Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Ein Fenster lässt sich nicht öffnen, das sich in Ihrer Wohnung befindet? Dann haben Sie gute Chancen auf eine Mietminderung. Allerdings kommt es in letzter Instanz darauf an, inwieweit der Gebrauchswert der Wohnung dadurch eingeschränkt wird. Nehmen wir einmal ein Beispiel: das Badezimmer-Fenster lässt sich nicht öffnen. In diesem Fall ist völlig klar, wo das Problem liegt. Dann nämlich besteht höchste Gefahr, dass sich Schimmel im Bad bilden kann. Oder nehmen wir die Küche. Ein Fenster lässt sich nicht öffnen, während gekocht wird? Das führt auf Dauer zu Gerüchen, die Sie selbst als sehr unangenehm wahrnehmen werden. Abgesehen davon ist es nur eine Frage der Zeit, bis Ihre Nachbarn sich bei Ihnen beschweren werden. Denn irgendwohin muss der Geruch schließlich abziehen. Und das Treppenhaus ist dafür die erste Möglichkeit. Auch eine Toilette, in der sich das Fenster nicht öffnen lässt, ist undenkbar.
Zumindest bei der Toilette werden einige einwenden, dass es Klos gibt, die von vornherein nicht über ein Fenster verfügen. Das ist natürlich richtig. Doch die meisten Toiletten ohne die Möglichkeit, Frischluft zuzuführen, sind heute mit einer Lüftung ausgestattet. Doch selbst, wenn das nicht der Fall ist, gilt es, etwas anderes zu bedenken. Denn wenn Sie als Mieter es gewohnt sind, das Fenster öffnen zu können, und das geht mit einem Mal nicht mehr, dann ist es kein Argument mehr zu sagen, dass andere Toiletten gar nicht über eine Lüftung verfügen. Es geht einzig und allein darum, dass Sie Ihr Fenster nun nicht mehr öffnen können.
►Fenster lässt sich nicht öffnen – Musterschreiben Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
erst war es ein Umstand, von dem wir dachten, dass er sich womöglich von allein erledigt. Doch dem ist nicht so – es geht um unsere Küche. Das Fenster lässt sich nicht öffnen, und zwar seit exakt vier Tagen, also seit dem [Datum].
Zuerst hatten wir den Verdacht, dass sich das Material aufgrund der kalten Temperaturen der vergangenen Tage deformiert hatte und das Fenster aus diesem Grund nicht mehr zu öffnen gewesen ist. Jetzt allerdings sind ein paar Tage ins Land gegangen – und das Problem besteht noch immer.
Weil der Schaden in der Küche entstanden ist, liegt auf der Hand, dass es in der Wohnung riecht. Und zwar nach allem, was wir an Essbarem gekocht haben. Wenn die Küche nicht zu lüften ist, so wird das über kurz oder lang zum Problem. Zudem fürchten wir, dass die Gerüche so auch in das Treppenhaus ziehen und die Nachbarn belästigen. Wir haben selbst versucht, den Schaden zu reparieren, doch das Fenster lässt sich nicht öffnen – immer noch nicht.
Wir bitten Sie dringend, sich bis übermorgen [Datum] bei uns zu melden, damit Sie sich das Problem ansehen können. Gern können Sie auch spontan bei uns klingeln. Sollten wir von Ihnen keine Reaktion erfahren, so werden wir ab übermorgen damit beginnen, die Miete anteilsmäßig zu mindern. Die Höhe der Minderungsquote werden wir für diesen Fall bei fünf Prozent veranschlagen.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Ein Fenster lässt sich nicht öffnen – was nun?
Bevor wir näher auf diese Frage eingehen, wollen wir kurz darlegen, was Sie von dieser Seite erwarten dürfen. Neben den bereits erwähnten Umständen zeigen wir Ihnen praktische Beispiele. Ein Fenster lässt sich nicht öffnen – warum ist das der Fall? Wie genau gehen Sie in einem ersten Schritt vor? Und wie könnte ein Schreiben aussehen, das Sie in diesem Fall an Ihren Vermieter schicken? Denn dass Sie das tun sollten, steht außer Frage. Sonst ergeht es Ihnen wie jenem Mieter, der seit einem Jahr das Küchenfenster nicht mehr öffnen kann. Sein einziger Versuch, mit dem Vermieter in Kontakt zu kommen, war der, diesen Vermieter anrufen zu wollen. Allerdings zeigte der Vermieter keine Reaktion oder er erfindet Ausreden, um sich nicht um das Problem kümmern zu müssen.
