Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben Schimmel im Bad und möchten wissen, ob Sie eine Mietminderung durchführen können? Dann sollten Sie hier weiterlesen. Auf dieser Seite wollen wir Sie darüber informieren, was bei Schimmel im Bad zu beachten ist. Wer trägt die Schuld dafür, wie stark ist der Befall und ist die Gesundheit gefährdet?
Das alles sind Fragen, die in diesem Zusammenhang natürlich gestellt werden müssen. Haben Sie falsch bzw. unzureichend gelüftet oder schlecht geheizt? Dann können Sie in der Regel keine Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Auf dieser Seite sprechen wir über genau diese Dinge. Zudem möchten wir Ihnen zeigen, wie sich Schimmel im Bad besonders gut bilden kann. Wenn Sie die Voraussetzungen geschaffen haben, dass Sie keine Schuld trifft, können Sie aber selbstverständlich auch über eine Minderung Ihrer Miete nachdenken, sollte sich dennoch Schimmel im Bad feststellen lassen.
Der erste Schritt aber ist in jedem Fall, den Vermieter zu informieren. Tun Sie das einerseits gern mündlich oder fernmündlich, um schnell auf das Problem aufmerksam zu machen. Gleichzeitig sollten Sie jedoch auch eine Email aufsetzen, in der Sie das Ganze schriftlich festhalten. Kommt es nämlich zu einem Prozess, so benötigen Sie immer etwas Schriftliches. Darüber hinaus sollten Sie in der Mail auch eine Frist erwähnen. Innerhalb dieser Frist sollte der Vermieter bezüglich des Schimmels tätig werden. Erst, wenn die Frist verstreicht und Ihr Vermieter sich nicht bei Ihnen gemeldet hat, erwächst Ihnen in der Regel das Anrecht auf eine Mietminderung – und natürlich sollte diese Frist nicht utopisch sein, sondern so ausgestaltet bzw. angemessen, dass Ihrem Vermieter Zeit bleibt, um auf Ihre Forderung zu reagieren.
►Schimmel im Bad – Musterschreiben Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
dass unser Badezimmer über kein Fenster verfügt, war uns bei der Unterschrift unter den Mietvertrag natürlich bewusst – wir haben diese Tatsache bis dato dadurch gelöst, dass die Tür des Bads immer weit offen blieb. Ob das die Bildung von Schimmel im Bad gänzlich verhindert, wissen wir nicht. Doch allzu viele Möglichkeiten gibt es sonst nicht, wie wir dachten.
Bis wir aus Zufall auf einen Artikel gestoßen sind, dem wir einen interessanten Aspekt entnommen haben. Und zwar geht es um eine Anlage zur Zwangsentlüftung. Wie wir dem Text entnommen haben, sind Vermieter dazu verpflichtet, eine solche zu installieren. Eine Nachfrage beim Mieterschutzbund brachte dieselbe Aussage.
Um es kurz zu machen: Bitte installieren Sie innerhalb der kommenden 14 Tage diese Zwangsentlüftung. Andernfalls werden wir eine Mietminderung nicht ausschließen – und zwar rückwirkend zum Tag unseres Einzugs in unsere Wohnung, da Sie als Vermieter über eine solche Information verfügen müssen und die Installation dennoch unterlassen haben. Kommen Sie unserer Aufforderung nicht nach, so werden wir einen Gutachter anfordern. Dieser soll die Situation überprüfen und dabei auch feststellen, ob es zu Schimmel im Bad gekommen ist.
Sollte das der Fall sein und die Sporen noch dazu gesundheitsgefährdend sein, so wird unsere Mietminderung noch einmal deutlich höher ausfallen. Zudem würden wir in diesem Fall überlegen, ob eine fristlose Kündigung der Wohnung möglich ist.
Ihre Rückmeldung zur Terminvereinbarung erwarten wir bis übermorgen Abend auf schriftlichem oder telefonischem Weg.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Schimmel im Bad: wie entsteht er?
