Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Haben Sie in Ihrer Wohnung massive Probleme mit der Geruchsbelästigung durch ein Restaurant? Das müssen Sie als Mieter in der Regel nicht hinnehmen. Ihre Chancen, eine Mietminderung gegenüber Ihrem Vermieter zu erreichen, stehen also nicht schlecht. Ist Ihre komplette Wohnung von der Geruchsbelästigung durch ein Restaurant betroffen? Oder sind es „nur“ einzelne Zimmer oder Räume? Riechet Ihre Kleidung nach Essen, stinken die Gardinen nach den Düften aus der Küche der Gaststätte? Das alles sind Umstände, die Sie nicht dulden müssen. Wenn Sie also mit einer Geruchsbelästigung durch ein Restaurant zu kämpfen haben, so ist ein Mietmangel definitiv vorhanden. Wenn Ihr Vermieter Ihre Mietminderung nicht akzeptiert, dann wird er womöglich Klage erheben, und es droht eine Gerichtsverhandlung. In der Vergangenheit haben Richter jedoch oft zugunsten von Mietern geurteilt. Auf dieser Seite gehen wir unter anderem auf diese Urteile ein.
Außerdem können Sie hier nachlesen, wie Sie vorgehen sollten, wenn es zu einer dauerhaften Geruchsbelästigung durch ein Restaurant kommt. Unten auf dieser Seite stellen wir zudem ein Musterschreiben an Ihren Vermieter vor. Denn zunächst einmal müssen Sie den Vermieter über diese Belästigung informieren, damit dieser eine Stellungnahme abgeben kann. Im besten Fall weiß der Vermieter sogar, was getan werden kann, um die Gerüche von Ihrer Wohnung fernzuhalten. Doch liegt auch auf der Hand, dass das ziemlich schwierig werden dürfte.
►Geruchsbelästigung durch ein Restaurant – Musterschreiben an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
zu Beginn waren wir zumindest neutral, als die Gaststätte im Erdgeschoss unseres Mietshauses eröffnet hatte. Wir hatten angenommen, dass es egal sei, ob sich – wie vorher – eine Bäckerei dort befände oder eine Gaststätte. Allerdings müssen wir nun nach wenigen Wochen einsehen, dass wir uns hier gründlich getäuscht haben. Lassen Sie uns in ein paar Sätzen schildern, wo das Problem liegt.
Die Belästigung durch den Geruch, der aus dem Restaurant strömt, nimmt in der gesamten Wohnung allmählich überhand. Der Geruch setzt sich in den Gardinen fest, in Teppichen und in der Kleidung sowieso. Das betrifft auch jene Kleidungsstücke, die in Schränken verstaut sind. Doch das ist leider noch nicht alles.
Denn seitdem sich der Essensgeruch festgesetzt hat, schmeckt alles, was wir kochen, immer gleich. Und wenn wir selbst kochen, vermischen sich die Gerüche aus unserer Küche und der des Restaurants. Sie können sich vielleicht vorstellen, dass weder das Kochen noch der Verzehr der Speisen Vergnügen bereiten.
Wir haben uns bereits mit dem Mieterschutzbund in Verbindung gesetzt und von dort erfahren, dass wir die monatlich an Sie gezahlte Miete mindern dürfen – wir tun das zwar schweren Herzens, weil unser Verhältnis gut ist, aber unsere Wohn- und Lebensqualität hat sich in den vergangenen Wochen rapide und deutlich verschlechtert.
Bitte machen Sie sich selbst ein Bild davon, wie unerträglich dieser Zustand in unserer Wohnung inzwischen geworden ist. Melden Sie sich deswegen umgehend bei uns. Wenn wir bis in fünf Werktagen nichts von Ihnen hören, so mindern wir unsere Miete ab diesem Datum um 25 Prozent. Für die letzten Wochen ziehen wir rückwirkend 15 Prozent unserer monatlichen Zahlungen ab. Der uns durch das Restaurant entstandene Mietmangel ist äußerst erheblich und macht die Wohnung zwar nicht unbewohnbar. Doch ist die Wohnqualität sehr schlecht.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Geruchsbelästigung durch ein Restaurant stellt einen Mietmangel dar
Ohne Zweifel kann die These aufgestellt werden, dass die Geruchsbelästigung durch ein Restaurant einen Mangel in der Mietsache darstellt. Wenn Sie einen verständigen Vermieter haben, dann sollte dieser in der Lage dazu sein, Ihre Position nachzuvollziehen. Dann sollte er auch Ihre Forderung nach einer Mietminderung akzeptieren. Es ist für Sie jedenfalls nicht ratsam, in einem solchen Fall in eine Fundamentalopposition zu treten. Ihr Vermieter bietet Ihnen womöglich eine bestimmte Minderungsquote an, Ihre Vorstellungen liegen aber vielleicht höher. Dann sollten Sie zusehen, dass Sie sich in der Mitte treffen.