Darum sollte klar sein: Treten Sie mit Ihrem Vermieter in Kontakt – aber eben nicht nur telefonisch. Nein, zudem sollten Sie auch ein Schreiben aufsetzen, damit Sie etwas Schriftliches vorzuweisen haben. Das ist immer wichtig in Dingen wie diesen. Und extrem wichtig, wenn Sie der Streit mit dem Vermieter irgendwann vor Gericht führen sollte. Dort nämlich sollten Sie zumindest belegen können, dass Sie einen Kontaktversuch unternommen haben. Achten Sie in Ihrem Anschreiben auch darauf, dem Vermieter eine Frist zu setzen. Diese kann sich auf den Termin beziehen, zu dem Ihr Vermieter den Schaden begutachtet. Oder aber Sie setzen direkt einen Termin, bis zu dem der Vermieter den Schaden – also den Mietmangel – definitiv behoben haben muss, weil sich viele erst unter Druck genötigt sehen, zu reagieren. Erwähnen Sie in dem Anschreiben unbedingt, dass Sie sich eine Mietminderung vorbehalten, sollte Ihrem Schreiben keine Reaktion folgen.
Keine Angst vor einer Kündigung
Das Fenster lässt sich nicht öffnen und Sie sitzen das aus, weil Sie denken, dass eine Beschwerde zur Kündigung Ihrer Wohnung durch Ihren Vermieter führen könnte? Diese Sorge ist völlig unbegründet, um das einmal direkt zu sagen. So etwas stellt für keinen Vermieter der Welt einen Kündigungsgrund dar, der vor einem ordentlichen Gericht Bestand haben würde. Lassen Sie sich davon also nicht ins Bockshorn jagen – und melden Sie Ihrem Vermieter, wenn ein solcher Mietmangel vorliegt. Ein Fenster lässt sich nicht öffnen? Ja, dann liegt ein Mietmangel vor.
Mietmangel ja – aber erhebliche Mietminderung auch?
Allerdings schadet es nicht, hierbei zumindest im Ansatz zu unterscheiden, ob ein Mangel gravierend ist oder nicht:
- Ein Fenster lässt sich nicht öffnen – okay, doch um welches handelt es sich genau? Ist es eines von vielen, die zum gleichen Raum gehören? In diesem Fall dürfte es verschmerzbar sein. Vielleicht müssen Sie nicht unbedingt mit Mietminderung drohen.
- Wie oben schon angedeutet: das Bad- oder das Küchenfenster ist betroffen. Dann sollte sich Ihr Vermieter beeilen. Machen Sie hier ordentlich Druck. Denn jetzt liegen tatsächlich ein erheblicher Mietmangel und ein gravierender Einschnitt in die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung vor. Außerdem entwickeln sich dadurch unangenehme Gerüche. Darüber hinaus droht die Bildung von Schimmel, wenn der Zustand auf lange Sicht so bleibt.
- Einige Küchen oder Bäder – gerade in alten Häusern – verfügen noch über sogenannte Oberlichter. Diese befinden sich oberhalb der „normalen“ Fenster und sind dafür gedacht, dass unangenehme Gerüche abziehen können. Und zwar ohne die großen Fenster öffnen zu müssen. Im Winter ist das praktisch, weil der jeweilige Raum dadurch nicht zu kalt wird. Oberlichter (also Oberfenster) sind manchmal nur mit einem Öffnungsstab zu bedienen, der gern zwei Meter oder länger ist.
- Obacht – denn ein solches Oberlicht muss gar nicht kaputt sein. Allein die Tatsache, dass Sie es mit diesem Öffnungsstab bedienen müssen, reicht unter Umständen schon aus, damit Sie eine Minderung der Miete durchsetzen dürfen – so unglaublich das klingt, so wahr ist es jedoch, zumindest in einem real existierenden Fall, der vor dem Amtsgericht im westfälischen Hagen im Jahr 1987 zwei Parteien vor Gericht gebracht hat. Der Knackpunkt war, dass gar kein Öffnungsstab vorhanden war. Den Mieter konnte nicht zugemutet werden, auf einen Stuhl oder eine Leiter zu steigen und das Fenster manuell zu öffnen.
Sicherlich ein Sonderfall. Allerdings handelte es sich dabei auch um das Oberlicht in der Küche.