Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
In Ihrer Wohnung ist die Geruchsbelästigung durch Zigaretten aus der Wohnung des Nachbarn zum Problem geworden? Dann müssen Sie das nicht zwingend so hinnehmen. Doch wie Sie in diesem Beitrag sehen werden, gibt es hierzu sehr viele unterschiedliche Begebenheiten und Einzelfälle. Und die Gerichte in Deutschland überprüfen jeden einzelnen Fall auch genau, die Urteile richten sich immer nach individuellen Aspekten. Auf dieser Seite steigen wir tief in das Thema „Geruchsbelästigung durch Zigaretten“ bzw. das Rauchen des Nachbarn ein. Außerdem untersuchen wir einige Urteile, die Gerichte in der Vergangenheit zu dieser Thematik gefällt haben. Dabei beginnen wir mit einem Beispiel aus dem Jahr 2016, das im ganzen Land medial verfolgt werden konnte. Am Seitenende finden Sie außerdem ein Musterschreiben an Ihren Vermieter. Hier haben wir einen Fall exemplarisch angeführt. Sie können dieses Schreiben in der vorliegenden Form – oder natürlich leicht verändert – gern als Vorlage nutzen.
Für einige Menschen gehört die Zigarette einfach dazu, sie wird in jeder Lebenssituation gern geraucht. Andere sind Gelegenheitsraucher, die nur hin und wieder zum Glimmstängel greifen. Und wieder andere kommen seit eh und je völlig ohne den blauen Dunst aus. Weil die Meinungen und Vorlieben hier weit auseinander gehen, kommt es des Öfteren zum Streit im Umgang mit Nikotin. Und das ist besonders unter Nachbarn nicht selten der Grund für einen handfesten Streit. Doch soweit muss es nicht kommen. Die oberste Devise lautet hier: Bevor es eskaliert, ziehen Sie den Vermieter hinzu.
►Geruchsbelästigung durch Zigaretten – Musterschreiben an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seitdem der neue Nachbar in der Wohnung neben uns eingezogen ist, riecht es bei uns stark nach Zigarettenqualm. Natürlich wissen wir, dass das Rauchen ein Grundrecht eines jeden Mieters darstellt. Allerdings fragen wir uns, ob die Zumutbarkeit in unserem Fall noch gegeben ist.
Denn es ist nicht so, dass der Gestank nur zu bestimmten Zeiten am Tag auftritt. Es gibt zwar einige Spitzen, die am Wochenende oder unter der Woche am Abend erreicht werden. Allerdings empfinden wir den beständigen Gestank nach altem und kaltem Rauch als die deutlich unangenehmere Belastung.
Nachfragen bei unserem Nachbarn, ob er ausreichend lüftet, sind bis jetzt nicht zu unserer Zufriedenheit beantwortet worden. Möglicherweise liegt es an der Bauweise des Hauses, dass die Belastung so enorm ist, vielleicht aber auch nicht. Fakt ist, dass wir die Leidtragenden sind und ein nach unserer Auffassung erheblicher Mietmangel eingetreten ist.
Unsere Bitte an Sie: Melden Sie sich zunächst bei uns. Wir setzen Ihnen hierfür eine Frist bis zum [Datum]. Überzeugen Sie sich in unserer Wohnung davon, dass die Beeinträchtigung erheblich für uns ist. Im Anschluss daran bitten wir Sie, mit dem neuen Nachbarn zu reden. Vielleicht können Sie ihm klarmachen, dass seine Geruchsbelästigung durch Zigaretten für uns nicht hinnehmbar ist. Nicht zuletzt ist auch unsere kleine Tochter dieser Belastung ausgesetzt.
Sollte sich an diesem Zustand nichts ändern, so sehen wir uns gezwungen, unsere Mietzahlungen an Sie in Zukunft um zehn Prozent zu mindern.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Geruchsbelästigung durch Zigaretten muss nicht hingenommen werden
Aber warum ist es sinnvoll, den Vermieter zu informieren? Er kann den Nachbarn ja auch nicht zwingen, das Rauchen aufzugeben. Und weswegen ist das Rauchen in der Wohnung ein vertragsgemäßer Gebrauch, wenn eine Mietminderung doch erlaubt ist? Auf Fragen wie diese werden wir Ihnen auf dieser Seite Antworten geben. Und selbstverständlich geben wir Ihnen Beispiele an die Hand, wie Gerichte in einigen dieser Fälle geurteilt haben. Doch beginnen wir erst einmal ganz allgemein.
Ein unumstößlicher Grundsatz im Zusammenhang mit Zigarettenqualm lautet: Rauchen in der Wohnung ist grundsätzlich vertragsgemäß. Das wird immer wieder angebracht, auch wenn sich ein Nachbar gestört fühlt und eine Mietminderung durchsetzen möchte. Allzu häufig lassen sich Mieter von ihrem Vermieter mit diesem Argument abspeisen, wenn es um eine Mietminderung geht. Oft argumentieren Vermieter nämlich, dass sich der rauchende Nachbar vertragsgemäß verhält und dem Vermieter deswegen die Hände gebunden sind. Doch bevor wir weiter auf diesen Umstand eingehen, betrachten wir den oben erwähnten Fall.
