Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn der Spülkasten in der Toilette fehlt, dann zumeist nicht, weil er wie von Geisterhand verschwunden ist. Auch Sie als Mieter haben diesen ja nicht aus Jux und Dollerei entfernt. Und wenn er bei Ihrem Einzug gefehlt hätte, dann hätten Sie das ja längst bemerkt. Nein, ein fehlender Spülkasten ist meist auf Umbauarbeiten im Bad bzw. in der Toilette zurückzuführen. Umbauarbeiten, die Ihr Vermieter veranlasst hat. So kann es zum Beispiel sein, dass es nötig ist, Leitungen und Rohre im Bad zu versetzen. Wenn dabei ein fehlender Spülkasten die Folge ist, haben Sie einen Anspruch auf Mietminderung. In diesem Text gehen wir auf die wahrscheinlichste Variante ein, wie ein Spülkasten abhandenkommen kann. Dazu stellen wir Ihnen einen Präzedenzfall vor, bei dem ein Urteil ergangen ist. Und wie immer finden Sie unten auf dieser Seite ein Musterschreiben, das Sie an Ihren Vermieter richten können.
Wie schon eingangs erwähnt, hat ein fehlender Spülkasten immer eine logische Erklärung. Wenn er einfach nur defekt ist, informieren Sie den Vermieter, dieser tauscht den Kasten in aller Regel einfach aus. Zwar wäre es auch kein Hexenwerk, diesen Mangel selbst zu beheben. Allerdings bleiben Sie dann womöglich auf den Kosten sitzen, und das ist nicht das, was wir wollen. Doch zurück zum Hauptgegenstand dieser Seite – der fehlende Spülkasten.
►Mietminderung: Fehlender Spülkasten | Musteranschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
in unserer Toilette fehlt der Spülkasten. Vielleicht ist Ihnen das nicht bewusst, weil die Firma [__] die Umbauarbeiten im Bad ohne Ihre Gegenwart durchgeführt hat. Die Arbeiten sind gestern zu einem endgültigen Abschluss gekommen, wie uns mitgeteilt worden ist. Die Situation stellt sich jetzt wie folgt dar:
Die Toilette wurde nach dem Verlegen der Rohre so versetzt, dass sie nun unmittelbar vor dem Waschbecken steht. Wie Sie sich vorstellen können, ist dort kein Platz mehr für den Spülkasten. Wir müssen seit gestern mit einem Eimer spülen, wenn wir die Toilette benutzt haben.
Das stellt einen erheblichen Mietmangel dar und bringt große Einschränkungen mit sich. Die Toilette ist ein fester Bestandteil des Mietvertrags und muss immer ohne Schmälerungen nutzbar sein. Wir möchten Sie freundlichst auffordern, sich unserem Problem umgehend zu widmen. Bitte setzen Sie sich dazu so schnell als möglich mit uns in Verbindung.
Bis zur Beseitigung dieses eklatanten Mietmangels in unserer Wohnung in der [Adresse] im zweiten OG bestehen wir auf Mietminderung. Mit dem heutigen Tag werden wir die Miete um 14 Prozent kürzen. Dabei orientieren wir uns an einem Verfahren aus dem Jahr 2011, in dem ein Gericht einem Mieter dies zubilligte. Wir haben uns auch beim Mieterverein mit diesem Problem gemeldet. Dort wurde uns ebenfalls dazu geraten, die Miete zu mindern.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Fehlender Spülkasten durch Versetzung des Waschbeckens
Am ehesten wahrscheinlich, dass Ihr Spülkasten fehlt, ist die Annahme, dass dieser bei Umbauarbeiten im Bad abgenommen werden musste. Der Grund hierfür ist zumeist, dass in Ihrem Bad Rohre oder Leitungen bei einem Umbau neu verlegt worden sind. Besonders in kleinen Badezimmern kann es dazu kommen, dass Waschbecken oder Toilette versetzt werden müssen. Manchmal auch beides.