Bevor wir weiter unten auf juristische Details eingehen und gerichtliche Urteile erwähnen, erst einmal ein paar grundlegende Dinge. Dass Schimmel in Räumen wie dem Bad leichter entstehen kann als in anderen Zimmern, versteht sich von selbst. Schon ein Wannenbad bedeutet nämlich, dass in einer halben Stunde mehr als 300 Gramm Wasser verdampfen. Und man sollte es nicht für möglich halten, aber eine Dusche produziert noch mehr Feuchtigkeit. Hier werden innerhalb einer Viertelstunde etwa 600 Gramm Feuchtigkeit in die Raumluft abgegeben. Das ist für die Luft natürlich zu viel, irgendwann wird die Sättigungsstufe überschritten. Das heißt, dass die Luft zu feucht wird, um den Wasserdampf komplett binden zu können. Die Folge ist, dass die Luft diese Feuchtigkeit wieder abgibt, und zwar an der kältesten Stelle des Raums. Diese Stelle befindet sich im Bad in der Regel in den Fugen zwischen den Kacheln oder am Fenster.
Je niedriger die Temperatur im Badezimmer ist, desto besser ist das – für die Bildung von Schimmel im Bad. Denn kühlere Luft kann weniger Feuchte aufnehmen, die Sättigung wird also deutlich früher erreicht als bei warmer Luft. Aus diesem Grund sollten Sie dafür sorgen, dass die Temperatur im Bad immer um die 21 Grad beträgt. Zu beachten ist, dass die Raumluft abkühlt, selbst wann man heißt duscht oder badet. Das wiederum bedeutet, dass die Luft im Lauf einer längeren Dusche die Feuchte immer schlechter aufnehmen kann. Was können Sie als Mieter tun? Das ist eine gute, aber manchmal gar nicht die entscheidende Frage. Denn diese lautet, was Sie als Mieter tun müssen, um der Bildung von Schimmel im Bad vorzubeugen.
Wenn Schimmel im Bad ist, lief etwas falsch
Denn wie es so schön heißt, hat man als Mieter Rechte und Pflichten. Zu diesen gehört auch die sogenannte Obhutspflicht. Diese besagt, dass Sie dafür sorgen müssen, dass zum Beispiel kein Schaden durch zu große Feuchtigkeit entsteht. Und das wiederum bedeutet, dass Sie das Bad so heizen und lüften müssen, wie Sie es nutzen. (Im Prinzip gilt das natürlich für die gesamte Wohnung.) Wenn Sie also sehr oft duschen oder baden, dann müssen Sie auch mehr lüften als andere Mieter. Denn tun Sie das nicht und es entsteht Schimmel, ist Ihr Anspruch auf eine Mietminderung natürlich dahin. Sachverständige können in einer juristischen Auseinandersetzung auch ziemlich genau feststellen, ob die Bildung von Schimmel im Bad auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen ist; ist das der Fall, dann haben Sie in der Auseinandersetzung vor Gericht natürlich keine guten Karten. Insofern ist es wünschenswert und zuträglich, dass Sie Ihr eigenes Lüftverhalten bedenken.
Das beinhaltet zum Beispiel auch die Überlegung, dass das Bad einen Sonderfall darstellt. Während andere Räume durch kurzes Lüften am Tage – idealerweise vielleicht zweimal – vor Schimmel bewahrt werden, gilt das für das Bad eher nicht; hier müssen Sie auf jeden Fall davon ausgehen, dass das nicht reicht, da im Bad automatisch mehr Feuchtigkeit generiert wird als in Wohn-, Schlaf- oder Kinderzimmer. Auch können Sie sich nicht damit herausreden, dass Sie das nicht gewusst hätten. Immerhin kann man die Feuchtigkeit im Badezimmer mit allen Sinnen erkennen. Dass unzureichendes Lüften hier nicht ausreicht, um die Bildung von Schimmel im Bad zu verhindern, müssen Sie natürlich wissen. Wenn Sie nicht wollen, dass das Bad im Winter zu kalt wird, gibt es ja auch andere Möglichkeiten. So könnte es zum Beispiel in Ihrem Sinne sein, im Bad einen Luftentfeuchter zu betreiben.