Ein Prozess, der durch die Medien ging
Der Rechtsstreit hatte jahrelang geschwelt. Ausgangspunkt war, dass die Nachbarn sich durch das sehr starke Rauchen des Mieters gestört gefühlt hatten. Weil die Vermieterin keine andere Handhabe sah, wollte sie den Raucher vor die Tür setzen. Das Amtsgericht und das Landgericht als nächste Instanz (der Fall wurde in Düsseldorf verhandelt) gaben der Vermieterin Recht. Doch der Raucher klagte weiter bis zum Bundesgerichtshof (BGH). Der kippte das Urteil im September 2016 und ordnete an, dass die Beweise neu erbracht werden mussten. Dabei kam es zu widersprüchlichen Angaben der Nachbarn, wie stark die Geruchsbelästigung durch Zigaretten tatsächlich war. Diese Überprüfung hatten Amts- und Landgericht vorher gar nicht durchführen lassen.
- Der BGH sah keine begründete Gefährdung der Mieter durch den Zigarettenqualm. Die Angaben dieser Zeugen waren schlicht uneinheitlich.
- Zudem bestärkte der BGH das Recht eines Rauchers, in seiner Wohnung ohne Einschränkung rauchen zu dürfen.
- Dieses Recht endet nach Ansicht des Gerichts aber dort, wo die körperliche Unversehrtheit von Nachbarn aufhört. Das sei im betreffenden Casus aber nicht der Fall gewesen.
Grundsätzlich liegt die Schwierigkeit genau dort, nämlich bei der Feststellung, wann die Geruchsbelästigung durch Zigaretten unzumutbar wird.
Rauchen ist nicht vertragswidrig
Selbst dann, wenn ein Raucher während der Zeit seiner Miete durch seine Sucht Ablagerungen verursacht, ist Rauchen nicht vertragswidrig. Hierzu hat der BGH im Jahr 2006 schon einmal ein Grundsatzurteil gefällt. Erst, wenn in der Wohnung sehr stark geraucht wird und die Wohnung deswegen deutliche Mängel aufweist, die sich nicht einfach so beseitigen lassen, sondern Sanierungen umfassender Art notwendig werden, so ist der Gebrauch der Wohnräume nicht mehr als sachgemäß zu betrachten.
Nun muss dazu gesagt werden, dass diese Feststellungen allein auf das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter abzielen. Da ist das Verhältnis zwischen Ihnen als geschädigtem Mieter und Ihrem Vermieter noch nicht eingeschlossen. Denn hier gelten andere Regeln, wie wir Ihnen zeigen werden – Regeln, von denen Sie durchaus profitieren können.
Geruchsbelästigung durch Zigaretten: Sie haben als Nachbar gute Chancen
Denn unabhängig vom Verhältnis, das zwischen dem Vermieter und dem rauchenden Mieter herrscht, sind Sie ein Geschädigter. Und die gute Nachricht für Sie lautet, dass Ihr rauchender Nachbar gar nicht unbedingt die Grenzen eines vertragsgemäßen Gebrauchs überschreiten muss, damit Sie einen Mietmangel geltend machen können. In einem Prozess kam das Landgericht in Hamburg im Jahr 2012 zu einem beispielhaften Urteil. Der Vermieter könne durchaus verpflichtet sein, das Rauchen eines Mieters als vertragsgemäß zu dulden. Wenn Sie aber als Nachbar betroffen sind, so liegt ein von Ihnen unverschuldeter Mangel vor.
Dabei können also weder Sie noch Ihr Nachbar für die Umstände belangt werden. Der Vermieter hat demnach nicht das Recht, den Raucher zu sanktionieren. Und Sie haben dennoch (zumindest im Grundsatz) das Recht, eine Mietminderung durchführen zu können. Für den Vermieter heißt das, dass er im Prinzip ausbaden muss, was ihm der rauchende Mieter verursacht.
Mietminderung bei Geruchsbelästigung durch Zigaretten
Damit nähern wir uns nun Ihrem Fall. Sie haben ein Problem mit der Geruchsbelästigung durch Zigaretten, die von einem rauchenden Nachbarn verursacht wird. Wenn bei Ihnen der Fall so liegt, dass Ihre Wohnung nicht mehr voll tauglich ist im Sinne des vertragsgemäßen Gebrauchs, weil Zigarettenqualm oder der Gestank nach kalten Zigaretten das allgemeine Wohlbefinden mindert und Ihnen ein Wohngefühl vermittelt, das unangenehm ist, dann liegt ein Mangel in der Mietsache vor. Doch wann ist dieser erheblich? Das unterliegt einer individuellen Betrachtung für jeden einzelnen Fall. Selbst Gerichte beantworten diese Frage immer wieder unterschiedlich. Wonach aber schauen die Gerichte dabei?