Genau dieser Fall ereignete sich im Jahr 2011 in Köln. In diesem Fall war es die Toilette, die bei Umbauarbeiten im Bad versetzt werden musste. Rohre wurden im Badezimmer verlegt, weswegen das Klo weichen musste. Die Arbeiter versetzten die Toilette vor das Waschbecken – somit war für den Spülkasten kein Platz. Dementsprechend wurde dieser abgenommen. In diesem Fall kam dazu, dass auch Fliesen an der Wand beschädigt worden waren. Dieser Umstand soll hier aber keinen Einfluss auf den Text nehmen. Denn es soll ja um den fehlenden Spülkasten gehen.
Überblick über den Beschluss des Gerichts
Der Fall landete vor dem Amtsgericht Köln. Die Mieterin hatte den Mietmangel früh bei der Vermieterin angezeigt. Immerhin war sie gezwungen, die Toilette mit einem Eimer zu spülen. Die Vermieterin jedoch hatte über einen längeren Zeitraum nicht auf die Meldung der Mieterin reagiert. Somit beschloss die Mieterin nach einiger Zeit, eine Mietminderung vorzunehmen. Das jedoch wollte die Vermieterin nicht hinnehmen, sie reichte beim Amtsgericht Klage ein.
- Diese wies das Gericht ab. Es stellte fest, dass der Mietmangel die Mieterin erheblich beeinträchtigte. Dementsprechend sei die Mietminderung auch angemessen.
- Die Richter urteilten, dass die Mietminderung 14 Prozent betragen darf.
- Zudem wies das Gericht eine weitere Klage der Vermieterin ab. Diese hatte versucht, die Umbauarbeiten im Bad als Modernisierung der Wohnung durchzusetzen. Die Kosten dafür sollte nach Ansicht der Vermieterin die Mieterin tragen. Dem folgte das Gericht nicht, da es sich nach dessen Ansicht um eine Maßnahme zur Instandsetzung handelte.
Was bedeutet das nun für Sie?
Wenn Sie sich in einer ähnlichen Lage befinden wie die Mieterin im dargestellten Fall, so sollten Sie zügig reagieren. Richten Sie ein Schreiben an Ihren Vermieter (ein Beispiel hierfür finden Sie unten). Stellen Sie erst einmal den Sachverhalt dar, möglicherweise weiß der Vermieter nichts darüber. Oftmals wohnt der Vermieter weiter weg und beauftragt eine Fremdfirma, und das guten Gewissens. Wenn diese Fremdfirma die Arbeiten so durchführt, dass später Ihr Spülkasten fehlt, ist das dem Vermieter nicht zwingend bekannt. Natürlich schützt ihn das nicht vor der Verantwortung, die er dafür trägt. Doch sollten Sie in Ihrem ersten Schreiben Besonnenheit an den Tag legen.
Benennen Sie den Mietmangel des fehlenden Spülkastens und legen Sie kurz dar, wie es zu diesem Umstand gekommen ist. Fordern Sie den Vermieter höflich, aber bestimmt dazu auf, den Mangel so schnell wie möglich zu beheben. Um Ihrer Forderung Nachdruck zu verleihen, sollten Sie erwähnen, dass Sie Ihre Miete mindern, bis der Mangel beseitigt ist. Das ist noch keine offene Konfrontation, sondern Ihr gutes Recht. Ihr Vermieter wird es sich sicher gut überlegen, ob er dagegen vor Gericht Klage erhebt. Wenn es dazu kommen sollte, dann ist der Weg zur Mieterberatung für Sie zunächst ratsam.
Zusammenfassung
Ein umsichtiger Vermieter wird den Weg vor ein Gericht jedoch scheuen, um gegen die Mietminderung zu klagen. In der Regel wissen Vermieter (oder deren Anwälte) von solchen Fällen wie dem oben dargestellten. Setzen Sie also zunächst eine freundliche Email auf, das ist in diesem Fall besser als ein Anruf. So nämlich haben Sie schwarz auf weiß, wann Sie den Mangel gemeldet haben. Das gilt in einem eventuellen späteren Verfahren, falls der Vermieter doch klagen sollte, als Beweis. Außerdem ist eine Email ein Beleg für das Datum. Damit können Sie errechnen, wieviel Miete Sie vom Melden des fehlenden Spülkastens bis zur Behebung einsparen können. Die 14 Prozent Mietminderung aus dem Fall des Kölner Amtsgericht empfehlen sich dabei als Maßstab.