Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben in Ihrer Wohnung ein richtiges Loch im Boden? Das, was so unglaublich klingt, ist gar nicht mal ein Einzelfall. Das werden wir auf dieser Seite näher beleuchten. Natürlich ist ein solches Loch nichts, was plötzlich auftauchen würde. Genauso wenig war es schon immer vorhanden – denn das hätten Sie schließlich längst bemerkt. Und vermutlich schon beim Einzug. Denkbar ist es jedoch, dass ein solches Loch im Zuge von Sanierungsarbeiten in der Wohnung bzw. in einem bestimmten Raum entstanden ist – wir werden Ihnen hierfür ein Beispiel zeigen und Ihnen raten, was in diesem Fall zu tun ist. Am Seitenende finden Sie außerdem wie üblich ein Musterschreiben, das Sie in diesem Fall in Ihren Vermieter schicken können. Wichtig ist allerdings eines: Dokumentieren Sie den Schaden! Ein Loch im Boden ist auf jedem Foto gut zu erkennen.
Denn wenn Sie das nicht tun, dann haben Sie vor Gericht wenig Aussicht auf Erfolg. Das heißt natürlich nicht, dass Ihr Vermieter automatisch gegen Sie klagt, wenn Sie eine Mietminderung androhen oder durchführen. Doch es gibt immer wieder Fälle, da Vermieter eine Minderung nicht einfach hinnehmen. Wenn Sie sich dann nicht außergerichtlich einigen, etwa auf einen bestimmten Betrag oder vielleicht auch auf eine Ersatzleistung, dann müssen sich Gerichte um die Sache kümmern. Allerdings brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen, wenn das Loch im Boden nicht Ihr Verschulden war.
►Mietminderung: Loch im Boden | Mustervorlage
Sehr geehrter Vermieter [__],
im Boden unseres Flurs befindet sich, ob Sie es glauben oder nicht, ein Loch. Es ist durch die von Ihnen mitgeteilten Arbeiten an den Wasserrohren entstanden. Laut der Firma, die diese Sanierung durchgeführt hat, muss das Loch vom heutigen Tag an für 14 Tage offen bleiben. Die Rohre, die teils leck waren, müssen wohl erst noch trocknen.
Uns erwischt das auf dem falschen Fuß. Sie hatten zwar mitgeteilt, dass Arbeiten durchgeführt werden. Aber wir sind mehr als überrascht von der Dauer, die diese benötigen. Zudem ist die Wohnung nun optisch verschandelt. Darüber hinaus entsteht durch das Loch auch jede Menge Dreck, der über die Schuhsohlen in der gesamten Wohnung verteilt wird.
Sie kennen uns als zuverlässige Mieter, die niemals säumig waren. Wir behalten uns in diesem Fall jedoch vor, unsere Mietzahlungen an Sie zu mindern. Denn es war vorher für uns nicht abzusehen, dass aus den Arbeiten ein – mindestens – zweiwöchiger Mangel der Mietsache werden würde. Wir denken, eine anteilsweise Mietminderung um zehn Prozent ist in diesem Fall mehr als gerechtfertigt.
Wir bitten Sie, innerhalb weniger Tage auf diese Mail zu antworten. Es wäre von Vorteil, wenn Sie sich von der Situation selbst ein Bild machen könnten. Sicher haben Sie dann auch Verständnis dafür, dass wir für die Dauer des Mangels die Miete nicht komplett bezahlen möchten. Sobald das Loch im Boden behoben ist, zahlen wir selbstverständlich wieder den vollen Betrag.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Loch im Boden – und was jetzt?
Wenn Sie also feststellen, dass Sie in der Wohnung ein Loch im Boden haben, überlegen Sie zunächst einmal gründlich. Wovon kann dieses Loch stammen? Seit wann könnte es schon vorliegen? Und zücken Sie auf jeden Fall als erstes Ihre Kamera. Ein Loch im Boden kann theoretisch in jedem Zimmer entstehen – natürlich nicht von allein. Es wird in der Regel von Bauarbeiten verursacht, die in dem jeweiligen Raum stattfinden. Die wahrscheinlichste Variante ist, dass ein Schaden in einer Leitung entdeckt wird, die unter dem Fußboden verläuft. Nun muss der Boden aufgerissen werden, damit die Arbeiter an die Leitung herankommen, um diese zu reparieren.
