was tun bei Gestank der Toilette?
Sobald Sie bemerken, dass der Geruch aus der Toilette schlimmer wird, als das normal der Fall sein dürfte, dann können Sie sich erst einmal selbst auf die Suche nach den Ursachen machen. Wenn Sie sicher sind, dass es nicht an unzureichender Lüftung oder Reinigung liegt, dann überlegen Sie weiter. Werfen Sie regelmäßig Essensreste oder Hygieneartikel in das Klo? Auch Fett (beispielsweise altes Bratfett) dort hineinzugießen, führt nach einer gewissen Zeit zu einer Verstopfung des Abflusses.
Lässt sich feststellen, dass der Gestank der Toilette nicht auf diese Faktoren zurückzuführen ist, dann ist eine Mietminderung realistisch. Denn damit sind die meisten Ursachen für ein Selbstverschulden abgehakt. Jetzt sieht es so aus, als wäre die Ursache nicht in Ihrem Einflussbereich zu suchen – eine Mietminderung wird realistisch. Oft kommt es vor, dass ein Gestank der Toilette und ein übelriechender Abfluss aufgrund der Konstruktion der Toilette entstehen.
Gerichtsurteile pro Mietminderung
Vier Urteile von deutschen Gerichten haben wir uns hierzu einmal angesehen. Alle Fälle haben sich voneinander unterschieden.
- Im Jahr 1980 behandelte das Amtsgericht in Groß-Gerau einen Fall, bei dem sich der technisch bedingte Gestank der Toilette im kompletten Badezimmer ausgebreitet hatte – das Gericht entschied, dass die Mieter die Miete um 38 Prozent mindern durften.
- 1986 hatte das Landgericht in Augsburg einen Fall zu beurteilen, bei dem der Gestank der Toilette enorm war. Verantwortlich war die städtische Kläranlage. Von dort war offensichtlich das Abwasser die Leitung des Hauses hochgelaufen und hatte den Gestank verursacht. Das Gericht entschied darauf, dass eine angemessene Mietminderung rechtens sei. Außerdem, so die Richter, dürfte der Mieter auch fristlos kündigen, wenn er wollte.
- Zum gleichen Urteil kam das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Jahr 1994. Der Gestank der Toilette in einer Mietwohnung entstammte der Kloanlage in einem benachbarten Gewerberaum.
- Etwas anders lag der Fall bei einem Prozess, der im Jahr 1991 vor dem Amtsgericht in Berlin-Schöneberg gelandet war. Ein Fehler in der Konstruktion hatte dazu geführt, dass im Bad ein permanenter Gestank von Fäkalien und Abwasser herrschte. Für das Gericht war klar, dass der Gestank der Toilette gar nicht zu vermeiden war. Der Mieter durfte seine Miete um fünf Prozent mindern.
Zusammenfassung
Wenn Gestank in der Toilette herrscht, ist die Sachlage oft eindeutig. Das Verschulden dafür lässt sich meist ganz leicht Ihnen als Mieter oder eben dem Vermieter nachweisen. Wenn ein Mangel in der Konstruktion vorliegt, der den Gestank der Toilette verursacht, ist das nicht Ihre Schuld. In diesem Fall muss auch der Vermieter dafür gerade stehen. Eine Mietminderung ist dann in den meisten Fällen erlaubt.