Denn wenn Ihr Vermieter nicht akzeptiert, dass Sie die Miete wegen der Geruchsbelästigung durch ein Restaurant mindern, dann klagt er eventuell dagegen – nicht selten kommt dabei ein Prozess heraus, der sich über Monate hinweg zieht und Nerven kostet. Und das selbst dann, wenn Sie am Ende vom Gericht Recht bekommen und es Ihr gutes Recht ist, die Miete zu mindern. Darüber hinaus ist das Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter vermutlich von diesem Tag an ziemlich getrübt. Ganz gleich, wie der Prozess ausgeht.
Urteile aus der Praxis
Wie Sie sich vorstellen können, sind Prozesse mit einer Geruchsbelästigung durch ein Restaurant an deutschen Gerichten keine Seltenheit. Allerdings, so zeigt es die Praxis der vergangenen Jahre, scheinen Vermieter sich dabei zu überschätzen. Immer wieder klagen sie dagegen, dass Mieter die Miete mindern, wenn eine Geruchsbelästigung durch ein Restaurant vorliegt. Und immer wieder nehmen Richter die Position der Mieter ein. Hier einige Beispiele aus der Praxis.
- Im Jahr 1989 musste das Amtsgericht in Köln über einen Fall urteilen, bei dem ein Mieter die Miete minderte. Der Grund war der Geruch in seinem Badezimmer, der von einer im Nachbarhaus untergebrachten Pizzeria stammte. Das Gericht befand, dass der Mieter im Recht war und gewährte eine Minderung der Mietzahlungen um 15 Prozent.
- 2004 verhandelte das Amtsgericht in Berlin-Lichtenberg einen Fall, bei dem mehrere Restaurationsbetriebe in einem normalen Wohnhaus untergebracht wurden. Nach der Eröffnung dieser Betriebe behielt ein Mieter einen Teil seiner Miete ein, weil die Belästigung durch Gerüche auf der einen und Geräusche auf der anderen Seite zu groß geworden war. Der Vermieter klagte gegen die Minderung, das Gericht jedoch urteilte im Sinne des Mieters. Dieser durfte demnach 20 Prozent seiner Miete einbehalten.
- Bereits 1986 hatte sich das Landgericht in Hamburg mit einem ähnlichen Fall zu befassen. Seinerzeit minderte ein Mieter seine Miete, weil in einem Wohnhaus ein untervermietetes Restaurant eingezogen war. Die Belastung durch Gerüche und durch Lärm war demnach ziemlich hoch. Auch hier klagte der Vermieter gegen die Minderung – und wurde abgewiesen. Das Landgericht gestattete es dem Mieter, sogar 25 Prozent seiner Mietzahlungen einzubehalten.
Ein Mieter bekam allerdings nicht Recht
In einem Fall mit einer etwas anderen Sachlage entschieden die Richter jedoch gegen den Mieter. Im Erdgeschoss eines Wohnhauses in Berlin nämlich eröffnete im Jahr 2005 eine Gaststätte. Dort gab es auch eine Terrasse, auf der die Gäste rauchen durften. Der Mieter wollte deswegen den Betrag seiner Miete mindern; der Rauch stelle für ihn einen Mangel in der Mietsache dar. Weil der Vermieter das ablehnte, trafen sich die beiden Parteien vor Gericht wieder.
Hier entschied das Gericht dann im Sinne des Vermieters. Zwar gab es dem Mieter darin Recht, dass tatsächlich eine Beeinträchtigung vorgelegen habe. Dieser sei allerdings nicht mit einem Mangel in der Mietsache gleichzusetzen gewesen. Die Begründung hierfür war sehr interessant. Denn wer in einer Stadt wie Berlin wohne, müsse einige übliche Beeinträchtigungen im täglichen Leben ertragen. Zu diesen gehörten etwa Rauchgeruch, aber auch Abgase, Feinstaub und Lärm. Erst, wenn diese üblichen Behinderungen überschritten werden, kann nach Ansicht des Gerichts von einem Mangel gesprochen werden.
Zwar führte das Gericht aus, dass es im Sinne der Allgemeinheit womöglich besser sei, wenn in Lokalen auch draußen nicht mehr geraucht werde – allerdings gebe es dazu kein Gesetz, dementsprechend müssen auch die entstehenden Beeinträchtigungen hingenommen werden. Auch die Nutzung des Erdgeschosses als Restaurant sei legitim. Insofern müsse der Mieter die aus diesem Umstand entstandene Beeinträchtigung ebenfalls hinnehmen.