Das bedeutet in der Regel, dass das Loch im Boden über einen gewissen Zeitraum bestehen bleiben wird. Denn alles in allem dauern solche Arbeiten nicht nur zwei oder drei Tage an. Wenn es sich um eine Wasserleitung handelt, die unter dem Boden verläuft und die vielleicht ein Leck aufweist, dann sind es schnell ein paar Wochen, die Sie ein Loch im Boden haben in einem Ihrer Zimmer. Wenn das Loch im Boden sogar im Flur auftaucht, dann ist die Beeinträchtigung sogar noch einmal höher – aber warum? Dafür gibt es ein paar gute Gründe:
- Erstens werden Sie direkt mit jedem Betreten Ihrer Wohnung mit der Tatsache konfrontiert, dass das Loch da ist. Das sorgt für ein gewisses Unwohlsein, das Sie gleich mit dem Betreten der Wohnung in sich tragen.
- Wenn Sie zum Beispiel Gäste empfangen, so gilt das sogar in einem verschärften Maße.
- Die Reinigung der Wohnung wird durch ein solches Loch im Boden unverhältnismäßig erschwert. Wenn Sie nämlich das betroffene Zimmer säubern, tragen Sie Dreck, Bauschutt und Co. in die anderen Räume hinein.
- An all diesen Faktoren zeigt sich mehr als deutlich, dass die Wohnung einen erheblichen Mietmangel aufweist.
Ein Loch im Boden stellt einen Mietmangel dar
In der Regel wissen Sie natürlich schon viele Wochen vorher, dass diese Arbeiten in Ihrer Wohnung stattfinden werden. Ihr Vermieter sollte Sie hierüber rechtzeitig informieren. Er sollte Ihnen die Gründe für die Sanierung mitteilen und den Zeitraum, den der Mietmangel in Ihrem Leben einnehmen wird. Und im Idealfall wird Ihr Vermieter von sich aus mit dem Vorschlag aufwarten, dass Sie für die genannte Zeit, die die Arbeiten in Anspruch nehmen werden, Ihre Miete mindern dürfen. Wenn dem so ist, dann sprechen Sie mit dem Vermieter in aller Ruhe die Details durch. Klären Sie, was der Mangel für Sie bedeutet und weswegen sich das Loch im Boden nicht nur auf den betreffenden Raum auswirkt, sondern auf andere Zimmer (oder möglicherweise auch auf die gesamte restliche Wohnung). Wenn Sie ein gutes Verhältnis haben, dann bekommen Sie alle Dinge vom Tisch, die später für Ärger sorgen könnten.
Problematischer ist es schon, wenn Sie von den Arbeiten, die das Loch im Boden verursachen, erst relativ spät erfahren. Dann schneit Ihnen ein Mangel ins Haus, mit dem Sie nicht gerechnet haben. Denn Sie dürfen nicht vergessen, dass Sie immer und zu jeder Zeit den Anspruch haben, dass Ihre Wohnung mindestens dem Zustand entspricht, den Sie vorgefunden haben, als Sie eingezogen sind. Das heißt, dass ein Loch im Boden einen erheblichen Mangel bedeutet. Und das auch dann, wenn das Loch nachträglich und durch eine Sanierung entstanden ist. Weil in dem Fall der Vermieter die Schuld an dem Mangel trägt, muss er eine Mietminderung üblicherweise akzeptieren. So lang, bis das Loch im Boden von ihm oder der beauftragten Firma ausgebessert worden ist.
„Den Mangel beseitigen“: Was heißt das in diesem Fall?
Das Loch im Boden auszubessern, damit ist die Arbeit des Vermieters allein nicht getan. Der Wasserschaden sollte nämlich ebenfalls komplett behoben werden. Andernfalls droht eine Wiederholung des Zustands in absehbarer Zeit.
Zusammenfassend können wir Ihnen also empfehlen, eine angemessene Minderung der Miete durchzuführen. Angemessen deswegen, weil es ein wenig darauf ankommt, wo sich das Loch befindet. Wenn es sich dort befindet, wo es Gefahr bedeutet, dann können Sie eine höhere Minderungsquote erzielen. Wenn sich das Loch im Boden etwa direkt an der Wohnungstür befindet, so ist die Gefahr groß, dass beim Betreten der Wohnung Dreck aufgewirbelt wird – oder Sie treten versehentlich in verdreckte Stellen und verteilen den Schmutz so auch in die anderen Räume in Ihrer Wohnung. Oberstes Gebot: Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter, eine Mietminderung hat gute Chancen.