Die Toilette ist unverzichtbarer Bestandteil der Wohnung

Die Toilette ist unverzichtbarer Bestandteil der Wohnung

Wenn die Toilette nicht funktioniert, und das kennen Sie hoffentlich nicht aus eigener Erfahrung, ist die Wohnung unbenutzbar. Oder zumindest so gut wie. Die Zeiten, in denen der kleine Holzverschlag im Hinterhof genutzt wurde, sind zum Glück vorbei.

Aus welchem Grund auch immer die Toilette nicht genutzt werden kann: eine Mietminderung hat auch vor Gericht zumeist Bestand. Natürlich sind die einzelnen Umstände immer unterschiedlich. Oft sind es andere Ursachen, die zum gleichen Ergebnis führen. Doch schlussendlich muss fast immer der Vermieter dafür sorgen, dass Ihre Toilette als Mieter funktioniert. Deswegen dürften viele Vermieter auch davor zurückschrecken, den Gang vor Gericht zu suchen.

Bei all dem gilt jedoch für Sie, dass Sie die Höhe der geplanten Mietminderung realistisch einschätzen. Das ist eigentlich immer dann gegeben, wenn sich ein Anwalt ein eigenes Bild macht. Er sollte auf Mietrecht spezialisiert sein und die unbenutzbare Toilette in Augenschein nehmen. Erst dann kommt er in der Regel zu einer vernünftigen Einschätzung der Sachlage. Auf dieser Sachlage fußt dann auch die Empfehlung, um wieviel Prozent Sie die Miete mindern dürfen.

Was funktioniert an der Toilette nicht?

Eine Tatsache die eigentlich klar sein sollte, vielen Mietern aber vielleicht gar nicht bekannt ist: keine Mietminderung bei Eigenverschulden. Wenn Sie als Mieter das Klo verstopft haben, dann haben Sie nicht nur keinen Anspruch auf Mietminderung. Nein, auch die Kosten, die die Reparaturen verursachen, gehen in diesem Fall auf Sie. Das hat das Amtsgericht in Saarburg im Jahr 2002 geurteilt. Das gilt allerdings nur, wenn der Vermieter Ihnen als Mieter die Schuld auch ohne Zweifel nachweisen kann.

Eine Toilette, die nicht zu 100 Prozent in Ordnung ist, kann dennoch in vielen Fällen genutzt werden. Schäden können also vorliegen – und Sie können das stille Örtchen dennoch weiterhin aufsuchen. In einem Urteil des Amtsgerichts in Berlin-Schöneberg, das 1991 erging, wurden einige Mietminderungsquoten festgestellt.

Die Quoten für die Minderung

  • Wenn bei Fäkalienrückfluss Küche und Toilette unbenutzbar sind, darf der Mieter 50 Prozent der Miete einbehalten. Die Abflussrohre von Küche und Toilette vereinigen sich nämlich in den meisten Fällen.
  • Wenn es zu einem Abflussstau kommt, der übelriechendes Abwasser mit sich bringt, so dürfen 38 Prozent einbehalten werden.
  • Sollte das Klo das einzige der Wohnung und unbenutzbar sein, kann das eine Mietminderung von 80 Prozent bedeuten.
  • Kommt es zu einem Rückfluss von Fäkalien im WC, so berechtigt Sie das, fünf Prozent der Miete einzubehalten.

Natürlich kann es auch andere Gründe geben, weswegen eine Toilette nicht mehr uneingeschränkt genutzt werden kann. Auch dazu hat das Amtsgericht Schöneberg ein paar grundsätzliche Dinge festgestellt.

  • In Toiletten und Badezimmern ohne Fenster kann es vorkommen, dass diese Räume über ein anderes Zimmer entlüftet werden. Wenn das die Küche ist, so ist eine Mietminderung von zehn Prozent durchaus angebracht.
  • Sollte die Toilettenspülung unzureichend sein, so können Sie bis zu 15 Prozent der Miete einbehalten.
  • In der Regel ist die Spülung ja manuell verstellbar, allerdings nicht immer. Auch, wenn die Spülung zu stark ist, können Sie eine geringe Mietminderung für sich beanspruchen. Das Amtsgericht in Schöneberg hat damals beschlossen, dass Sie ein Prozent der Miete einbehalten dürfen.