- Einerseits gelten die Beeinträchtigungen, die rauchende Nachbarn verursachen, in Teilen sogar zum individuellen Lebensrisiko. Hier wird Qualm genauso behandelt wie Baulärm oder Verkehrslärm.
- Allerdings sollten sich Raucher hier nicht zu sicher fühlen. Denn nicht immer gilt der Einzug von Rauch in eine fremde Wohnung als ein Risiko für Sie, also für den Geschädigten.
- Das Maß, in dem sich die Beeinträchtigung bewegt, ist hierbei entscheidend. Und das subjektive Empfinden spielt für kein Gericht dabei eine Rolle.
Was aber wird als Beeinträchtigung gesehen? Und wann ist diese unerheblich, wann erheblich? Das hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. So muss etwa untersucht werden, wo der Gestank wahrnehmbar ist. Nur auf dem Balkon oder im Treppenhaus? Oder doch auch in der Wohnung? Sind also Räume davon betroffen und wenn ja, wie viele? Wie intensiv ist die Geruchsbelästigung durch Zigaretten und gilt das für die Menge oder einen Zeitraum? Wann, also in welcher Jahreszeit, ist die Beeinträchtigung besonders groß und wann nicht? Befindet sich die Wohnung in der Stadt oder auf dem Land? Und wie dringt der Gestank in Ihre Wohnung ein – durch von Ihnen geöffnete Fenster oder ist die Bauweise des Hauses dafür verantwortlich, etwa aufgrund von undichten Fenstern oder Türen?
Mietminderung rauchen: Einige Beispiel aus der Rechtsprechung
Im Folgenden stellen wir Ihnen ein paar gerichtliche Urteile aus den vergangenen Jahren vor. Womöglich gibt es hier ein Beispiel, das Ihrem Fall ähnelt. Doch selbst wenn dem so wäre: Vergessen Sie nicht, dass Gerichte jeden Fall individuell behandeln.
- Im Jahr 1998 fällte das Landgericht in Stuttgart ein Urteil in einem umfangreichen Fall. Hier ging es nicht nur um Geruchsbelästigung durch Zigaretten, sondern auch durch Essen. Die Richter sahen die Bauweise des Gebäudes als Hauptproblem, der Mieter durfte seine Zahlungen um 20 Prozent mindern.
- Das Amtsgericht in Berlin-Charlottenburg kam 2008 zu dem Schluss, dass ein Raucher sehr viel rauchte. Der Geruch zog über die Wände und die Decke in die Wohnung des Nachbarn darüber ein. Der Nachbar durfte die Miete um zehn Prozent kürzen.
- Ebenfalls 2008, ebenfalls in Berlin. Das Landgericht sah in einem Fall die bauliche Konstruktion des Gebäudes als Hauptursache für Geruchsbelästigung durch Zigaretten. Kalter Rauch sei deswegen in die Wohnung des benachbarten Mieters eingedrungen, besonders ins Wohnzimmer. Auch hier durfte der Nachbar seine Miete um zehn Prozent mindern.
- Weil die Versorgungsschächte nicht richtig dicht waren, drang in eine Wohnung von unten Rauch ein. So jedenfalls urteilte das Amtsgericht in Kerpen im Jahr 2010 und gewährte dem Mieter eine Minderung von fünf Prozent.
- Im Jahr 2012 verhandelte das Landgericht in Hamburg einen Fall, bei dem Mieter nur auf ihrem Balkon rauchten. Das allerdings exzessiv mit etwa 20 Zigaretten am Tag und so, dass der Qualm nach oben zog. Direkt in die Dachgaube des Mieters darüber, der daraufhin die Miete minderte. Das Hamburger Gericht sah dies als rechtens an und erlaubte dem Mieter, seine Zahlungen um fünf Prozent zu mindern.
Ein exemplarisches Urteil hinsichtlich der Jahreszeiten
Im Jahr 2013 kam in Berlin ein Fall vor das Landgericht. Ein Mieter hatte seine Miete gemindert, weil vom Balkon unter ihm bis zu drei Mal stündlich massiver Zigarettenrauch aufstieg. Er musste seine Fenster und Türen verschließen, damit der Geruch nicht in die Wohnung drang. Das Gericht erkannte zu Gunsten des Mieters – er durfte eine Mietminderung um zehn Prozent vornehmen.
Damit sehen Sie, dass Ihre Chancen nicht die schlechtesten sind, wenn Sie eine Mietminderung durchführen. Allerdings muss beweisbar sein, dass der Rauch Sie wirklich stört. Sollten Sie sich mit dem Verursacher der Geruchsbelästigung durch Zigaretten nicht einig werden, wenden Sie sich an Ihren Vermieter. Sollte dieser sich querstellen, etwas zu unternehmen, so können Sie immer noch die Miete mindern. Es hat sich gezeigt, dass Vermieter hier oftmals am kürzeren Hebel sitzen, und zwar gegenüber Ihnen, aber auch gegenüber dem rauchenden Nachbarn.