Bevor Schimmel entstehen kann: gerichtliche Urteile
Es gibt natürlich jede Menge Prozesse, die zu diesem Thema schon geführt worden sind. Im folgenden Absatz stellen wir Ihnen einige davon vor.
- Im ersten Urteil geht es um den besonderen Fall eines Badezimmers ohne Fenster. Hier ist der Vermieter dazu angehalten, eine Zwangsentlüftung zu installieren. Kommt der Vermieter dem nicht nach, so ist der Mieter berechtigt, seine Miete zu mindern. Das hat das Landgericht in Bochum im Jahr 1992 so entschieden.
- Es gibt mitunter Fälle, bei denen beide Seiten eine gewisse Teilschuld besitzen. Etwa dann, wenn im Bad eine Raufasertapete angebracht ist. In diese Art von Tapeten dringt Feuchtigkeit viel leichter ein als in andere Tapeten. Das hat das Landgericht in Hamburg in einem Urteil im Jahr 1991 zu bedenken gegeben.
- Auch gibt es sogenannte Thermotapeten, die Wärmebrücken bilden können. Oft sind sie nicht im Bad, sondern in anderen Räumen an der Wand zu finden. Diese speichern ebenfalls viel unproblematischer die Feuchtigkeit, die in der Luft zu finden ist. Das Landgericht in Aachen hat in einem Urteil ebenfalls 1991 auf diesen Umstand hingewiesen.
Das sind allesamt Urteile, die wichtig sind – in denen es aber noch nicht zu Schimmel im Bad gekommen ist. Doch die gibt es natürlich auch, wie wir im folgenden Absatz zeigen.
Schimmel im Bad und die juristische Praxis
Wir stellen hier lediglich Urteile dar, in denen den Mietern keine Schuld und kein Mitverschulden am Schimmel nachzuweisen war.
- Im ersten Fall war es in einer Wohnung zu Schimmel und schimmligem Geruch in der Wohnung gekommen. Betroffen war neben der Küche und dem Schlafzimmer auch das Bad. Das Gericht sah die Verantwortung dafür allein beim Vermieter. Der Mieter durfte seine Mietzahlungen um zehn Prozent mindern. So urteilte das Landgericht in Hannover im Jahr 1982.
- Viel Schimmel in Bad, Wohnzimmer und Küche und kein Verschulden des Mieters – das waren die Grundlagen für einen Prozess, der im Jahr 1989 vor dem Landgericht in Osnabrück geführt worden ist. Das dortige Landgericht urteilte, dass der Mieter seine Zahlungen um 20 Prozent mindern durfte.
- In Lüdenscheid wurde im Jahr 2007 Schimmel im Bad und in einem Aufenthaltsraum festgestellt. Der Vermieter klagte gegen die Mietminderung durch den Mieter. Das Amtsgericht in Lüdenscheid folgte jedoch dem Mieter. Er durfte seine Miete um 25 Prozent mindern.
- Schimmel im Bad, der durch Risse in der Wand entstanden war – das waren im Jahr 2004 die Fakten. Das stellte das Landgericht in Hamburg fest und gab somit dem Mieter Recht. Dieser durfte laut Urteil die Miete um 30 Prozent mindern.
Natürlich lassen sich, wie Sie sehen, keine pauschalen Minderungsquoten für Ihren persönlichen Fall heranziehen. Allerdings können Sie anhand der Urteile erkennen, wo sich die Quoten in der Regel bewegen. Vermeiden Sie es jedoch, falsche Rückschlüsse auf Ihre Situation zu ziehen. Denn Gerichte bewerten jeden Fall einzeln und gesondert.
Sonderfall Isolierfenster
Immer wieder kommt es vor, dass im Bad isolierende Fenster eingebaut werden. Das bedeutet, dass noch weniger frische Luft von außen ins Bad dringen kann. Die Bildung von Schimmel im Bad wird so noch einmal erleichtert. Der Vermieter muss den Mieter in jedem Fall darauf hinweisen, dass es sich um Isolierfenster handelt. Dementsprechend sind Sie als Mieter dazu angehalten, Ihr Verhalten in Sachen Lüften und Heizen an diese Situation anzupassen.