Die Toilette als sensibler Mietgegenstand

Alles rund um Bad und Toilette in einer Wohnung ist mietrechtlich ziemlich sensibel. Doch nicht jede Klage hat auch Aussicht auf Erfolg. So kann eine Toilettenspülung in der Nachbarswohnung sehr laut sein oder das Wasser ständig laufen. Sie haben in diesem Fall keine Chance auf Mietminderung, nicht einmal dann, wenn die Störungen auch spätabends vorkommen. So jedenfalls hat das Amtsgericht in Münster im Jahr 1982 geurteilt.

Oder Sie haben Ärger mit dem zweiten Klo, das sich in Ihrer Wohnung befindet? Gesetzt den Fall, Ihr Vermieter hat diese zweite Toilette verriegelt, um Sie an der Nutzung zu hindern. Vielleicht gibt es gute Gründe dafür, vielleicht auch nicht – aber Sie dürfen einen Mietteil einbehalten. Und zwar sieben Prozent, wie das Amtsgericht in Nidda 1982 geurteilt hat. Auch eine stark verkalkte Toilette berechtigt Sie zu einer Mietkürzung von einem Prozent. Und der letzte Fall hat zwar nicht direkt mit einer unbenutzbaren Toilette zu tun. Aber er zeigt, dass es Mieter bisweilen damit übertreiben, sich Mietminderungen ergattern zu wollen.

So klagte ein Mieter im Jahr 1989 vor dem Amtsgericht in Berlin-Schöneberg gegen die Toilettennutzung eines anderen Mieters. Dieser Mieter einer anderen Wohnung im selben Haus sollte Bad und Toilette nicht mehr um 6 Uhr früh benutzen. Eine Klage, die einem erst einmal in den Sinn kommen muss. Wenig überraschend wurde sie vom Gericht abgewiesen, weil dadurch keinesfalls ein Mietmangel entsteht.

Zusammenfassung

Wie Sie sehen, können Sie in vielen Fällen eine Mietminderung bei Ihrem Vermieter geltend machen. Die Urteile dazu sprechen eine klare Sprache. Bedenken Sie dennoch, dass jeder Fall anders gelagert ist – und Vermieter gegen derlei Ansprüche oft gut gewappnet sind. Bevor Sie eine Mietminderung wegen einer teilweise oder komplette unbenutzbaren Toilette durchgeboxt bekommen, ziehen viele Vermieter lieber vor Gericht. Zumeist haben sie Anwälte, die alle Kniffe des Mietrechts kennen.

Wir schreiben Ihnen das nicht, damit Sie auf Ihr gutes Recht verzichten. Nein, Sie sollen das natürlich wahrnehmen. Verrennen Sie sich aber in nichts – und schauen Sie selbst einmal, ob Sie etwas an der Situation verändern können. Wenn Sie etwa glauben, dass die Spülung zu schwach ist, checken Sie erst, ob Sie sie nicht selbst verstellen können. Und versuchen Sie in einem Anschreiben an den Vermieter auch nicht, diesen zu erpressen oder ihm zu drohen. Im besten Fall behebt der Vermieter den Mietmangel in der Toilette geräuschlos und zügig. Andernfalls bleibt Ihnen immer noch die Möglichkeit, die Miete zu mindern.

 

Mietminderung bei Schäden in der Toilette: Anschreiben

Sehr geehrter Vermieter [XY],

wir haben am gestrigen Abend, also am [Datum] festgestellt, dass die Spülung der Toilette nur mehr unzureichend funktioniert. Sie ist mit einem Mal viel zu schwach. Das ist eingetreten, ohne dass wir irgendetwas verändert hätten. Wir haben schon alles versucht, um von der Wohnung aus selbst Hand anzulegen, allerdings ist uns das nicht gelungen.

Wir führen die Schwächung der Spülung auch nicht auf einen zu geringen Wasserdruck zurück – alle Wasserhähne laufen wie eh und je und auch aus der Dusche läuft das Wasser mit dem gewohnten Druck.

So würden wir Sie herzlich bitten, uns so schnell wie möglich zu kontaktieren, um einen Termin zur Besichtigung auszumachen. Wir sind terminlich flexibel. Sollten Sie sich nicht in einem angemessenen Zeitraum melden, so werden wir 15 Prozent der nächsten fälligen Miete einbehalten. Eine nicht zu 100 Prozent funktionierende Toilette stellt einen Mietmangel dar.

Mit freundlichen Grüßen, Familie [X]